ILPB3/423-503/12-2/AO

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2012 r. (data wpływu 26 listopada 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego, w części dotyczącej:

* opłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli oraz przychodów w tytułu odsetek wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych, w związku z nieterminową zapłatą zaliczek na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli - jest prawidłowe,

* opłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych - usługowych na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli oraz przychodów w tytułu odsetek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych - usługowych, w związku z nieterminową zapłatą zaliczek na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli - jest nieprawidłowe.

W dniu 26 listopada 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

W dokumentacji technicznej budynek Wspólnoty określony został jako budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami.

Wspólnotę tworzą właściciele x lokali, w tym x lokali mieszkalnych i x-ch lokali użytkowych (usługowych).

Z aktu notarialnego - umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali - wynika, iż w nieruchomości wspólnej 60,68% udziałów posiadają właściciele lokali mieszkalnych, a 39,32% właściciele lokali użytkowych - usługowych.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Na koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej składają się m.in.:

* administrowanie,

* konserwacje, przeglądy techniczne, remonty,

* ubezpieczenie,

* energia elektryczna,

* utrzymanie czystości dotyczące nieruchomości wspólnej.

Właściciele ponoszą również wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali, za dostawę do lokali mediów:

* zimnej wody i odprowadzanie ścieków,

* wywóz nieczystości.

Umowę o dostawę mediów z dostawcami zawarła Wspólnota Mieszkaniowa. Zasady obciążania i rozliczania kosztów dostawy mediów na poszczególne lokale określane są w formie uchwały właścicieli. Właściciele lokali użytkowych - usługowych mają zawarte umowy odrębne z dostawcami mediów i rozliczają się indywidualnie.

W przypadku niedotrzymania terminów płatności wnoszonych zaliczek właścicielom lokali mieszkalnych i użytkowych naliczane są odsetki.

Wspólnota Mieszkaniowa zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali, prowadzi rozliczenie finansowe za pośrednictwem rachunku bankowego. W związku z tym, ponosi koszty tj. opłaty i prowizje bankowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. poz. 654 z późn. zm.), wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkalnymi.

Gospodarka zasobami mieszkalnymi nie została zdefiniowana w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów znak DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 z dnia 5 marca 2008 r., pod pojęciem zasobów mieszkaniowych o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiających dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Zasobami tymi objęta jest tzw. nieruchomość wspólna, którą zgodnie z ustawą o własności lokali stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkiem mieszkalnym, media na terenach na których znajduje się ten budynek.

Pojęcie budynku mieszkalnego zostało zdefiniowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - PKOB (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) w Dziale I Objaśnienia wstępne, pkt 2 Pojęcia podstawowe.

Zgodnie z treścią tych przepisów, budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. A zatem, budynek Wspólnoty Mieszkaniowej spełnia te kryteria i jest sklasyfikowany jako budynek mieszkalny. Obecność lokali użytkowych - usługowych w budynku nie powoduje, iż przestaje on być budynkiem mieszkalnym.

Na podstawie powyższego należy stwierdzić, iż u Wnioskodawcy, nieruchomość wspólna jest zasobem mieszkaniowym, a związane z nią koszty oraz przychody z opłat wnoszonych na pokrycie tych kosztów przez właścicieli lokali mieszkalnych, jak i właścicieli lokali użytkowych - usługowych składają się na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

Zdaniem Wnioskodawcy, spełnione są dwa warunki:

* dochód jest uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

* dochód jest przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych; zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Również koszty dostawy mediów - zimnej wody i odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości - na potrzeby wszystkich właścicieli lokali i opłaty wnoszone na pokrycie tych kosztów stanowią koszty i przychody nieruchomości wspólnej.

Wynika to z faktu, iż umowa o dostawę tych mediów zastała zawarta pomiędzy dostawcami a Wspólnotą Mieszkaniową i właścicielami lokali użytkowych - a dostawy mediów dotyczą części wspólnej (przyłącze, śmietnik).

W związku z tym, przychody te i koszty również składają się na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

W świetle powyższego Wnioskodawca stoi na stanowisku, że:

zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,

* mediów na potrzeby właścicieli,są zwolnione od podatku dochodowego od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* prawidłowe - w części dotyczącej opłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli oraz przychodów w tytułu odsetek wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych, w związku z nieterminową zapłatą zaliczek na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli,

* nieprawidłowe - w części dotyczącej opłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych - usługowych na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli oraz przychodów w tytułu odsetek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych - usługowych, w związku z nieterminową zapłatą zaliczek na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada jednak osobowości prawnej. Tworzą ją zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 cyt. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Artykuł 14 omawianej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397, z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ww. ustawy, przychodami (...) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej (bądź są wpłacane do kasy), bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści powyższej regulacji, aby dochód podmiotów, o których w tym przepisie mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

* dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

* dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w powołanym wyżej artykule, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Tak więc, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

* gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

* innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa uzyskuje przychody z tytułu opłaty na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli oraz z tytułu odsetek wpłacanych w związku z nieterminową zapłatą zaliczek na pokrycie ww. kosztów przez właścicieli lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych - usługowych.

Jak wynika z przedstawionych powyżej definicji, lokale mieszkalne są zaliczane do zasobów mieszkaniowych i dochód uzyskany z tego źródła podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie tych zasobów.

Z kolei lokale użytkowe - usługowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. W związku z tym, dochody uzyskane od właścicieli tych lokali, jako nieosiągnięte z zasobów mieszkaniowych, należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Ponadto tut. Organ pragnie zauważyć, że okoliczność, iż budynek spełnia warunki umożliwiające zaliczenie go do budynków mieszkalnych, zgodnie z przepisami wskazanymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.), nie ma znaczenia w przedmiocie sprawy.

Reasumując, opłaty wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli oraz sfinansowane z nich koszty kształtują dochód wolny od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Podobnie przychody z tytułu odsetek wpłaconych przez właścicieli lokali mieszkalnych, w związku z nieterminową wpłatą zaliczek miesięcznych na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli, są zwolnione od podatku dochodowego od osób prawnych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy.

Natomiast opłaty wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli oraz sfinansowane z nich koszty jako dochody uzyskane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, tj. związanymi z lokalami użytkowymi, nie podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego od osób prawnych w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 powyższej ustawy i w związku z tym, stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, są opodatkowane. Podobnie przychody z tytułu odsetek wpłaconych przez właścicieli lokali użytkowych - usługowych, w związku z nieterminową wpłatą zaliczek miesięcznych na pokrycie kosztów: zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli, nie są zwolnione od podatku dochodowego od osób prawnych.

Należy również zauważyć, że wszelkie przywileje podatkowe, a więc zarówno zwolnienia, jak i ulgi podatkowe, są naruszeniem jednej z głównych zasad opodatkowania, a mianowicie zasady sprawiedliwości podatkowej. Wszelkie zatem ulgi i zwolnienia, jako wyjątki od tej zasady, nie mogą być interpretowane według wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.