ILPB3/423-735/09-6/JG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2009 r. (data wpływu 3 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym - jest nieprawidłowe.

W dniu 3 września 2009 r. został złożony ww. wniosek - uzupełniony pismami z dnia 14 października 2009 r. (data wpływu 14 października 2009 r.), z dnia 26 października 2009 r. (data wpływu 29 października 2009 r.) oraz z dnia 24 listopada 2009 r. (data wpływu 24 listopada 2009 r.) - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania:

* dochodu uzyskanego z tytułu odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym,

* dochodu uzyskanego z tytułu wynajmu lokalu użytkowego oraz lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji części wspólnych nieruchomości,

* dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego oraz lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji części wspólnych nieruchomości,

* dochodu uzyskanego z tytułu odszkodowania z polisy ubezpieczeniowej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa jest nieruchomością, w skład której wchodzą zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale użytkowe. Ze względu na przeznaczenie przeważającej części budynku na cele mieszkaniowe, nieruchomość ta sklasyfikowana jest w PKOB w dziale 112.

Wspólnota posiada rachunek bankowy, na który właściciele lokali mieszkalnych i lokali użytkowych dokonują comiesięcznych wpłat, tytułem zaliczek na utrzymanie części wspólnych budynku, wpłat zaliczkowych na media dostarczanych do poszczególnych lokali oraz wpłat na fundusz remontowy.

Na rachunek ten wpływają również odszkodowania z polis ubezpieczeniowych za szkody powstałe na nieruchomości.

Od środków zgromadzonych na tym rachunku, bank dokonuje kapitalizacji odsetek, zwiększając tym samym środki będące do dyspozycji Wspólnoty. Otrzymane odsetki Wspólnota przeznacza na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy osiągane przez Wspólnotę przychody z tytułu odsetek pochodzących od środków pieniężnych znajdujących się na rachunku bankowym Wspólnoty, są przychodami z gospodarki zasobem mieszkaniowym, a uzyskany z tego źródła dochód jest wolny od podatku na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, źródłem powstania przychodów z tytułu odsetek są opłaty uiszczane przez współwłaścicieli na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Czynność ta związana jest z prawidłowym gospodarowaniem tymi zasobami i ich utrzymaniem.

Przekazanie odsetek na utrzymanie części wspólnych budynku, jak i źródło ich pozyskania spełnia, zdaniem Wspólnoty, przesłanki do uznania, że dochód uzyskany z tego tytułu wolny jest od dochodu na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Obowiązek posiadania rachunku bankowego przez wspólnotę mieszkaniową i dokonywania za jego pośrednictwem bieżących wpłat i wypłat środków pieniężnych, wynika z kolei z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (...) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

* dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;

* dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Tak więc, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

* gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

* innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Jak wynika z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego, w skład nieruchomości Wspólnoty wchodzą zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale użytkowe.

Lokale mieszkalne są zaliczane do zasobów mieszkaniowych i dochód uzyskany z tego źródła podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie tych zasobów.

Z kolei lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można zaliczyć ich do zasobów mieszkaniowych. Zatem dochód uzyskany z tego źródła nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i nie może podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż nie został spełniony jeden z kumulatywnych warunków tegoż artykułu.

Wnioskodawca w stanie faktycznym wskazał, że na rachunku bankowym gromadzone są środki pochodzące od właścicieli lokali mieszkalnych i lokali użytkowych, uzyskane z comiesięcznych wpłat tytułem zaliczek na utrzymanie części wspólnych budynku, wpłat zaliczkowych na media dostarczanych do poszczególnych lokali oraz wpłat na fundusz remontowy. Na rachunek ten wpływają również odszkodowania z polis ubezpieczeniowych za szkody powstałe na nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe uregulowania oraz przedstawiony stan faktyczny, stwierdzić należy, że jeśli przedmiotowe odsetki są związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, tj. ich źródłem są wpływy z opłat (zaliczek) wnoszonych przez członków Wspólnoty (właścicieli lokali mieszkalnych), bądź z innych tytułów (odszkodowania z polis ubezpieczeniowych) związanych z ww. lokalami mieszkalnymi i innymi pomieszczeniami do nich przynależnymi, stanowiącymi zasoby mieszkaniowe, to otrzymane z tego tytułu środki będą miały wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podlega zwolnieniu z opodatkowania, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty.

Ze wskazanego wyżej zwolnienia nie korzystają jednak dochody uzyskane z innych źródeł niż gospodarka ww. zasobami mieszkaniowymi. Dochody uzyskiwane z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym z tytułu opłat (zaliczek), bądź z innych tytułów (odszkodowania z polis ubezpieczeniowych) dotyczących lokali użytkowych, nie podlegają zwolnieniu w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 powyższej ustawy i w związku z tym, stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, są opodatkowane.

Reasumując, dochody uzyskane z tytułu odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym Wspólnoty, pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tychże zasobów.

Natomiast dochody uzyskane z tytułu odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym Wspólnoty, pochodzące z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bez względu na cel na jaki zostaną przeznaczone.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Jednocześnie nadmienia się, że wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie zwolnienia z opodatkowania:

* dochodu uzyskanego z tytułu wynajmu lokalu użytkowego oraz lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji części wspólnych nieruchomości - został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 26 listopada 2009 r. nr ILPB3/423-735/09-7/JG,

* dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego oraz lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji części wspólnych nieruchomości - został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 26 listopada 2009 r. nr ILPB3/423-735/09-8/JG,

* dochodu uzyskanego z tytułu odszkodowania z polisy ubezpieczeniowej - został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 26 listopada 2009 r. nr ILPB3/423-735/09-9/JG.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.