ILPB3/423-980/09-4/MC - Korekta przychodów wspólnoty mieszkaniowej z tytułu dostawy mediów.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 23 października 2009 r. (data wpływu 30 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie korekty przychodów Wspólnoty z tytułu dostawy mediów - jest prawidłowe.

W dniu 30 października 2009 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 29 grudnia 2009 r. (data wpływu 04 stycznia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie korekty przychodów Wspólnoty z tytułu dostawy mediów.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa działa na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W trakcie roku, właściciele lokali dokonują wpłat na pokrycie kosztów mediów. Rozliczenie dokonywanych wpłat i faktycznie poniesionych kosztów mediów następuje po zakończeniu roku, którego rozliczenie to dotyczy, po otrzymaniu wszystkich faktur dotyczących zakupu mediów ustalana jest kwota powstałej nadwyżki wpłat właścicieli lokali na pokrycie kosztów mediów nad faktycznie poniesionymi kosztami mediów. Nadwyżka ta jest rozliczana w roku, którego faktycznie dotyczy, a nie w roku w którym nastąpiło rozliczenie. O wartość nadwyżki wpłat właścicieli lokali ponad kwotę faktycznie poniesionych kosztów mediów korygowany jest przychód z tytułu dostawy mediów (jest on równy faktycznie poniesionym kosztom mediów). Nadwyżka wpłat jednocześnie zaliczana jest na poczet wpłat za media za rok następny.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, rozliczenie kosztów mediów za rok poprzedni powinno nastąpić w roku, którego rozliczenie to dotyczy.

Ustawa o własności lokali, zgodnie z art. 13 ust. 1, obliguje właścicieli lokali (a nie wspólnotę mieszkaniową) do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali. W przypadku tych wydatków chodzi przede wszystkim o tzw. media. Wspólnota Mieszkaniowa, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w roli pośrednika między dostawcą a odbiorcą, czyli właścicielem lokalu. Wspólnota w zakresie dostawy nie kupuje usług dla siebie, lecz działa w imieniu właścicieli, którzy są finalnymi nabywcami. Wspólnota Mieszkaniowa przyjmuje od właścicieli lokali w ciągu roku obrotowego zaliczki na poczet pokrycia kosztów mediów. Faktyczna wartość poniesionych kosztów mediów znana jest dopiero po zakończeniu roku obrotowego, dlatego też rozliczenie zaliczek może nastąpić dopiero po zakończeniu roku obrotowego, jednak samo rozliczenie dotyczy roku poprzedniego i w tym powinno zostać ujęte w księgach Wspólnoty. Powstałe nadwyżki z tytułu zaliczek zmniejszają przychody z tytułu zakupu mediów, ponieważ zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Zatem nadwyżki wpłat właścicieli lokali na poczet kosztów mediów korygują przychody Wspólnoty z tego tytułu, ponieważ są one przez Wspólnotę zaliczane na poczet zakupu mediów, które będą dokonane w następnych okresach sprawozdawczych.

W związku z powyższym, jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa nie dokonała stosownych rozliczeń mediów za lata ubiegłe, powinna - Jej zdaniem - dokonać stosownego rozliczenia poprzez korektę zeznania podatkowego roku, którego rozliczenie to faktycznie dotyczy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Stosownie do art. 13 tej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (...).

Z punktu widzenia podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

Zatem, opłaty (zaliczki) związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty.

Opłaty te kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Dochody stanowiące nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów mediów nad kosztami, pozostałą z rozliczenia rocznego, a przeznaczoną do zaliczenia na poczet wpłat za media za rok następny, powinny pomniejszać dochód do opodatkowania jak również dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Zgodnie z art. 7 ust 1 tej ustawy, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 ww. ustawy wynika natomiast, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Postanowienia tej ustawy nie określają definicji przychodów. Zawierają one jedynie wykaz zdarzeń uznanych przez ustawodawcę za przychody w rozumieniu ustawy, przy czym wykaz tych zdarzeń ma charakter otwarty.

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Zatem, stosownie do zapisu art. 12 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, zaliczki na pokrycie kosztów mediów wpłacane przez właścicieli lokali, jako otrzymane pieniądze, są przychodem z chwilą ich faktycznego otrzymania przez Wspólnotę.

Z treści art. 12 ust. 4 pkt 1 powołanej ustawy wynika, iż do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że z wpłacanych do Wspólnoty zaliczek na pokrycie mediów powstaje nadwyżka, która jest rozliczana po zakończeniu roku, którego dotyczy. Nadwyżka wpłat jednocześnie zaliczana jest na poczet wpłat za media za rok następny.

W tym miejscu wskazać należy, iż Wspólnoty z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Opłaty te nie mają charakteru zaliczkowego i wnoszone są przez właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania ich lokali, o których mowa w art. 13 ustawy o własności lokali. Opłaty te służą więc pokryciu kosztów mediów. Stanowią tym samym zapłatę za usługi wykonane przez odrębne podmioty dostarczające media.

W świetle powyższego, zaliczki naliczone na poczet kosztów mediów uiszczanych przez właścicieli lokali stanowią dla tych podmiotów, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, przychody podatkowe w momencie ich otrzymania.

Odnośnie natomiast nadwyżki zaliczek wnoszonych przez pozostałych właścicieli, pozostałej z rozliczenia rocznego, a przeznaczonej do zaliczenia na poczet wpłat za media za rok następny nie znajduje zastosowania zapis art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Tym samym, stanowi przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie określają zasad dokonywania korekt przychodów. Brak jest również uregulowań dotyczących momentu powiększenia (zmniejszenia) przychodów, tj. czy przychód powiększa się (pomniejsza) w dacie korekty, czy też w dacie powstania przychodu.

Zatem, należy posłużyć się literalną wykładnią wyżej powołanych przepisów, która prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się m.in. otrzymane pieniądze, czyli takie przychody, które w danym momencie są niewątpliwe i bezwarunkowe.

Uzyskanie przychodu z tytułu wpłat przez właścicieli lokali ma miejsce - jak już wcześniej wskazano - w momencie postawienia ich do dyspozycji Wspólnoty, tj. w dniu, w którym Wspólnota go otrzymała. Późniejsze zaliczenie nadwyżek wpłat na poczet wpłat za media na rok następny, nie powoduje zmiany daty powstania tego przychodu.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, iż w odniesieniu do przedstawionej przez Wnioskodawcę sytuacji, zaliczenie nadwyżek powstałych z rozliczenia rocznego wpłacanych zaliczek - uprzednio zaliczonych do przychodów - powinno skutkować zmniejszeniem tych przychodów za okres, w którym były wykazane w ewidencji księgowej w związku z ich otrzymaniem.

Reasumując, przychody powinny być skorygowane, tj. pomniejszone o nadwyżki wpłat zaliczone na poczet wpłat za media na rok następny, w roku uzyskania przychodu, niezależnie od daty rozliczenia, również w sytuacji, gdy Wnioskodawca nie dokonywał stosownych rozliczeń mediów za lata ubiegłe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.