ILPB3/423-141/11-4/GC

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 23 marca 2011 r. (data wpływu 25 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego dochodów z tytułu dzierżawy gruntu pod garaże:

* członkom Wspólnoty - jest prawidłowe,

* osobom trzecim - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek - uzupełniony pismem z dnia 9 czerwca 2011 r. (data wpływu 14 czerwca 2011 r.) - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego dochodów z tytułu dzierżawy gruntu pod garaże:

* członkom Wspólnoty,

* osobom trzecim.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa powstała na mocy prawa w dniu 29 listopada 2005 r. Jest to budynek mieszkalny 5 - kondygnacyjny, który składa się z 3 klatek schodowych.

Powierzchnia gruntu wokół budynku wynosi 1720 m ^2. Na powierzchni 61,6 m ^2, przed budynkiem Wspólnoty znajdowały się stanowiska na pojemniki na nieczystości stale. W czasie, gdy administratorem budynku (przed wykupem mieszkań) była W., na miejscu tych stanowisk powstały cztery garaże. Zostały one wykonane przez osoby dzierżawiące ten teren, z ich własnych środków finansowych.

Wspólnota podpisała umowy dzierżawy terenu pod garaże. Jest to łączny przychód w wysokości 200,00 zł miesięcznie. Dwie osoby wśród wydzierżawiających, to członkowie Wspólnoty, dwie pozostałe są członkami sąsiednich wspólnot.

Dochody uzyskiwane z dzierżawy terenu przeznaczone są na utrzymanie powierzchni wspólnych lub remonty tych powierzchni.

Z treści pisma uzupełniającego, które wpłynęło do tut. Organu 14 czerwca 2011 r. wynika, że w budynku mieszkalnym Wspólnoty znajduje się 90 lokali mieszkalnych oraz 1 lokal użytkowy. Garaże posadowione na gruncie Wspólnoty nie przynależą do lokalu użytkowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy dochody uzyskiwane przez Wspólnotę, z dzierżawy terenu pod garaże dla członków Wspólnoty oraz osób spoza Wspólnoty, mogą być zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44.

Zdaniem Wnioskodawcy, Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej. Wydzierżawia teren pod garaże, które znajdowały się w granicach terenu przynależnego do budynku. Dochód z tej dzierżawy w całości przeznacza na gospodarkę zasobem mieszkaniowym, a więc powinien on być zwolniony od podatku dochodowego od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* prawidłowe - w części dotyczącej zwolnienia przedmiotowego dochodów z tytułu dzierżawy gruntu pod garaże członkom Wspólnoty,

* nieprawidłowe - w części odnoszącej się do zwolnienia przedmiotowego dochodów z tytułu dzierżawy gruntu pod garaże osobom trzecim.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ustawy o własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 ww. ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (...) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie Wspólnota Mieszkaniowa otrzymuje od Jej członków, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Prawidłowe zastosowanie powyższych przepisów w odniesieniu do Wnioskodawcy i Jego działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, wymaga przywołania treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych, prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

* dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;

* dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy odwołać się do definicji zasobów mieszkaniowych, zgodnie z którą przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

Przez "zasoby mieszkaniowe" należy zatem rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

W języku potocznym, pojęcie "gospodarka" oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowych" określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Zatem w skład tak rozumianych zasobów mieszkaniowych wchodzą pomieszczenia przynależne, jak np. piwnice, strychy, garaże. Zasobami tymi objęta jest również tzw. nieruchomość wspólna, którą zgodnie z wyżej przytoczoną ustawą o własności lokali stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np.: windy, klatki schodowe, czy chodniki przed budynkiem mieszkalnym.

Wnioskodawca w treści wniosku wskazuje, iż posiada budynek mieszkalny 5 - kondygnacyjny, w którym znajduje się 90 lokali mieszkalnych i 1 lokal użytkowy. Łączna powierzchnia gruntu wokół budynku wynosi 1720 m#178;, z tego 61,6 m#178; gruntu wokół budynku Wspólnota dzierżawi pod garaże członkom Wspólnoty oraz osobom trzecim - członkom sąsiednich wspólnot mieszkaniowych. Dochody uzyskane z dzierżawy przeznaczone są na utrzymanie powierzchni wspólnych lub ich remonty. Garaże, na gruncie Wspólnoty, zostały posadowione przez osoby dzierżawiące ten grunt. Żaden z garaży nie przynależy do lokalu użytkowego.

Odnosząc przedstawiony powyżej stan prawny do tak przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzić należy, że zwolnienie od podatku dochodowego będzie miało zastosowanie tylko w przypadku wydzierżawionego gruntu, na którym posadowiono garaże, gdy korzystają z tego gruntu właściciele mieszkań (członkowie Wspólnoty), bowiem grunt ten jest zaliczany do zasobów mieszkaniowych i służy właścicielom lokali mieszkalnych Wspólnoty, a dochód z tego źródła podlega zwolnieniu z podatku dochodowego, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie tych zasobów.

Natomiast, gdy dzierżawcą jest osoba spoza Wspólnoty nie będzie miało zastosowania zwolnienie przedmiotowe. Wpłaty osób nie będących członkami Wspólnoty, nie pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i w związku z tym nie stanowią podstawy do obliczania dochodu, który podlega zwolnieniu wynikającemu z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Nie ma znaczenia fakt jego przeznaczenia na działalność związaną z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

Ze zwolnienia nie będzie więc korzystał dochód Wspólnoty Mieszkaniowej otrzymany z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostanie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Reasumując, wyłącznie dochody, których źródłem są wpływy z dzierżawy terenu pod garaże od właścicieli mieszkań wchodzących w skład Wspólnoty - spełniają przesłanki art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i są zwolnione od podatku dochodowego, pod warunkiem przeznaczenia ich na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Natomiast dochody, których źródło stanowią wpłaty z tytułu dzierżawy terenu pod garaże osób nie będących członkami Wspólnoty - podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.