ILPB3/423-812/10-7/JG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2010 r. (data wpływu 4 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego w zakresie skutków podatkowych związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, w części dotyczącej:

* zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu zaliczek (opłat) od lokali mieszkalnych oraz garaży związanych z tymi lokalami, przeznaczonego na pokrycie kosztów utrzymania i kosztów zarządu nieruchomością wspólną - jest prawidłowe,

* zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu zaliczek (opłat) od lokali użytkowych oraz garaży związanych z tymi lokalami, przeznaczonego na pokrycie kosztów utrzymania i kosztów zarządu nieruchomością wspólną - jest nieprawidłowe,

* opodatkowania dochodu uzyskanego z wynajmu miejsc reklamowych - jest prawidłowe.

W dniu 4 października 2010 r. został złożony ww. wniosek - uzupełniony pismami z dnia 22 grudnia 2010 r. (data wpływu 27 grudnia 2010 r.) oraz z dnia 14 stycznia (data wpływu 19 stycznia 2011 r.) - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny (ostatecznie określony w piśmie z dnia 22 grudnia 2010 r.).

Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonuje na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, zatem zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r., podlega przepisom tej ustawy.

W myśl art. 12 ust. 1 ww. ustawy, przychodami są m.in. otrzymane pieniądze i wartości pieniężne, czym we Wspólnocie Mieszkaniowej są opłaty wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych, użytkowych lub właścicieli garaży posadowionych w niższych częściach budynku.

Wspólnota ponosi koszty na utrzymanie części wspólnych oraz na dostawę mediów do poszczególnych lokali. Uzyskuje dochody z wynajmu tablic reklamowych, czy miejsc postojowych na zewnątrz budynku. Obecnie prowadzi docieplenie budynku, które jest finansowane ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym oraz kredytu bankowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 1 (we wniosku oznaczone jako pytanie nr 1).

Wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie pytania nr 2 (we wniosku oznaczone jako nr 3), pytania nr 3 (we wniosku oznaczone jako nr 4) oraz pytania nr 5 (we wniosku oznaczone jako nr 6), został rozpatrzony odrębnymi interpretacjami wydanymi w dniu 31 stycznia 2011 r. nr ILPB3/423-812/10-8/JG, ILPB3/423-812/10-9/JG, ILPB3/423-812/10-10/JG.

Jednocześnie dodaje się, że wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie zaistniałego stanu faktycznego dotyczącego podatku od towarów i usług w kwestii obciążenia członków Wspólnoty kosztami mediów (pytanie we wniosku oznaczone jako nr 2), został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 18 stycznia 2011 r. nr ILPP1/443-1083/10-5/AK.

Natomiast wniosek w zakresie zaistniałego stanu faktycznego dotyczącego podatku dochodowego od osób prawnych, odnośnie opodatkowania odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym, odsetek od środków zdeponowanych na lokatach bankowych oraz odsetek od nieterminowych wpłat (pytanie nr 4 - we wniosku oznaczone jako nr 5), został rozstrzygnięty w interpretacji indywidualnej z dnia 18 stycznia 2010 r. nr ILPB3/423-812/10-5/JG.

Zdaniem Wnioskodawcy, brak jest podstaw, by zaliczki wnoszone na poczet utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli lokali użytkowych uznać za niepochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Nie ma bowiem znaczenia kto dokonuje wpłaty, lecz celowość wpłaty, a w tym przypadku jest to partycypacja w kosztach utrzymania części wspólnej. Gdyby na części wspólnej przynależnej lokalom użytkowym prowadzono działalność gospodarczą i osiągano przychody, wówczas - zdaniem Wnioskodawcy - podlegałoby to opodatkowaniu.

W piśmie uzupełniającym z dnia 14 stycznia 2011 r. (data wpływu 19 stycznia 2011 r.) Wnioskodawca odnośnie zadanego pytania nr 1 dodatkowo wskazał, iż zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale (mieszkalne, użytkowe i garaże) wchodzą w skład określonej nieruchomości. Podmiotem zewnętrznym dla Wspólnoty będą zatem wszystkie inne osoby lub firmy, z którymi zostały podpisane umowy zewnętrzne na sprzedaż usług (np. wynajem miejsc reklamowych lub miejsc postojowych).

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody uzyskiwane od członków Wspólnoty korzystają ze zwolnienia z art. 17 ustawy o podatku dochodowego od osób prawnych, natomiast przychody od podmiotów zewnętrznych podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadach ogólnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* prawidłowe - w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu zaliczek (opłat) od lokali mieszkalnych oraz garaży związanych z tymi lokalami, przeznaczonego na pokrycie kosztów utrzymania i kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

* nieprawidłowe - w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu zaliczek (opłat) od lokali użytkowych oraz garaży związanych z tymi lokalami, przeznaczonego na pokrycie kosztów utrzymania i kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

* prawidłowe - w części dotyczącej opodatkowania dochodu uzyskanego z wynajmu miejsc reklamowych.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Artykuł 14 ww. ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Stosownie do treści art. 15 tej ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (...) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

* dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;

* dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Tak więc, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

* gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

* innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Jak wynika z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego, Wspólnota Mieszkaniowa uzyskuje przychody z tytułu zaliczek (opłat) wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, właścicieli lokali użytkowych, z tytułu użytkowania garaży przez członków Wspólnoty oraz z wynajmu miejsc reklamowych podmiotom spoza Wspólnoty Mieszkaniowej.

Wnioskodawca wskazał też, iż ponosi koszty na utrzymanie części wspólnych oraz na dostawę mediów do poszczególnych lokali.

Jak już wskazano powyżej, aby dochód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową korzystał ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

* dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

* dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Z niniejszych regulacji wynika zatem, iż istotny dla zwolnienia z opodatkowania jest nie tylko cel przeznaczenia dochodu, ale także źródło jego uzyskania.

W przypadku przedstawionym przez Wnioskodawcę, dochodami uzyskanymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi będą zaliczki (opłaty) od właścicieli lokali mieszkalnych oraz garaży związanych z tymi lokalami, oraz opłaty z tytułu wynajmu miejsc postojowych właścicielom lokali mieszkalnych.

Z kolei, lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych.

W związku z powyższym, dochody uzyskane z tytułu zaliczek (opłat) wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych oraz od garaży związanych z tymi lokalami, jak i z wynajmu miejsc reklamowych podmiotom spoza Wspólnoty - zaliczyć należy do działalności niepochodzącej z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Reasumując, mając na uwadze powyższe uregulowania oraz zaistniały stan faktyczny, stwierdzić należy, że wpłaty wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz środki pochodzące z opłat z tytułu użytkowania garaży przez właścicieli tych lokali oraz sfinansowane z nich koszty utrzymania i koszty zarządu nieruchomością wspólną, mają wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podlega zwolnieniu z opodatkowania, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty.

Ze wskazanego wyżej zwolnienia nie korzystają jednak dochody uzyskane z innych źródeł niż gospodarka ww. zasobami mieszkaniowymi. Zatem kwoty wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych oraz środki pochodzące z opłat z tytułu użytkowania garaży przez właścicieli tych lokali oraz z tytułu wynajmu miejsc reklamowych podmiotom spoza Wspólnoty, oraz sfinansowane z nich koszty utrzymania i koszty zarządu nieruchomością wspólną, nie kształtują dochodu wolnego od opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 powyższej ustawy i w związku z tym, stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, dochód ten jest opodatkowany.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.