ILPB4/423-265/11-2/DS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2011 r. (data wpływu 1 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych - jest nieprawidłowe.

W dniu 1 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Wspólnotę tworzą:

* 2 właściciele 2 lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej 100,29 m ^2,

* właściciel 1 lokalu użytkowego o powierzchni użytkowej 89,34 m ^2,

* Gmina jako właściciel 16 lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej 772,72 m ^2,

* Gmina jako właściciel 1 lokalu użytkowego o powierzchni użytkowej 21,54 m ².

Powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi wynosi 873,01 m ^2, natomiast lokali użytkowych 110,88 m ².

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ww. ustawy o własności lokali, właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Każdy członek Wspólnoty Mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. We Wspólnocie właściciele pokrywają koszty związane z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni użytkowej własnych lokali oraz wnoszą opłaty na pokrycie kosztów dostawy mediów do lokali (woda wraz z odprowadzeniem nieczystości płynnych oraz wywóz śmieci).

Budynek Wspólnoty jest budynkiem mieszkalnym, co wynika z definicji pojęcia budynku mieszkalnego zawartej w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.), jako że co najmniej połowa całkowitej powierzchni budynku jest wykorzystana do celów mieszkalnych.

Nieruchomość wspólna obejmująca grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdują się te budynki stanowią zasoby gospodarki mieszkaniowej, bowiem zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów znak DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 z dnia 5 marca 2008 r. pod pojęciem zasobów mieszkaniowych, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie i administrowanie. Objęcie części wspólnych nieruchomości pojęciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi nastąpiło z uwagi na ich niezbędność dla prawidłowego funkcjonowania i korzystania z mieszkań, a nie rodzaju lokalu mieszkalnego, czy użytkowego składającego się na powierzchnię użytkową nieruchomości. Opłaty związane z budynkami mieszkalnymi oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych nie zostało zdefiniowane pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej obejmują między innymi:

* wydatki na konserwację, przeglądy techniczne i remonty,

* ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne,

* opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,

* wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

* wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wydatki związane z dostawą do lokali mediów, tj. zimnej wody i odprowadzenia ścieków oraz wywozu nieczystości stanowią koszt właścicieli lokali. Umowy o dostawę mediów zawarła Wspólnota Mieszkaniowa, na którą wystawiane są faktury za dostawy. Koszty dostawy mediów rozliczane są na poszczególne lokale wg zasad określonych przez Wspólnotę Mieszkaniową w formie podjętych uchwał.

Wspólnota nie może osiągać z tytułu dostawy mediów dochodu, bowiem zgodnie z art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tekst jedn. ogłoszony w Dz. U. Nr 123, poz. 858 z 2006 r. z późn. zm.), suma obciążeń za wodę i ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez wspólnotę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo - kanalizacyjnego. Tym samym, nie ma znaczenia czy woda dostarczana jest dla lokalu mieszkalnego, czy użytkowego.

Artykuł 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych mówi, że wolne od podatku dochodowego są dochody spółdzielni mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych, prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Wspólnota Mieszkaniowa prowadzi działalność na rzecz nieruchomości wspólnej z wyłączeniem powierzchni lokali mieszkalnych i użytkowych (w myśl art. 3 ustawy o własności lokali, współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa). Zaliczki wnoszone na poczet utrzymania i zarządu tą nieruchomością przez właścicieli lokali użytkowych należy uznać za pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, gdyż zgodnie z art. 15 ust 1 ustawy o własności lokali, wszyscy właściciele lokali mają obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10. każdego miesiąca.

Nie należy rozgraniczać, czy w skład nieruchomości wchodzi lokal mieszkalny czy użytkowy, lecz należy rozpatrywać charakter całej nieruchomości. Źródłem pochodzenia dochodu z tytułu wnoszonych zaliczek przez właścicieli lokali mieszkalnych, jak i użytkowych nie jest lokal ani użytkowanie lokalu, czy też gospodarka tym lokalem, lecz obowiązek partycypowania przez współwłaścicieli w kosztach utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną.

Wspólnota Mieszkaniowa nie wykonuje żadnych usług na rzecz właścicieli lokali użytkowych, ani nie sprawuje zarządu nad tymi lokalami, pobiera jedynie zaliczki na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, z przeznaczeniem na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zaliczki na utrzymanie Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej zarządzanie oraz na pokrycie kosztów mediów, uiszczane przez właścicieli lokali użytkowych w budynku mieszkalnym, wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią Jej dochód wolny od opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali, będących we Wspólnocie Mieszkaniowej, niezależnie czy Wspólnota obejmuje lokale mieszkalne, czy użytkowe, należy kwalifikować jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegają zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem, że budynek należący do Wspólnoty jest budynkiem mieszkalnym, a dochody pochodzące z zaliczek przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym - dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencje jej działania zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 tej ustawy).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

W art. 14 tej ustawy ustanowiono natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Wspólnoty jako jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej - zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 z późn. zm.) - są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ww. ustawy, przychodami (...) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków.

Oznacza to, że środki pieniężne uiszczane przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową stanowią w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jej przychód, w momencie ich otrzymania.

Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (...).

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej będą to więc wszystkie wydatki ponoszone na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz inne wydatki, które pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu źródła przychodów.

Dochodem wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Z kolei, w art. 17 ust. 1 pkt 44 powyższej ustawy ustawodawca wskazał, iż wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z powołanego przepisu wynika, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Dochody zwolnione z podatku dochodowego mogą pochodzić wyłącznie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W celu prawidłowej wykładni powyższego przepisu należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w wyżej powołanym art. 17 ust. 1 pkt 44, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali będących członkami wspólnoty mieszkaniowej i utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Zatem, opłaty (zaliczki) związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ww. ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, że lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. W związku z tym, wszelkie dochody uzyskane z tytułu użytkowania tych lokali (w tym wnoszone zaliczki na utrzymanie Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej zarządzanie oraz na pokrycie kosztów mediów), jako nieosiągnięte z zasobów mieszkaniowych, należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, dochód Wspólnoty Mieszkaniowej uzyskany z zaliczek na utrzymanie Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej zarządzanie oraz na pokrycie kosztów mediów wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych - w odróżnieniu od dochodu uzyskanego od właścicieli lokali mieszkalnych - nie stanowi dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i w związku z tym, podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ze zwolnienia nie może bowiem korzystać dochód uzyskany z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeżeli zostanie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów, z uwagi na fakt, iż nie spełniony będzie jeden z kumulatywnych warunków wynikających z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Podkreślenia wymaga fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.