ILPB3/423-262/08-3/KS - Moment powstania przychodu z działalności deweloperskiej po stronie Spółki.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przedstawione we wniosku z dnia 28 kwietnia 2008 r. (data wpływu 30 kwietnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia momentu powstania przychodu - jest nieprawidłowe.

W dniu 30 kwietnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia momentu powstania przychodu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzi działalność deweloperską, w ramach której sprzedaje mieszkania na rzecz swoich klientów. Spółka wydaje sprzedawane mieszkania klientom na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego wraz z wydaniem kluczy, przy czym często następuje to przed datą zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania, w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W którym momencie po stronie Spółki powstaje przychód z działalności deweloperskiej, tj. ze sprzedaży mieszkania; czy powstaje on w dacie wydania lokalu mieszkalnego klientowi na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego, czy też powstaje on w dacie przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na klienta w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód z tytułu działalności deweloperskiej powstaje po stronie Spółki w dacie wydania lokalu mieszkalnego klientowi. Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Jednocześnie, zgodnie z ust. 3a powołanego wyżej art. 12 za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Dokonując literalnej wykładni powołanego wyżej przepisu przyjąć należy ponad wszelką wątpliwość, iż w opisywanym przypadku Spółka uzyskuje przychód z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego w dacie jego wydania jeżeli wydanie ma miejsce wcześniej, aniżeli zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu na klienta. Jednakże z uwagi na odmienne stanowisko, jakie zostało zaprezentowane w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok NSA z dnia 21 listopada 2006 r. sygn. II FSK 1434/05) - jakkolwiek w ocenie Spółki jest ono nieprawidłowe - właściwa kwalifikacja momentu powstania przychodu może w opisywanym przypadku rodzić wątpliwości. Stąd też zasadnym w ocenie Spółki jest udzielenie interpretacji w zakresie objętym niniejszym wnioskiem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 12 ust. 3a ww. ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

Jednocześnie na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych (...). Zasadę wyrażoną w tym przepisie należy odczytywać w ścisłym związku z normami art. 12 ust 3 i ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Stosownie do art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę. Do istotnych postanowień umowy sprzedaży należy wskazanie ceny sprzedaży. Stąd też stosownie do uregulowań art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, zaś art. 158 tej ustawy, określa wyraźnie formę czynności prawnej koniecznej do dokonania takiego przeniesienia. Za moment zbycia nieruchomości uznaje się więc dzień przeniesienia własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową, co następuje z chwilą zawarcia aktu notarialnego. A zatem umowa sprzedaży lokalu przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy finalnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa do nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca, w ramach działalności deweloperskiej, sprzedaje mieszkania na rzecz swoich klientów. Wydanie sprzedawanych lokali następuje na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego wraz z wydaniem kluczy, co następuje często przed datą zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania, w formie aktu notarialnego.

W świetle powyżej przytoczonych przepisów datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa majątkowego jest dzień, w którym zbyto prawo majątkowe na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej własność nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wielkość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna - sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

Sam fakt przekazania przyszłemu nabywcy lokalu na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości, a tym samym powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.

W związku z powyższym przekazanie mieszkań klientom na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego wraz z wydaniem kluczy przed datą zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego nie rodzi skutków podatkowych. Przychód po stronie Wnioskodawcy powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na klienta w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.