ILPP1/443-1084/11-2/MP

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Miasta przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2011 r. (data wpływu 8 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz obecnych użytkowników wieczystych - jest prawidłowe.

W dniu 8 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz obecnych użytkowników wieczystych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Umową z dnia 15 maja 2003 r. Gmina oddała w użytkowanie wieczyste odpłatnie na 99 lat grunt z przeznaczeniem na cele usługowe wraz ze sprzedażą budynków posadowionych na tej działce, jako przedmiotu odrębnej własności. Pierwsza opłata z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego została ustalona w wysokości 25% ceny gruntu, a opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu została ustalona w wysokości 3% ceny gruntu, bez podatku VAT.

Umową z dnia 6 grudnia 2006 r. dotychczasowy użytkownik wieczysty sprzedał na rzecz nowych nabywców prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz własność położonych w jej granicach budynków. Od tej transakcji podatek VAT nie został naliczony.

Współużytkownicy wieczyści zabudowanej nieruchomości gruntowej w dniu 1 czerwca 2010 r. wystąpili z wnioskiem o sprzedaż gruntu stanowiącego przedmiot użytkowania wieczystego na podstawie przepisów art. 32 ust. 1 i 2 oraz art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Wartość nieruchomości gruntowej, tj. wartość prawa własności oraz wartość prawa użytkowania wieczystego, została określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego bez podatku VAT. Na poczet ceny nabycia nieruchomości zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego, więc do zapłaty przez nabywcę pozostanie kwota stanowiąca różnicę wartości pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego. Cena została ustalona w wysokości odpowiadającej wartości z operatu szacunkowego na podstawie przepisów art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej, która to została oddana w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 maja 2004 r. na rzecz obecnych użytkowników wieczystych podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Dotychczas na podstawie interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej we Wrocławiu z dnia 24 września 2004 r. bezprzetargowa sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego w trybie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) jest opodatkowywane podatkiem VAT na ogólnych zasadach bowiem dokonywana jest na podstawie umowy cywilnoprawnej.

Miasto uważa jednakże, iż sprzedaż nieruchomości gruntowej, która to została oddana w użytkowanie wieczyste przed 1 maja 2004 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ od chwili ustanowienia prawa użytkowania wieczystego współużytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowej faktycznie nią władają, tak więc czynność ta nie stanowi dostawy rzeczy, gdyż następuje tu jedynie zmiana tytułu prawnego z użytkowania wieczystego na prawo własności. Obecnie oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest dostawą towaru w myśl przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Do pierwszej opłaty oraz opłat rocznych doliczany jest podatek VAT. Przed dniem 1 maja 2004 r. grunty oddane w użytkowanie wieczyste nie podlegały opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia "przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel" należy zaznaczyć, iż dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu "prawo do rozporządzania jak właściciel" nie można interpretować jako "prawo własności". Należy ponadto wskazać, iż czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem "dostawa towarów" nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie "dostawa towarów" oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia "przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel", ustawodawca uznał, iż oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. W świetle powołanego przepisu art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Na podstawie art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

W myśl art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i urządzeń. Z powyższego wynika, że zabudowania znajdujące się na nieruchomości gruntowej oddanej w wieczyste użytkowanie stanowią odrębny przedmiot własności.

Zgodnie z art. 32 ww. ustawy, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się. Na podstawie art. 67 ust. 1 ww. ustawy, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. W świetle art. 37 ust. 2 pkt 5 ww. ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca umową z dnia 15 maja 2003 r. oddał w użytkowanie wieczyste odpłatnie na 99 lat grunt z przeznaczeniem na cele usługowe wraz ze sprzedażą budynków posadowionych na tej działce, jako przedmiotu odrębnej własności. Pierwsza opłata z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego została ustalona w wysokości 25% ceny gruntu, a opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu została ustalona w wysokości 3% ceny gruntu, bez podatku VAT.

Umową z dnia 6 grudnia 2006 r. dotychczasowy użytkownik wieczysty sprzedał na rzecz nowych nabywców prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz własność położonych w jej granicach budynków. Od tej transakcji podatek VAT nie został naliczony.

Współużytkownicy wieczyści zabudowanej nieruchomości gruntowej w dniu 1 czerwca 2010 r. wystąpili z wnioskiem o sprzedaż gruntu stanowiącego przedmiot użytkowania wieczystego na podstawie przepisów art. 32 ust. 1 i 2 oraz art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość nieruchomości gruntowej, tj. wartość prawa własności oraz wartość prawa użytkowania wieczystego, została określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego bez podatku VAT. Na poczet ceny nabycia nieruchomości zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego, więc do zapłaty przez nabywcę pozostanie kwota stanowiąca różnicę wartości pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego. Cena została ustalona w wysokości odpowiadającej wartości z operatu szacunkowego na podstawie przepisów art. 69 ustawy z dnia o gospodarce nieruchomościami.

Mając na uwadze powyższe oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że w opisanym we wniosku przypadku dostawę towaru w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, stanowiło ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu na rzecz użytkownika wieczystego. Z tą bowiem chwilą użytkownik ten otrzymał prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem. Sprzedaż nieruchomości, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności gruntu, nie będzie mogła być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru, bowiem nie będzie spełniać dyspozycji art. 7 ust. 1 ustawy. Stanowi bowiem jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na "władztwo do rzeczy", które użytkownik wieczysty uzyskał już w dacie ustanowienia użytkowania wieczystego.

W okolicznościach sprawy, dostawą towaru, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, było oddanie przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste na rzecz jej pierwotnego użytkownika wieczystego. Bez znaczenia w analizowanej sytuacji pozostaje fakt, iż obecny wieczysty użytkownik nabył prawo wieczystego użytkowania od poprzedniego użytkownika, bowiem sprzedaż nieruchomości gruntowej obecnemu wieczystemu użytkownikowi stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości.

Reasumując, sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej, która to została oddana w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 maja 2004 r. na rzecz obecnych użytkowników wieczystych nie podlega opodatkowaniu VAT, nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i pozostaje poza zakresem ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.