ILPB4/423-279/12-5/MC

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2012 r. (data wpływu 29 sierpnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych z tytułu:

* wynajmu elewacji - jest prawidłowe,

* wynajmu pomieszczenia gospodarczego osobie trzeciej - jest prawidłowe,

* odsetek z lokaty bankowej - jest prawidłowe,

* wynajmu części strychu mieszkańcowi Wspólnoty - jest nieprawidłowe,

* zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych - jest nieprawidłowe.

W dniu 29 sierpnia 2012 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 14 listopada 2012 r. (data wpływu 20 listopada 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych z tytułu:

* odpłatnego częściowego zniesienia współwłasności części strychu,

* wynajmu, odsetek z lokaty oraz zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące stany faktyczne.

Stan faktyczny nr 1.

Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych. Wspólnota Mieszkaniowa aktem notarialnym z dnia 29 maja 2012 r. wyraziła zgodę na odpłatne częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej - części strychu o pow. x m^2, zaadaptowanej na cele mieszkaniowe i przyłączenie jej do lokalu mieszkalnego numer Y. Po odpłatnym częściowym zniesieniu współwłasności części nieruchomości wspólnej - części strychu na rzecz właścicieli lokalu mieszkalnego nr y, powierzchnia samodzielnego lokalu mieszkalnego nr Y ulegnie zmianie z x m² na xx m² W wyniku sporządzenia aktu notarialnego dokonano zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Przychód ze sprzedaży części strychu stanowić będzie dochód Wspólnoty Mieszkaniowej z przeznaczeniem na cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Stan faktyczny nr 2.

Wspólnota, na podstawie zawartych umów najmu, wynajmuje fragmenty elewacji pod reklamę, pomieszczenie gospodarcze w piwnicy. Z tego tytułu otrzymuje przychody - pożytki. Dodatkowym przychodem Wspólnoty są przychody z lokaty bankowej oraz z najmu części strychu zaadaptowanej na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, Wspólnota do dochodów zwolnionych zaliczyła dochód uzyskany z lokali mieszkalnych oraz przychód z tytułu wpłaconych zaliczek przez właścicieli lokali użytkowych. Do obliczenia podatku dochodowego od osób prawnych Wspólnota uwzględnia tylko:

* opłaty z tytułu pożytków (najem elewacji i pomieszczenia gospodarczego),

* odsetki bankowe - lokata,

* najem części strychu.

Pismem z dnia 14 listopada 2012 r. (data wpływu 20 listopada 2012 r.) Wnioskodawca wskazał, iż część strychu zaadaptowanego na cele mieszkalne jest wynajmowana jednemu z członków Wspólnoty (właściciel lokalu mieszkalnego) i służy mu do zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych. Natomiast pomieszczenie gospodarcze wynajmowane jest osobie trzeciej.

Przedmiotem wniosku są zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania części wspólnej, mediów oraz funduszu remontowego, naliczane zgodnie z podjętą przez Wspólnotę uchwałą.

Dochód do opodatkowania pomniejszany jest o koszty mediów według faktycznego zużycia oraz o koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (w tym koszty związane z funduszem remontowym) przypadające na lokale użytkowe.

Ponadto, Wspólnota wskazała, iż pod pojęciem: "koszty przypadające na lokale użytkowe liczone są wg algorytmu naliczania" ma na myśli to, że w przypadku, gdy algorytm naliczania zaliczek wynika z iloczynu wysokości stawki i m² powierzchni użytkowej lokalu, to algorytm rozliczania kosztów również odnosi się do m² powierzchni użytkowej lokalu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 2 dot. stanu faktycznego nr 2.

Wniosek Spółki w zakresie pytania nr 1 dot. stanu faktycznego nr 1 został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 28 listopada 2012 r.

Zdaniem Wnioskodawcy, zaliczki wnoszone na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej i mediów przez właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych nie podlegają opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy Wspólnotę Mieszkaniową.

Oznacza to, że ustawa nie różnicuje w tym zakresie pozycji właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych. Obydwa rodzaje posiadanych lokali uprawniają do uzyskania statusu członka wspólnoty. Podobnie udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokali, przysługuje zarówno właścicielowi lokalu mieszkalnego, jak i innej nieruchomości lokalowej. Wynika to z treści art. 3 ust. 1 tej ustawy. Obowiązek utrzymywania nieruchomości wspólnej spoczywa na wszystkich właścicielach, w tym także właścicielach lokali użytkowych.

Zgodnie z art. 15 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólnej wszyscy właściciele wnoszą zaliczki w formie bieżących opłat.

Zaliczki te są zasadniczym źródłem przychodów Wspólnoty Mieszkaniowej.

Wspólnota uważa, iż wpłaty związane z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, uiszczane na rachunek Wspólnoty przez właścicieli tych lokali oraz sfinansowane z nich koszty zarządu nieruchomości wspólnej, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Zdaniem Wspólnoty, dochód uzyskany z tytułu wynajmu elewacji, wynajmu pomieszczenia gospodarczego, odsetek z lokaty (środki z Funduszu Remontowego) oraz najmu części strychu jest dochodem z działalności, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatnika, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wobec tego, dochód ten podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych i to bez względu na cel na jaki zostanie przeznaczony. Stosownie do wyżej cytowanego przepisu, zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody Wspólnoty Mieszkaniowej, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Dlatego też ww. zdarzenia nie są zaliczane do gospodarki zasobami mieszkaniowymi i dochód osiągnięty z nich podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Powyższa treść stanowiska Wnioskodawcy wynika z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oraz z pisma z dnia 14 listopada 2012 r. stanowiącego uzupełnienie tegoż wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego nr 2 uznaje się za:

* prawidłowe - w części dot. wynajmu elewacji,

* prawidłowe - w części dot. wynajmu pomieszczenia gospodarczego osobie trzeciej,

* prawidłowe - w części dot. odsetek z lokaty bankowej,

* nieprawidłowe - w części dot. wynajmu części strychu mieszkańcowi Wspólnoty,

* nieprawidłowe - w części dot. zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Stosownie do art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 ww. ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Przepis art. 14 powyższej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (...) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem, są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

* dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;

* dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota uzyskuje przychody z tytułu wynajmu fragmentu elewacji pod reklamę oraz pomieszczenia gospodarczego w piwnicy osobie trzeciej. Dodatkowym przychodem Wspólnoty są przychody z lokaty bankowej oraz z najmu części strychu zaadaptowanej na cele mieszkaniowe jednemu z członków Wspólnoty (właścicielowi lokalu mieszkalnego), która służy mu do zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych. Ponadto, przedmiotem wniosku są również zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania części wspólnej, mediów oraz funduszu remontowego, naliczane zgodnie z podjętą przez Wspólnotę uchwałą.

Dochód do opodatkowania Wspólnota pomniejsza o koszty mediów według faktycznego zużycia oraz o koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (w tym koszty związane z funduszem remontowym) przypadające na lokale użytkowe. Ponadto, Wspólnota wskazała, iż w przypadku, gdy algorytm naliczania zaliczek wynika z iloczynu wysokości stawki i m² powierzchni użytkowej lokalu, to algorytm rozliczania kosztów również odnosi się do m² powierzchni użytkowej lokalu.

Jak wynika z przedstawionych powyżej definicji, lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie stanowią one zasobów mieszkaniowych. Zatem, dochód uzyskany z tytułu zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych nie korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ nie został spełniony jeden z kumulatywnych warunków niezbędnych do zwolnienia, tzn. źródło pochodzenia dochodów. Przedmiotowy dochód nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, tylko z pozostałej działalności Wspólnoty. Bez znaczenia w tym przypadku jest fakt przeznaczenia tego dochodu na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Taki sam charakter mają także dochody Wnioskodawcy pochodzące z wynajmu elewacji pod reklamę i pomieszczenia gospodarczego w piwnicy osobie trzeciej, a także z lokaty bankowej. Dochody te podlegają opodatkowaniu, zgodnie z art. 7 ust. 1 powyższej ustawy.

Natomiast zwolnienie z podatku dochodowego będzie miało zastosowanie w przypadku opłat pochodzących z wynajmu części strychu zaadaptowanej na cele mieszkaniowe mieszkańcowi Wspólnoty Mieszkaniowej (właścicielowi jednego z lokali mieszkalnych), bowiem pomieszczenie to jest wykorzystywane do zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych, a zatem zaliczane jest do zasobów mieszkaniowych i dochód uzyskany z tego źródła podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie tych zasobów.

Reasumując, ustalając dochód do opodatkowania, na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy wliczyć przychód z wynajmu elewacji pod reklamę, pomieszczenia gospodarczego osobie trzeciej, odsetki z lokaty bankowej oraz zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych, pomniejszony o koszty przypadające na lokale użytkowe (koszty mediów według faktycznego zużycia oraz o koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym koszty związane z funduszem remontowym) liczone wg algorytmu naliczania.

Natomiast dochód uzyskany z tytułu najmu części strychu zaadaptowanej na cele mieszkaniowe jednemu z członków Wspólnoty, będącemu właścicielem lokalu mieszkalnego, jako dochód pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, objęty jest zwolnieniem przedmiotowym wynikającym z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z ich utrzymaniem.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.