ILPB3/423-1064/09-2/JG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2009 r. (data wpływu 20 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego, w części dotyczącej:

* zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej - jest prawidłowe,

* zaliczek na fundusz remontowy wpłacanych przez lokale użytkowe - jest prawidłowe,

* zaliczek wpłaconych przez lokale użytkowe na pokrycie opłat za media do poszczególnych lokali - jest prawidłowe,

* odsetek od właścicieli lokali użytkowych za należności nieuregulowane w terminie - jest prawidłowe,

* odzyskania kosztów windykacji należnych opłat od właścicieli lokali użytkowych - jest prawidłowe,

* odsetek naliczonych przez bank od lokat bankowych przeznaczonych na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych - jest nieprawidłowe.

W dniu 20 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa jest nieruchomością, w skład której wchodzą lokale mieszkalne oraz lokale użytkowe, nieruchomość ta sklasyfikowana jest w PKOB w dziale 112.

Właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych uiszczają co miesiąc opłaty tytułem: zaliczki na utrzymanie części wspólnej nieruchomości, opłaty na media (wywóz nieczystości, sprzątanie klatek) dostarczone do ich lokali oraz zaliczki na fundusz remontowy. Na koncie funduszu remontowego Wspólnota założyła lokatę bankową ze środków zgromadzonych z tytułu zaliczek na fundusz remontowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu:

należy do przychodów nie pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do zakresu pytania w części 1) - 5), stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, jeżeli przeznaczone są na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Aby dochód podmiotu, o którym mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia, muszą być spełnione dwa warunki:

* dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

* dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

W określeniu "zasoby mieszkaniowe" nie mieszczą się lokale użytkowe. Nie należą do żadnej grupy pomieszczeń lub urządzeń wchodzących w skład budynków mieszkalnych. Dochody uzyskane z lokali użytkowych nie należą do dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w związku z tym bez względu na cel na jaki zostaną przeznaczone, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do zakresu pytania w części 6), źródłem powstania przychodów z tytułu lokaty bankowej są opłaty uiszczane przez współwłaścicieli na fundusz remontowy. Przekazanie odsetek od lokat bankowych na utrzymanie części wspólnej budynku, jak i źródło ich pozyskania spełnia, zdaniem Wnioskodawcy, przesłanki do uznania, że dochód uzyskany z tego tytułu jest wolny od podatku na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* prawidłowe - w części dotyczącej zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,

* prawidłowe - w części dotyczącej zaliczek na fundusz remontowy wpłacanych przez lokale użytkowe,

* prawidłowe - w części dotyczącej zaliczek wpłaconych przez lokale użytkowe na pokrycie opłat za media do poszczególnych lokali,

* prawidłowe - w części dotyczącej odsetek od właścicieli lokali użytkowych za należności nieuregulowane w terminie,

* prawidłowe - w części dotyczącej odzyskiwania kosztów windykacji należnych opłat od właścicieli lokali użytkowych,

* nieprawidłowe - w części dotyczącej odsetek naliczonych przez bank od lokat bankowych przeznaczonych na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ustawy o własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 powyższej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Z punktu widzenia podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

W myśl art. 12 ust. 1 ww. ustawy, przychodami (...) są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków. Oznacza to, że środki pieniężne uiszczane przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę stanowią w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jej przychód, w momencie ich otrzymania.

Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.. w przypadku wspólnoty mieszkaniowej będą to więc wszystkie wydatki ponoszone na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz inne wydatki, które pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 powyższej ustawy wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Z kolei, zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści powyższej regulacji, aby dochód podmiotów, o których w tym przepisie mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

* dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

* dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Przez "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

* znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,

* pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,

* urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie będą zatem korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z:

* gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

* innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, że lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. w związku z tym, wszelkie dochody uzyskane z tytułu użytkowania tych lokali, jako nieosiągnięte z zasobów mieszkaniowych, należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Z kolei dochody z tytułu odsetek od lokat bankowych zaliczane są do kategorii dochodów finansowych i nie mogą zostać uznane za dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (osiągane są z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi) bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane. Dochody te są dochodami z działalności, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a więc nie mogą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w tym przepisie.

Reasumując, dochody pochodzące z tytułu korzystania z lokali użytkowych wymienione w pkt 1 - 5 zadanego przez Wnioskodawcę pytania oraz uzyskane z tytułu odsetek od lokat bankowych nie stanowią dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ze zwolnienia nie może bowiem korzystać dochód uzyskany z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeżeli zostanie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wynikających z cytowanego powyżej artykułu. Stosownie więc do postanowień art. 7 ust. 1 ww. ustawy, dochód uzyskany z przedstawionych przez Wnioskodawcę źródeł podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Podkreślenia wymaga także fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.