ILPB3/423-977/10-6/JG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 16 grudnia 2010 r. (data wpływu 21 grudnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodów Wspólnoty Mieszkaniowej, w części dotyczącej zwolnienia przedmiotowego - jest nieprawidłowe.

W dniu 21 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek - uzupełniony pismem z dnia 7 marca 2011 r. (data wpływu 11 marca 2011 r.) - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodów Wspólnoty Mieszkaniowej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz opis zdarzenia przyszłego.

W roku 2007 wszyscy członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej stanęli do aktu notarialnego, w którym dokonali wyodrębnienia dwóch kolejnych lokali z nieruchomości wspólnej oraz ich sprzedaży na rzecz osób fizycznych, będących już wcześniej członkami Wspólnoty Mieszkaniowej. Lokale te pełniły dotychczas funkcję strychu i stanowiły część nieruchomości wspólnej, a przed sprzedażą uzyskały status samodzielnych lokali użytkowych.

Sprzedaż została poprzedzona podjęciem uchwały (w 2006 r.), w której Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na sprzedaż tych lokali określonym osobom za ustaloną cenę oraz postanowiła, że przychód z ich sprzedaży stanowić będzie przychód funduszu remontowego Wspólnoty Mieszkaniowej. Na podstawie tej uchwały, zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej stanął w 2006 r. do aktu notarialnego, w którym zawarł przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowych lokali. W przedwstępnej umowie sprzedaży postanowiono, że zapłata za lokale ma być dokonana przez kupujących na rachunek bankowy Wspólnoty Mieszkaniowej.

W roku 2007 wszyscy członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej (właściciele i współwłaściciele lokali) dokonali sprzedaży przedmiotowych lokali (w umowie sprzedaży występując jako członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej), a kupujący zapłacili umówioną cenę w oznaczonym terminie na rachunek bankowy Wspólnoty. Uchwalony w 2007 r. plan gospodarczy Wspólnoty zakładał wydanie ze środków funduszu remontowego kwoty przeznaczonej na wymianę okien na klatkach schodowych oraz remont dachu. Kwota ta przewyższała przychód ze sprzedaży lokali.

Pismem z dnia 10 maja 2007 r. Wspólnota Mieszkaniowa zwróciła się z pytaniem do Urzędu Skarbowego, czy w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego. W ww. piśmie zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej, w oparciu o przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wyraził opinię i własne stanowisko co do zapłaty podatku dochodowego, uważając, że Wspólnota Mieszkaniowa nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, gdyż sprzedane strychy stanowiły składnik zasobu mieszkaniowego, a przychód ze sprzedaży został przeznaczony w całości na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (remonty), a dokonana sprzedaż mieści się w zakresie gospodarki zasobem mieszkalnym. Na podstawie odpowiedzi - postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego, w którym uznano stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej za nieprawidłowe, Wspólnota podatek dochodowy zapłaciła (w wysokości 11.103,00 zł + 530,00 zł odsetek).

Jednakże w dniu 5 marca 2008 r. Minister Finansów w interpretacji ogólnej (sygn. DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82) zawarł wyjaśnienie art. 17 i uznał, że źródłem powstania dochodu ze sprzedaży strychów, w celu zaadaptowania go na lokal mieszkalny są posiadane przez wspólnotę zasoby mieszkaniowe. Zaadaptowany strych na taki lokal nadal jest częścią zasobów mieszkaniowych. Minister Finansów uznał, że właściwe jest stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej w sytuacji, gdy dochód uzyskany z tytułu sprzedaży strychu jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - czyli zwolnionym z podatku dochodowego od osób prawnych.

Ponadto w interpretacji indywidualnej z dnia 5 czerwca 2009 r. (sygn. DD6/8213/207/MNX/08/PK-467) podtrzymał wcześniejsze stanowisko. Cyt.: "Na zasoby mieszkaniowe składają się nie tylko lokale mieszkalne, ale także znajdujące się w budynku mieszkalnym pomieszczenia, jak piwnice, sutereny, strychy. Źródłem powstania dochodu ze sprzedaży strychu, celem zaadaptowania na lokal mieszkalny, są zatem posiadane przez wspólnotę mieszkaniową zasoby mieszkaniowe. Zaadaptowany strych na lokal mieszkalny nadal stanowi część zasobów mieszkaniowych. Właściwym jest więc pogląd wspólnoty mieszkaniowej, że dochód uzyskany z tytułu sprzedaży strychu, celem zaadaptowania go na lokal mieszkalny, jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi".

Mając na uwadze powyższe, na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, Wnioskodawca zwraca się z pytaniem, czy możliwe jest odzyskanie zapłaconego podatku dochodowego w sytuacji, gdy osiągnięty dochód z powyższego tytułu, jako uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów (remont dachu budynku), podlega zwolnieniu od podatku dochodowego.

21 września 2010 r. zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zawarł w imieniu członków Wspólnoty przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu (na mocy uchwały nr 65 w sprawie sprzedaży strychu). Mając na uwadze zbliżającą się sprzedaż kolejnego strychu (umowa przyrzeczona ustanowienia odrębnej własności lokalu zostanie zawarta najpóźniej do dnia 29 kwietnia 2011 r.), Wnioskodawca zwraca się z pytaniem, czy przy obecnie obowiązujących przepisach zachodzi konieczność wnoszenia opłaty z tytułu podatku dochodowego. Przychód ze sprzedaży stanowić będzie przychód funduszu remontowego i zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (na remont klatek schodowych).

Pismem uzupełniającym z dnia 7 marca 2011 r. (data wpływu 11 marca 2011 r.) Wnioskodawca doprecyzował opisany we wniosku stan faktyczny / zdarzenie przyszłe i poinformował, że lokal przeznaczony przez Wspólnotę do sprzedaży (strych) będzie posiadał status lokalu użytkowego, natomiast po ustanowieniu odrębnej własności lokalu użytkowego nastąpi adaptacja tego lokalu na cele mieszkalne.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (ostatecznie określone w piśmie z dnia 7 marca 2011 r.).

Wnioskodawca w uzupełnieniu do wniosku wskazał, iż pytanie nr 1 dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, natomiast pytanie nr 2 odnosi się do zdarzenia przyszłego.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie drugie.

W zakresie pytania pierwszego wydane zostało postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia w dniu 21 marca 2011 r. nr ILPB3/423-977/10-7/JG.

Zdaniem Wnioskodawcy, Wspólnota Mieszkaniowa nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, gdyż korzysta ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ zarówno już sprzedane strychy, jak i strych, który zostanie sprzedany w ciągu najbliższych trzech miesięcy, stanowią składnik zasobu mieszkaniowego, a przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczony został w całości na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (remonty), dokonana sprzedaż mieści się w zakresie gospodarki zasobem mieszkalnym.

W piśmie uzupełniającym stanowiącym odpowiedź na wezwanie do usunięcia braków formalnych, Wspólnota Mieszkaniowa dodatkowo doprecyzowała własne stanowisko w sprawie i wskazała, że w odniesieniu do przedstawionych pytań Wnioskodawca uważa, że Wspólnota Mieszkaniowa może skorzystać ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ strychy stanowią składnik zasobu mieszkaniowego, a przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczony jest na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Artykuł 3 ww. ustawy stanowi, iż grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (...) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Stosownie do tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

* dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;

* dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Tak więc, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

* gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

* innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Jak wynika z treści złożonego wniosku, lokal przeznaczony przez Wspólnotę do sprzedaży będzie posiadał status lokalu użytkowego.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku dochodowego od osób prawnych.

Lokale użytkowe nie należą bowiem do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można zaliczyć ich do zasobów mieszkaniowych.

Tylko dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (w tym ze sprzedaży lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy powierzchni nieruchomości wspólnej, takich jak strychy czy sutereny) zwolniony jest z opodatkowania w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia tego dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Zwolnieniu temu nie podlegają natomiast, bez względu na cel na jaki zostaną przeznaczone, dochody osiągnięte przez Wspólnotę Mieszkaniową ze sprzedaży lokalu, który posiada status lokalu użytkowego. Nie są to bowiem dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponadto należy wskazać, że w niniejszej sprawie bez znaczenia pozostaje okoliczność, iż lokal użytkowy powstał w wyniku zaadaptowania części wspólnej nieruchomości - strychu, stanowiącego zasób mieszkaniowy Wspólnoty, a po ustanowieniu odrębnej własności lokalu użytkowego nastąpi jego adaptacja na cele mieszkalne. Istotą zaistniałego zdarzenia jest fakt, że w momencie sprzedaży lokal posiada status lokalu użytkowego, którego w myśl przywołanej definicji zasobów mieszkaniowych nie można określić mianem zasobu mieszkaniowego. Zatem dochód uzyskany z tego tytułu nie może zostać uznany, iż pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Reasumując, dochody uzyskane ze sprzedaży lokalu użytkowego, jako pochodzące z innej działalności Wspólnoty Mieszkaniowej, podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bez względu na cel na jaki zostaną przeznaczone.

Jednocześnie dodaje się, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.