ILPP1/443-1075/08-2/BD - Dokumentowanie i rozliczanie usług najmu przez współwłaścicieli nieruchomości.

W dniu 13 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowości dokumentowania i rozliczania usług najmu przez współwłaścicieli nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem i zarządcą domu wielomieszkaniowego (kamienica). Współwłaścicieli łącznie z Zainteresowaną jest trzech, natomiast udziały w nieruchomości są równe - po 1/3 (część ułamkowa współwłasności).

Współwłasność regulują przepisy działu IV, art. 195 - art. 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Od roku 2001 przychody współwłaścicieli zostały objęte podatkiem od towarów i usług. Na tle przepisów o podatku VAT, powstało szereg wątpliwości, w jaki sposób dokumentować przy współwłasności przychody z najmu oraz koszty zakupów i usług związanych z eksploatacją i remontem nieruchomości. Brak jest przepisów w tym względzie, a podatnikami stali się wszyscy współwłaściciele. Praktycznie problem sprowadza się do tego, jak sporządzać faktury dla najemców na czynsz najmu i świadczenia (woda, śmieci), opodatkowane VAT oraz uzyskiwać faktury na zakupy i usługi dla nieruchomości. Orzeczenie NSA z dnia 13 marca 1996 r., sygn. akt. III SA 1131/95 (Gazeta Prawna Nr 39 z 2001 r.) wymagało wpisania wszystkich współwłaścicieli na fakturze. Dalsze orzeczenia - wpisanie podatników VAT na jednej fakturze i wystawianie tylko jednej faktury. Natomiast przepisy o wystawianiu faktur przewidują wpisanie tylko jednego sprzedawcy i jednego nabywcy. W praktyce żądania okazały się nie do zrealizowania z braku miejsca na druku faktury przy wypisywaniu ręcznym i braku programu dla więcej niż jednego nabywcy przy drukowaniu faktur.

Wnioskodawczyni pismem z dnia 8 czerwca 2001 r. zwróciła się do Urzędu Skarbowego, w którym przedstawiła trudności związane z fakturowaniem oraz sposób naliczania i rozliczania podatku VAT za pośrednictwem zarządcy współwłasności (art. 201 k.c.), wykonującego czynności zwykłego zarządu. Na podstawie zebranej dokumentacji miesięcznej sprzedaży usług najmu i zakupów dokonywanych przez zarządcę będzie on wyliczał przypadający na każdego współwłaściciela podatek VAT, wystawiał deklarację i wpłacał podatek za dowodem wpłaty.

Urząd Skarbowy stwierdzając, że w przepisach prawa podatkowego brakuje obecnie szczegółowych uregulowań prawnych odnoszących się do zasad rozliczania podatku VAT z najmu przez współwłaścicieli nieruchomości, podzielił przedstawione stanowisko. (w załączeniu pismo Wnioskodawczyni z dnia 8 czerwca 2001 r. oraz odpowiedź Urzędu Skarbowego z dnia 6 lipca 2001 r.).

Pismem z dnia 16 stycznia 2001 r., współwłaściciele ustanowili Wnioskodawczynię formalnie zarządcą. Na tej podstawie Zainteresowana wystawiała jednorazowo faktury na czynsz najmu (nazwisko, adres, NIP) oraz dokonywała zakupów z zaznaczeniem na fakturze, że dotyczy domu przy ul. W.

Dla ustalenia przychodu i dochodu z opisanej nieruchomości prowadzona jest księga przychodu i rozchodu z wyliczeniem dochodu wg. udziałów współwłaścicieli.

Dla ustalenia podatku VAT prowadzone są rejestry:

Każdy rejestr zawiera rozliczenie na trzech właścicieli. Współwłaściciele otrzymują co miesiąc kserokopie księgi przychodów i rozchodów z wyliczeniem dochodu wg. udziałów oraz kserokopie rejestrów i wypełnione deklaracje VAT-7, a ponadto wynikające z rozliczeń kwoty dochodu i podatku VAT. Dokumentacja oryginalna znajduje się w lokalu zarządcy i może być okazana na żądanie w razie kontroli u któregokolwiek z współwłaścicieli.

Potrzeba interpretacji w przedstawionym stanie faktycznym spowodowana jest żądaniem Urzędu Skarbowego nowego współwłaściciela (spadkobiercy udziału) odrębnych faktur dla tego współwłaściciela.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy opisany sposób dokumentowania i rozliczania podatku VAT może być stosowany przez zarządcę nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawczyni, opisany sposób jest jasny, rzetelny i łatwy do skontrolowania. Ma oparcie w przepisach Kodeksu cywilnego o współwłasności, co do działania przez zarządcę, a co do formy w art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - na mocy ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Artykuł 195 powołanego wyżej Kodeksu stanowi, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, stanowi odmianę własności i cechuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom, a każdy z nich może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Natomiast z przepisu art. 206 k.c. wynika, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienie do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej. Może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy. Identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. Jednocześnie zgodnie z art. 207 k.c., pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Podkreślić należy, iż zgodnie z art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 106 ust. 8 pkt 1 ustawy o podatku VAT, szczegółowe zasady wystawiania faktur zostały określone w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 z późn. zm.).

Zgodnie z § 8 ust. 1 ww. rozporządzenia, zarejestrowani podatnicy, jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Natomiast w myśl § 9 ust. 1 cyt. wyżej rozporządzenia faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży winna zawierać co najmniej:

Nadmienia się, że od dnia 1 grudnia 2008 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337), które zastąpiło cyt. wyżej rozporządzenie z dnia 25 maja 2005 r. Odpowiednikiem § 8 i § 9 rozporządzenia z dnia 25 maja 2005 r. zostały § 5 i § 6 rozporządzenia z dnia 28 listopada 2008 r.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem i zarządcą domu wielomieszkaniowego (kamienicy). Nieruchomość ta jest własnością trzech osób, które posiadają równe części ułamkowe współwłasności w wysokości 1/3.

Od roku 2001 podatnikami podatku VAT są wszyscy współwłaściciele, którzy pismem z dnia 16 stycznia 2001 r., ustanowili Wnioskodawczynię formalnie zarządcą. Na tej podstawie Zainteresowana wystawia jednorazowo faktury na czynsz najmu (nazwisko, adres, NIP) oraz dokonuje zakupów z zaznaczeniem na fakturze, że dotyczy domu przy ul. Wierzbięcice 22.

Dla ustalenia przychodu i dochodu z opisanej nieruchomości prowadzona jest księga przychodu i rozchodu z wyliczeniem dochodu wg. udziałów współwłaścicieli.

Natomiast dla ustalenia podatku VAT prowadzone są rejestry: sprzedaży najmu, zakupu materiałów i usług, zakupów dotyczących sprzedaży miesięcznej oraz rejestr VAT do rozliczenia w przyszłym miesiącu. Każdy rejestr zawiera rozliczenie na trzech właścicieli. Współwłaściciele otrzymują co miesiąc kserokopie księgi przychodów i rozchodów z wyliczeniem dochodu wg. udziałów oraz kserokopie rejestrów i wypełnione deklaracje VAT-7, a ponadto wynikające z rozliczeń kwoty dochodu i podatku VAT. Dokumentacja oryginalna znajduje się w lokalu zarządcy i może być okazana na żądanie w razie kontroli u któregokolwiek z współwłaścicieli.

Z opisu stanu faktycznego wynika ponadto, że Wnioskodawczyni na podstawie zebranej dokumentacji miesięcznej sprzedaży usług najmu i zakupów dokonywanych przez zarządcę wylicza przypadający na każdego współwłaściciela podatek VAT, wypełnia deklaracje i wpłaca należny podatek.

Jak wskazano wyżej najem jest umową, na mocy której obie strony zobowiązują się wzajemnie spełniać na swoją rzecz świadczenia - wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz (przedmiot najmu) najemcy do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Odnosząc powołane regulacje do opisu stanu faktycznego należy stwierdzić, że każdy ze współwłaścicieli nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług zobowiązanym do jego rozliczenia, w zakresie świadczonych usług najmu lokali. W konsekwencji tego każdy ze współwłaścicieli nieruchomości - jako podatnik tego podatku - z tytułu obciążenia najemców - osiąga obrót, w myśl art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, konkretnego wynajmującego. Zatem obrotem, który należy wykazać do opodatkowania jest kwota uzyskana przez każdego współwłaściciela z tytułu czynszu najmu.

Zarządca nieruchomości powinien spełniać warunki określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.). Działa on na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, którą zawiera z właścicielem bądź inną osobą czy jednostką, której przysługuje prawo do nieruchomości.

Zarządca nieruchomości w ramach udzielonego pełnomocnictwa może mieć uprawnienia do zawierania umów w imieniu i na rachunek poszczególnych współwłaścicieli oraz do inkasowania czynszu i innych opłat wynikających z tych umów.

Osoba taka nie jest jednak uprawniona do bezpośredniego rozliczania z budżetem państwa należności podatkowych przypadających od poszczególnych właścicieli, bowiem nie przejmuje ona funkcji podatnika w zakresie czynności wykonywanych na rzecz współwłaścicieli.

Przepisy prawa podatkowego nie określają szczegółowych uregulowań prawnych dotyczących zasad rozliczania podatku VAT z najmu przez współwłaścicieli nieruchomości. Wobec powyższego tut. Organ podziela stanowisko Podatnika w kwestii sposobu dokumentowania i rozliczania podatku VAT przez zarządcę nieruchomości. Dokumentowanie przedmiotowych czynności powinno być dokonane z uwzględnieniem powyżej wymienionych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz zasad określonych w powołanym rozporządzeniu, natomiast rozliczanie z budżetem państwa powinno być dokonywane przez każdego ze współwłaścicieli z uwzględnieniem proporcji wynikających z prawa własności.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.