ILPB3/423-76/08-4/DS - Data powstania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkań.

"(...) Spółka zajmuje się m.in. działalnością deweloperską, polegającą na budowie budynków mieszkalnych i następnie sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych.

Przeniesienie prawa własności lokalu następuje w formie aktu notarialnego. Przed przeniesieniem własności (przed podpisaniem aktu notarialnego) - około 2 miesiące wcześniej - następuje protokolarne przekazanie (wydanie) lokalu przyszłemu właścicielowi. Od daty wydania ponosi on koszty eksploatacji lokalu oraz jest uprawniony do prowadzenia robót wykończeniowych w lokalu (układanie podłóg, malowanie, itp.). Przed podpisaniem protokołu przekazania zawierana jest umowa wstępna z nabywcą, na podstawie której dokonuje on wpłaty należności za mieszkanie. Po całkowitej wpłacie należności następuje protokolarne przekazanie lokalu.

(...) Kiedy w obowiązującym stanie prawnym powstaje przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym? W dacie protokołu przekazania (wydania) lokalu, czy w dacie podpisania aktu notarialnego?

(...) Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm.) przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Natomiast art. 12 ust. 3 ww. ustawy wskazuje, że za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Moment powstania przychodu, o którym mowa w art. 12 ust. 3 ww. ustawy określa ust. 3a tego artykułu. Zgodnie z tym przepisem, za datę powstania przychodu uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

Do ustalenia daty przychodu należnego w przypadku sprzedaży budynków czy lokali ma zastosowanie art. 12 ust. 3a ww. ustawy wprowadzający zasadę, iż za datę powstania przychodu uważa się dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Stosownie do postanowień art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie stanowią one zapłaty za wykonane świadczenie, a jedynie przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłych świadczeń.

W świetle powyższego, przychód z działalności gospodarczej występuje w momencie powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania w danym okresie sprawozdawczym. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 158 wyżej powołanej ustawy, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Ponadto zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

W związku z powyższym, przychodami nie są zaliczki przyjęte przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, bowiem nie nastąpiło jeszcze zbycie nieruchomości. Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży lokali mieszkalnych. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna-sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. (podkreśl. red.)

Reasumując, za datę powstania przychodu Spółki z tytułu prowadzonej przez nią działalności deweloperskiej, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, należy uznać datę przeniesienia własności wynikającą z aktu notarialnego. (...)"