ILPP1/443-1015/11-4/NS - Dokumentowanie fakturą rozliczenia opłat za media dotyczące poszczególnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 18 lipca 2011 r. (data wpływu 22 lipca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 października 2011 r. (data wpływu 10 października 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę - jest:

* prawidłowe - w części związanej z rozliczaniem opłat za media dotyczących części wspólnych nieruchomości,

* nieprawidłowe - w części związanej z rozliczaniem opłat za media dotyczących poszczególnych lokali.

W dniu 22 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 6 października 2011 r. (data wpływu 10 października 2011 r.) o informacje doprecyzowujące przedstawiony stan faktyczny oraz dokumenty potwierdzające prawo osób podpisanych na wniosku do reprezentowania Wnioskodawcy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 wymienionej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną.

Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali bądź części wspólnej nieruchomości zawiera umowy z ich dostawcami. Wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej, a jedynie reguluje należności z tytułu funkcjonowania budynku. Kwoty wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków. Wpłacane kwoty mają charakter nieskonkretyzowany i nie wiążą się ze świadczeniem konkretnych usług bądź dostawą konkretnych towarów, lecz stanowią wpłaty pozwalające na właściwe funkcjonowanie wspólnoty. Wspólnota nie dolicza przy tym jakiejkolwiek marży w związku z obciążeniem stron kosztami.

Taka sytuacja jest wymuszona przez wrocławskich monopolistów/dostawców mediów, którzy odmawiają zawarcia indywidualnych umów z właścicielami lokali tak jak to rozwiązuje "A" S.A. czy "B". Z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa jest jednostką "non profit" i jako podmiot obrotu prawnego nie ma podpisanej umowy (umów) z tworzącymi ją właścicielami na dostawę mediów do ich lokali.

Z pisma z dnia 6 października 2011 r., stanowiącego uzupełnienie do wniosku wynika, iż Wspólnota jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, z uwagi na pożytki uzyskiwane z dzierżawy elewacji pod reklamę wielkoformatową.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy, taka (wymuszona) sytuacja prawna powoduje, że finalnym odbiorcą mediów jest wspólnota mieszkaniowa.

Wszelkie rozliczenia kosztów pomiędzy wspólnotą, a członkami wspólnoty nie mogą być uznane za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wspólnota, czyli jej członkowie nie dokonują bowiem dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług na rzecz samych siebie, poprzez zapłatę z tytułu kosztów utrzymania własnych lokali. Zarząd wspólnoty zarówno w części dotyczącej pokrycia kosztów utrzymania wyodrębnionych lokali, jak również w zakresie związanym z częścią wspólną nieruchomości, nie powinien wystawiać faktur VAT ani rachunków na rzecz członków.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Wspólnota dokonując rozdziału/rozliczenia mediów na swoich członków nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów bądź odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu powyżej wymienionego art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Stąd też, brak jest uzasadnienia do dokumentowania fakturami/rachunkami wewnętrznych rozliczeń z tytułu zużycia wody, gazu, energii, wywozu śmieci itp. pomiędzy wspólnotą a tworzącymi ją właścicielami lokali.

Zaliczki wpłacane przez właścicieli na rzecz wspólnoty mieszkaniowej wchodzą do mienia tejże wspólnoty, która w konsekwencji dysponuje nimi jak właściciel, a nie jedynie zarządza nimi w imieniu swoich członków. W tym zakresie usługi są nabywane przez wspólnotę wyłącznie na jej rzecz, co również wynika z odrębności prawnej wspólnoty w stosunku do jej członków.

Wspólnota mieszkaniowa, nabywając usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną, działa we własnym imieniu i na swoją rzecz - jako "osoba ustawowa", w rozumieniu art. 33¹ k.c., będąca jednostką organizacyjną, odrębną od właścicieli, co oznacza, że nie świadczy w tym zakresie usług na rzecz właścicieli lokali w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, i nie ma podstaw do refakturowania ponoszonych przez wspólnotę wydatków na rzecz właścicieli lokali. W zakresie uregulowań prawnych pomiędzy wspólnotą oraz współwłaścicielami kluczowe są natomiast przepisy ustawy o własności lokali, wspólnota w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od jej członków nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, i tym samym - w tym zakresie - nie jest podatnikiem VAT.

Ani ta ustawa, ani umowa o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną nie określają sposobu podatkowego traktowania rozliczeń pomiędzy wspólnotą oraz jej członkami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę uznaje się za:

* prawidłowe - w części związanej z rozliczaniem opłat za media dotyczących części wspólnych nieruchomości,

* nieprawidłowe - w części związanej z rozliczaniem opłat za media dotyczących poszczególnych lokali.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Od dnia 1 kwietnia 2011 r. ustawą z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy - Prawo o miarach (Dz. U. Nr 64, poz. 332), został dodany art. 8 ust. 2a ustawy, zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Ponadto, w świetle art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Stosownie do art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy o których mowa w art. 15 ust. 1 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Na podstawie art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Z opisu sprawy wynika, że Wspólnota jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, z uwagi na pożytki uzyskiwane z dzierżawy elewacji pod reklamę wielkoformatową. Zarząd Wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali bądź części wspólnej nieruchomości zawiera umowy z ich dostawcami. Wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej, a jedynie reguluje należności z tytułu funkcjonowania budynku. Kwoty wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków. Wpłacane kwoty mają charakter nieskonkretyzowany i nie wiążą się ze świadczeniem konkretnych usług bądź dostawą konkretnych towarów, lecz stanowią wpłaty pozwalające na właściwe funkcjonowanie wspólnoty. Wspólnota nie dolicza przy tym jakiejkolwiek marży w związku z obciążeniem stron kosztami. Z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa jest jednostką "non profit" i jako podmiot obrotu prawnego nie ma podpisanej umowy (umów) z tworzącymi ją właścicielami na dostawę mediów do ich lokali

Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

W oparciu o art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka, która powstała w oparciu o wyżej cyt. przepis ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy są zobowiązani do określonych zachowań oraz czynności wynikających z tej ustawy.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej:

* związane z nieruchomością wspólną,

* związane z odrębną własnością lokalu.

Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

* wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

* opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

* ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

* wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

* wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

W świetle art. 15 ustawy o własności lokali, właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną - na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, gaz, energię elektryczną, odprowadzanie ścieków).

W przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną, Wnioskodawca będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim przypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. Działa wtedy jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej - m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali.

W związku z tym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest - jako odrębny od jej członków podmiot prawa - wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument, nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Tak więc, uiszczanie należności przez członków Wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT z tego tytułu. W konsekwencji, brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w przypadku gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota występuje w odmiennej roli. W takiej sytuacji nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują stosownych wpłat. Wspólnota zakupując towary i usługi, które przyporządkowuje następnie do poszczególnych lokali, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali.

W takiej sytuacji środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W związku z tym w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali) zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wspólnota dokonując odsprzedaży towarów i usług właścicielom lokali, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali (zakupionych uprzednio w tym celu), działa jako podatnik podatku od towarów i usług. Zatem, skoro Wspólnota jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, czynności dokonywane przez nią powinny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy oraz w przepisach wykonawczych do tej ustawy.

Reasumując, czynność rozliczania przez Wnioskodawcę opłat z tytułu mediów dotyczących części wspólnej nieruchomości, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tak więc uiszczanie należności przez członków Wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a Wnioskodawca nie jest z tego tytułu podatnikiem podatku VAT. W konsekwencji, brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Z kolei dokonując rozliczenia opłat z tytułu mediów dotyczących poszczególnych lokali, Wnioskodawca działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w konsekwencji czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem odrębnych lokali stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z powyższym Wnioskodawca jest zobowiązany wystawiać - zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy oraz w przepisach wykonawczych do niej - faktury dokumentujące sprzedaż, z wyjątkiem sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Należy także wskazać, iż w kwestii zastosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w odniesieniu do rozliczenia wydatków, związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości oraz poszczególnych lokali przez wspólnotę mieszkaniową została wydana przez Ministra Finansów, na podstawie art. 14a Ordynacji podatkowej, interpretacja ogólna z dnia 21 czerwca 2011 r. Nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571. W piśmie tym Minister Finansów dodatkowo poinformował, iż biorąc pod uwagę dotychczasową niejednolitość praktyki i interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie będącym przedmiotem niniejszej interpretacji ogólnej, dokonana w przedmiotowej interpretacji ogólnej wykładnia przepisów prawa podatkowego nie wywołuje konsekwencji wobec rozliczeń pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielami lokali dokonanych uprzednio w sposób odmienny od przedstawionego w tym piśmie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.