ILPB2/4511-1-492/15-2/JK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 6 maja 2015 r. (data wpływu 19 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 19 maja 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu (...) 2003 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, podjęło uchwałę, zgodnie z którą podwyższony został kapitał zakładowy wymienionej Spółki z kwoty 50.000,00 zł do kwoty 100.000,00 zł, czyli o kwotę 50.000,00 zł (pięćdziesiąt tysięcy złotych), poprzez utworzenie 100 nowych udziałów o wartości nominalnej 500,00 zł. Nowoutworzone udziały przeznaczone zostały do objęcia przez dotychczasowego wspólnika Spółki - Wnioskodawcę i pokryte aportem w postaci nieruchomości.

Wskazana powyżej uchwała do dnia dzisiejszego nie została przez Spółkę zgłoszona do zarejestrowania w sądzie rejonowym w Wydziale Gospodarczym Krajowego Rejestru Sądowego, w związku z czym zgodnie z art. 262 w zw. z art. 256 § 3 w zw. z art. 169 Kodeksu spółek handlowych opisane wyżej podwyższenie kapitału nie zostało skutecznie dokonane, a aktualny kapitał Spółki wynosi 50.000,00 zł.

W wykonaniu opisanej wyżej uchwały został zawarty akt notarialny obejmujący oświadczenie o objęciu udziałów oraz umowę przeniesienia własności nieruchomości, sporządzony dnia (...) 2003 r., mocą którego Wnioskodawca oświadczył, że obejmuje udziały w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki oraz że przenosi na tę Spółkę własność tych nieruchomości, tytułem aportu na pokrycie nowoutworzonych udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki.

Na mocy zawartej w dniu (...) 2011 r. ugody w formie aktu notarialnego pełnomocnik działając w imieniu Spółki oraz działając w imieniu Wnioskodawcy oświadczył, że stosownie do treści art. 917 kodeksu cywilnego w celu uchylenia niepewności co do roszczeń wynikających z okoliczności opisanych powyżej zawiera pomiędzy Spółką oraz Wnioskodawcą ugodę mocą której:

1. Spółka stosownie do treści art. 405 Kodeksu cywilnego w związku z niezarejestrowaniem podwyższenia kapitału zakładowego, zgodnie z opisaną powyżej uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia (...) 2003 r., tytułem zwolnienia się z bezpodstawnego wzbogacenia, przenosi na rzecz Wnioskodawcy własność opisanych powyżej nieruchomości, a działając w imieniu Wnioskodawcy oświadcza, że na powyższe przeniesienie własności przedmiotowych nieruchomości wyraża zgodę,

2. strony nie zachowują w stosunku do siebie żadnych roszczeń związanych z wiążącym je stosunkiem prawnym wynikającym z okoliczności szczegółowo wskazanych powyżej.

Ugodę o tej samej treści Wnioskodawca zawarł w analogicznym stanie faktycznym z inną spółką z ograniczoną odpowiedzialnością.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca w przypadku sprzedaży nieruchomości, zwróconej jemu na podstawie zawartej Ugody ma prawo do uznania za koszty uzyskania przychodu wydatków na nabycie tej nieruchomości poniesionych pierwotnie przed wniesieniem jej jako wkładu niepieniężnego do Spółki.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) tej ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

W przedstawionym stanie faktycznym uchwała nie została przez Spółkę zgłoszona do zarejestrowania w Sądzie Rejonowym, w związku z czym podwyższenie kapitału nie zostało skutecznie dokonane, a aktualny kapitał spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wynosi 50.000,00 zł.

W wyroku z dnia 25 września 2007 r. (sygn. II FSK 1021/06) NSA wyraził pogląd zgodnie z którym: podwyższenie kapitału zakładowego następuje z chwilą wpisania do rejestru (art. 262 § 4 k.s.h.). Wcześniej zatem nie możemy mówić o podwyższonym kapitale zakładowym spółki, roszczeniu spółki w stosunku do wspólników do opłacenia i objęcia nowych lub podwyższonych udziałów. Skoro przed zarejestrowaniem podwyższenia kapitału zakładowego nie możemy mówić o powstaniu udziału rozporządzenie takim udziałem jest bezwzględnie nieważne (art. 16 k.s.h.). Ponadto - zgodnie z art. 16 k.s.h. - rozporządzenie udziałem albo akcją dokonane przed wpisem spółki kapitałowej do rejestru albo przed zarejestrowaniem podwyższenia kapitału zakładowego jest nieważne.

Podwyższenie kapitału zakładowego zarząd zgłasza do sądu rejestrowego (art. 262 k.s.h.). Jeszcze przed zgłoszeniem podwyższenia kapitału zakładowego spółki z o.o. do Krajowego Rejestru Sądowego, wkłady na pokrycie podwyższonego kapitału powinny być wniesione w całości (art. 163 pkt 2 i art. 167 § 1 pkt 2 oraz art. 262 § 2 pkt 3 k.s.h.).

Do zgłoszenia podwyższenia kapitału zakładowego należy dołączyć:

* uchwałę o podwyższeniu kapitału zakładowego,

* oświadczenia o objęciu udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym,

* oświadczenie wszystkich członków zarządu, że wkłady na podwyższony kapitał zakładowy zostały w całości wniesione (takie oświadczenie nie zostało złożone).

Skuteczne objęcie przez wspólników udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym spółki z o.o. następuje w momencie zarejestrowania tego podwyższenia w KRS. Podwyższenie kapitału zakładowego w spółce z o.o. następuje bowiem z chwilą wpisania go do rejestru (art. 262 § 4 k.s.h.).

W przedstawionym stanie faktycznym nie nastąpiło skuteczne objęcie udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki.

Podstawą prawną zwrotu nieruchomości - na mocy zawartej Ugody - przez Spółkę na rzecz Wnioskodawcy był art. 405 k.c. (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz. U. z 1964 r. Nr 10, poz. 23 z późn. zm., zwana dalej k.c.) zgodnie z którym, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Przepis art. 405 k.c. reguluje instytucję bezpodstawnego wzbogacenia. Bezpodstawne wzbogacenie jest szczególnym zdarzeniem prawnym, w wyniku którego bez podstawy prawnej powstaje nowa sytuacja, polegająca na wzroście majątku po stronie podmiotu wzbogaconego kosztem jednoczesnego pogorszenia sytuacji majątkowej osoby zubożonej.

Zawarcie przedmiotowej Ugody było następstwem roszczenia Wnioskodawcy (zubożonego) o wydanie przez Spółkę wzbogacenia którym były nieruchomości w związku z tym, że nie nastąpiło skuteczne objęcie udziałów przez Wnioskodawcę (w związku z brakiem zarejestrowania podwyższenia kapitału zakładowego Spółki), uzyskanie korzyści przez Spółkę nastąpiło bez usprawiedliwionej podstawy prawnej (należytego usprawiedliwienia prawnego). Konsekwencją takiego "wzbogacenia się" Spółki był zatem obowiązek zwrotu bezpodstawnie uzyskanej korzyści Wnioskodawcy w postaci nieruchomości.

W interpretacji indywidualnej z dnia 19 kwietnia 2012 r. (ILPB2/415-87/12-2/WS) wydanej na rzecz Wnioskodawcy Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał, że zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na Wnioskodawcę stanowić będzie nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.

W zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia nieruchomości nabytej w dniu 10 października 2011 r. w wyniku zwrotnego przeniesienia jej własności należy wskazać na następujące argumenty prawne uzasadniające prawo Wnioskodawcy do uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów ze zbycia tej nieruchomości faktycznie poniesionych wydatków na jej nabycie.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. za przychody z kapitałów pieniężnych uważa się nominalną wartość udziałów (akcji) w spółce mającej osobowość prawną albo wkładów w spółdzielni objętych w zamian za wkład niepieniężny.

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 1e pkt 3 tej ustawy, w przypadku objęcia udziałów (akcji) w spółce albo wkładów w spółdzielni w zamian za wkład niepieniężny w innej postaci niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część - na dzień objęcia tych udziałów (akcji), wkładów - ustala się koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 9, w wysokości faktycznie poniesionych, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów, wydatków na nabycie innych niż wymienione w pkt 1 i 2 składników majątku podatnika - jeżeli przedmiotem wkładu są te inne składniki.

Jednocześnie, stosownie do art. 17 ust. 1a pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. - przychód określony w ust. 1 pkt 9 powstaje w dniu wpisu do rejestru podwyższenia kapitału zakładowego spółki.

W przedstawionym stanie faktycznym nie został dokonany wpis do rejestru podwyższenia kapitału zakładowego w spółce, co oznacza, że przychód z tytułu objęcia udziałów nie powstał.

Wnioskodawca nie mógł więc rozpoznać kosztów uzyskania tego przychodu w postaci wydatków na nabycie nieruchomości mającej być przedmiotem wkładu niepieniężnego do spółki.

W związku z powyższym w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę nieruchomości zwróconej przez spółkę na mocy Ugody dochód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości należy ustalić zgodnie z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., zgodnie z którym od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku - zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie nabycia nieruchomości (obowiązującymi od dnia 1 stycznia 2009 r.).

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przedstawionym stanie faktycznym kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę nieruchomości będą - stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. - udokumentowane koszty nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości (sprzed wniesienia jej jako wkładu niepieniężnego do spółki), powiększonego o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Należy podkreślić, że zwrot nieruchomości Wnioskodawcy na mocy zawartej Ugody nie stanowił nieodpłatnego nabycia tej nieruchomości przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca ma więc prawo uznać za koszty uzyskania przychodu wydatki na nabycie nieruchomości (poniesione "pierwotnie").

Stosownie do ust. 6f art. 22 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., koszty nabycia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen, towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Możliwość ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zwrotnego przeniesienia własności na podstawie przepisów obowiązujących w dacie nabycia nieruchomości tzn. w roku, w którym Wnioskodawca nie poniósł "po raz drugi" wydatków na nabycie zwróconej nieruchomości nie oznacza, że Wnioskodawca nie może uwzględnić poniesionych w 2003 r. kosztów uzyskania przychodów w dacie zbycia (sprzedaży) zwróconej nieruchomości.

Udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości nie zostały bowiem - po nabyciu tej nieruchomości w roku 2003 - uznane za koszt uzyskania przychodu, w szczególności w związku z przeniesieniem własności, tej nieruchomości w drodze wkładu niepieniężnego (nieskuteczny prawnie aport - wkład niepieniężny do spółki nie wywołał skutków podatkowych).

Przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Spółki, a także jej zwrot na rzecz Wnioskodawcy, którego podstawa prawną był art. 405 k.c. były czynnościami, neutralnymi na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Nie skutkowały więc obowiązkiem rozpoznania przez Wnioskodawcę przychodów podatkowych, ani też prawem do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie nieruchomości.

Powyższe oznacza, że zbycie (sprzedaż) nieruchomości przez Wnioskodawcę uprawnia obecnie Wnioskodawcę do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych w 2003 r. na jej nabycie. Odmowa prawa Wnioskodawcy do uwzględnienia poniesionych wydatków w kosztach uzyskania przychodu ze zbycia (sprzedaży) nieruchomości oznaczałoby, że opodatkowaniu podlegałby przychód, a nie dochód, co w przedstawionym stanie faktycznym byłoby prawnie niedopuszczalne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu), ma moment i sposób jej nabycia.

Ze złożonego wniosku wynika, że w wykonaniu uchwały dotyczącej podwyższenia kapitału zakładowego poprzez utworzenie nowych udziałów (przeznaczonych do objęcia przez Wnioskodawcę i pokrytych aportem w postaci nieruchomości), został zawarty akt notarialny obejmujący umowę przeniesienia własności nieruchomości, sporządzony dnia 10 grudnia 2003 r., mocą którego Wnioskodawca oświadczył, że przenosi na tę Spółkę własność tych nieruchomości. Natomiast na mocy zawartej w dniu 10 października 2011 r. ugody w formie aktu notarialnego pełnomocnik działając w imieniu Spółki oraz działając w imieniu Wnioskodawcy oświadczył, że zawiera pomiędzy Spółką oraz Wnioskodawcą ugodę, mocą której Spółka stosownie do treści art. 405 Kodeksu cywilnego w związku z niezarejestrowaniem podwyższenia kapitału zakładowego, zgodnie z uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia 10 grudnia 2003 r., tytułem zwolnienia się z bezpodstawnego wzbogacenia, przenosi na rzecz Wnioskodawcy własność opisanych powyżej nieruchomości, a działając w imieniu Wnioskodawcy oświadcza, że na powyższe przeniesienie własności przedmiotowych nieruchomości wyraża zgodę.

Wobec powyższego wskazać należy - co również zauważa Wnioskodawca - że zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na Wnioskodawcę stanowi nabycie w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychody z kapitałów pieniężnych uważa się nominalną wartość udziałów (akcji) w spółce mającej osobowość prawną albo wkładów w spółdzielni objętych w zamian za wkład niepieniężny.

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 1e pkt 3 tej ustawy, w przypadku objęcia udziałów (akcji) w spółce albo wkładów w spółdzielni w zamian za wkład niepieniężny w innej postaci niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część - na dzień objęcia tych udziałów (akcji), wkładów - ustala się koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 9, w wysokości faktycznie poniesionych, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów, wydatków na nabycie innych niż wymienione w pkt 1 i 2 składników majątku podatnika - jeżeli przedmiotem wkładu są te inne składniki.

Jednocześnie, stosownie do art. 17 ust. 1a pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. - przychód określony w ust. 1 pkt 9 powstaje w dniu wpisu do rejestru podwyższenia kapitału zakładowego spółki.

W przedstawionym stanie faktycznym nie został dokonany wpis do rejestru podwyższenia kapitału zakładowego w spółce, co oznacza, że przychód z tytułu objęcia udziałów nie powstał. Skoro zatem nie powstał przychód to nieuzasadnionym jest ustalanie kosztów uzyskania przychodu w sposób opisany powyżej.

W konsekwencji w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę nieruchomości zwróconej przez spółkę na mocy Ugody dochód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości należy ustalić zgodnie z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., zgodnie z którym od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku - zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie nabycia nieruchomości (obowiązującymi od dnia 1 stycznia 2009 r.).

W związku z powyższym - skoro datą nabycia przedmiotowej nieruchomości jest data zwrotnego przeniesienia jej własności, czyli 10 października 2011 r., a zbycie ww. nieruchomości nastąpi przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 - do opodatkowania powstałego z tego tytułu dochodu zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl zaś art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Możliwość ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w przypadku Wnioskodawcy istnieje na mocy przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w dacie nabycia nieruchomości. Skoro datą nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę jest dzień 10 października 2011 r., czyli data zwrotnego przeniesienia jej własności na Zainteresowanego, to koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości muszą być związane z tą właśnie datą nabycia. Cofanie się, celem ustalenia kosztów uzyskania przychodów do roku 2003, który nie jest powiązany z nowym nabyciem w roku 2011, byłoby niczym nieuzasadnione.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatków na nabycie nieruchomości poniesionych w 2003 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.