ILPB4/423-228/11-2/MC

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 29 czerwca 2011 r. (data wpływu 4 lipca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych - jest:

* prawidłowe - w części dotyczącej dochodów z tytułu zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali mieszkalnych,

* nieprawidłowe - w części dotyczącej dochodów z tytułu zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych.

W dniu 4 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa jest nieruchomością, składającą się z lokali mieszkalnych (80,85%) i użytkowych (19,15%), klasyfikowaną w PKOB w dziale 112. Właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych uiszczają comiesięczne zaliczki tytułem opłat za utrzymanie części wspólnych nieruchomości, tj. koszty zarządu nieruchomością wspólną, sprzątanie klatek schodowych, wywóz nieczystości, fundusz remontowy i centralne ogrzewanie. Wspólnota jest podmiotem działającym w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zatem celowe jest wskazanie tej ustawy jako regulacji praw i obowiązków właścicieli. Z treści tej ustawy wynika przywilej współkorzystania z nieruchomości, jak i obowiązek utrzymywania tejże nieruchomości. Z wyodrębnieniem lokalu związany jest udział właściciela w nieruchomości jako prawo związane z własnością, przy czym w nieruchomość wspólną wpisany jest grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą tylko i wyłącznie jednemu właścicielowi lokalu. Określając prawa i obowiązki właścicieli lokali ustawa o własności lokali stanowi, iż właściciel każdego lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, ale i też obowiązek ponoszenia kosztów związanych z jej utrzymaniem. Źródłem przychodów Wspólnoty są - zgodnie z ustawą o własności lokali - zaliczki wnoszone przez właścicieli na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. W związku z tym, iż centralne ogrzewanie jest instalacją służącą wszystkim właścicielom, a odłączenie od niej jest niemożliwe, zaliczki na ogrzewanie nieruchomości pobierane są zarówno od właścicieli lokali mieszkalnych, jak i użytkowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1.

Przychód osiągany przez Wspólnotę z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych zwolniony jest od podatku dochodowego.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2.

Przychód osiągany przez Wspólnotę z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych zwolniony jest od podatku dochodowego.

Zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. przepisem prawnym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej.

Uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi dochody zwolnione są od podatku dochodowego za wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Pojęcie "zasobów mieszkaniowych" obejmuje również pomieszczenia związane z administrowaniem i zapewnieniem prawidłowego funkcjonowania wszystkich lokali w nieruchomości. W związku z tym, iż nie da się wyodrębnić urządzeń przypadających wyłącznie na lokale użytkowe bądź mieszkalne, wszystkie urządzenia, które nie służą wyłącznie jednemu ze współwłaścicieli, w myśI ustawy o własności lokali, stanowią część wspólną nieruchomości.

Jednocześnie zgodnie z ww. przepisem, opodatkowaniu podlegają dochody pochodzące z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Inną działalnością, która już na pewno podlega opodatkowaniu, są przychody związane z działalnością związaną z np. wynajęciem części wspólnych nieruchomości, z reklam. Jednocześnie nawiązując do definicji budynków mieszkalnych zawartej w PKOB, to za budynki mieszkalne uznaje się obiekty budowlane, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni mieszkalnej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych. Wspólnota Mieszkaniowa wskazuje, iż powierzchnia mieszkalna przedmiotowego obiektu stanowi 80,85% powierzchni całkowitej nieruchomości, pozostałe 19,15% to lokale użytkowe. Zaliczki uiszczane przez wszystkich właścicieli lokali, zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych, przeznaczane są na cele związane z utrzymaniem nieruchomości, czyli całej substancji lokalowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* prawidłowe - w części dotyczącej dochodów z tytułu zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali mieszkalnych,

* nieprawidłowe - w części dotyczącej dochodów z tytułu zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ustawy o własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Stosownie do art. 13 cytowanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Artykuł 14 tej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (...) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

* dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;

* dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wnioskodawca w opisanym stanie faktycznym wskazał, iż Wspólnota Mieszkaniowa uzyskuje przychody z tytułu zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości, tj. koszty zarządu nieruchomością wspólną, sprzątanie klatek schodowych, wywóz nieczystości, fundusz remontowy i centralne ogrzewanie.

Jak wynika z przedstawionych powyżej definicji, lokale mieszkalne są zaliczane do zasobów mieszkaniowych i dochód uzyskany z tego źródła podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie tych zasobów.

Z kolei lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie stanowią one zasobów mieszkaniowych. Zatem, dochód uzyskany z tego źródła nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i nie może podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż nie został spełniony jeden z kumulatywnych warunków tegoż artykułu.

Reasumując, stwierdzić należy, że zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz ponoszone z nich koszty dotyczące utrzymania nieruchomości mają wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podlega zwolnieniu z opodatkowania, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty.

Natomiast zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych oraz ponoszone z nich koszty dotyczące utrzymania nieruchomości jako dochody uzyskane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nie podlegają zwolnieniu w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 powyższej ustawy i w związku z tym, stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, są opodatkowane.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.