ILPB2/4511-1-22/15-2/WM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 31 grudnia 2014 r. (data wpływu 9 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego - jest prawidłowe.

W dniu 9 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 12 lipca 2012 r. Wnioskodawczyni otrzymała od rodziców darowiznę - 3 pokojowe mieszkanie. Obecnie Zainteresowana zamierza sprzedać przedmiot darowizny, a uzyskane z tego tytułu pieniądze przeznaczyć na zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Sugerowana cena sprzedaży nabytego w darowiźnie mieszkania to 280.000,00 zł.

W dniu 16 października 2014 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę deweloperską na zakup mieszkania (akt notarialny). W umowie zapisano następujące terminy płatności:

Łącznie 390.000,00 zł.

Terminy płatności oraz kwoty z pozycji nr 2 i 3 można zmienić w zależności od posiadanych środków finansowych przez zawarcie aneksu do umowy deweloperskiej. Całość ma być zapłacona do 31 października 2015 r. Kwotę 40.000,00 zł. Wnioskodawczyni zapłaciła ze środków własnych 19 października 2014 r. We wspomnianej umowie deweloperskiej jest zapis, że strony postanawiają, że ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności na rzecz nabywcy nastąpi w terminie 120 dni od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w którym znajdować się będzie lokal mieszkalny będący przedmiotem niniejszej umowy i po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności przedmiotowego lokalu, nie później niż do dnia 30 czerwca 2016 r.

Zakończenie prac budowlanych nastąpi do dnia 31 października 2015 r., a przekazanie nabywcy lokalu mieszkalnego nastąpi do dnia 21 grudnia 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie od rodziców przed terminem zapłaty deweloperowi drugiej raty, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży w całości zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, tj. sfinansowanie zakupu mieszkania przez zapłatę drugiej i trzeciej transzy (250.000,00 zł i 100.000,00 zł), a także na wykończenie zakupionego mieszkania (wykończenie ścian i podłóg, montaż urządzeń i materiałów trwale umiejscowionych w lokalu mieszkalnym), to czy dochód uzyskany ze sprzedaży - odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), będzie zwolniony od podatku, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawczyni kwota dochodu ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania podlega zwolnieniu od podatku z tytułu odpłatnego zbycia przed upływem 5 lat ponieważ pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostaną w całości przeznaczone w okresie dwóch lat na zakup nowego mieszkania od dewelopera to jest:

* spłatę ceny zakupu (zapłaty drugiej i trzeciej raty),

* wykończenia zakupionego mieszkania (wykończenia ścian, podłóg, glazura).

W takiej sytuacji zachowana jest bowiem właściwa kolejność czynności prawnych: sprzedaż mieszkania i przeznaczenie uzyskanych środków na cele mieszkaniowe, których katalog określa art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W ocenie Wnioskodawczyni spełnione będą wszystkie przewidziane ustawą przesłanki i warunki do skorzystania ze zwolnienia podatkowego. Zaprezentowane stanowisko potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych, np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt II FSK 2204/10.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w 2012 r. Wnioskodawczyni nabyła tytułem darmym (darowizna od rodziców) nieruchomość - lokal mieszkalny. Obecnie Zainteresowana planuje sprzedać przedmiot darowizny, a uzyskane ze sprzedaży pieniądze przeznaczyć na zakup (rynek pierwotny) i wykończenie nowego mieszkania (wykonanie ścian i podłóg oraz montaż urządzeń i materiałów trwale umiejscowionych w lokalu mieszkalnym). W tym celu 16 października 2014 r. Zainteresowana zawarła umowę deweloperska, w której określono, m.in. harmonogram wpłat jakich dokonać ma nabywca oraz termin przeniesienia własności nieruchomości przez dewelopera.

W związku z powyższym uzyskany przez Wnioskodawczynię dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach - art. 21 ust. 26 ustawy.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie. Przepis ww. artykułu wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe.

Okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania 19% podatkiem dochodowym dochodu z odpłatnego zbycia przedmiotowego budynku mieszkalnego jest wydatkowanie przychodu m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Pojęcie nabycie, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane, zatem należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które wskazują, że nabycie obejmuje każde uzyskanie tytułu własności. Art. 155 § 1 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) stanowi, że przeniesienie własności na nabywcę następuje w drodze umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania (art. 156 k.c.). Podstawę prawną, o której mowa w ww. przepisie stanowi umowa deweloperska uregulowana w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377).

Wobec powyższego stwierdzić należy, że zawarcie umowy przedwstępnej bądź jak w rozpatrywanej sprawie umowy deweloperskiej oraz dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, prowadzą do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Sama umowa przedwstępna (deweloperska) nie przenosi bowiem prawa własności. Umowa przenosząca własność zgodnie z art. 158 k.c. powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W związku z tym brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej rzeczy lub prawa, a tym samym powoduje niespełnienie warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa wydatki poniesione na nabycie prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wolny od podatku jest dochód wydatkowany na definitywne nabycie nieruchomości, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności, w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia.

A zatem, wydatkowanie środków pieniężnych na zakup lokalu w oparciu o umowę przedwstępną (deweloperską) może być uznane za wydatek w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tylko wówczas, gdy przed upływem 2 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, podatnik nabędzie także własność nieruchomości.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że otrzymane środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć po pierwsze: na zakup na rynku pierwotnym nowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego), po drugie: na wykończenie nowego mieszkania (wykonanie ścian i podłóg oraz montaż urządzeń i materiałów trwale umiejscowionych w lokalu mieszkalnym).

Wskazać należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując omawiane zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Przechodząc w tym miejscu do kwestii związanych ze zwolnieniem należy podkreślić, że norma prawna statuująca zwolnienie podatkowe, a więc mająca charakter wyjątku, odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania, musi być interpretowana ściśle, gdyż niedopuszczalne jest stosowanie przy jej interpretacji wykładni rozszerzającej. Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwalać będzie na zastosowanie rozpatrywanego zwolnienia.

W przypadku, gdy Wnioskodawczyni zamierza ponieść wydatki na wykończenie nabytego lokalu należy przeanalizować czy wydatki te będą mogły być uwzględnione przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania, jako wydatki poniesione na budowę lub remont własnego budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do wydatków wskazanych przez Wnioskodawcę rozważyć należy, czy faktycznie zostały poniesione na remont lub modernizacje lokalu mieszkalnego. Wyjaśnić przy tym należy, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęcia remont i modernizacja, nie określają również jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia. Wymienione pojęcia rozumieć należy zatem w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji.

Za remont uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji), za modernizację natomiast uważa się trwałe ulepszenie (unowocześnienie) istniejącego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego (np.: wymiana ogrzewania centralnego, wstawienie drzwi, a także przykładowo: wykonanie instalacji wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej, czy montaż kabiny prysznicowej, umywalki, miski WC itp.). Innymi słowy urządzeń i materiałów trwale związanych w lokalu mieszkalnym.

Mając na uwadze powyższe przepisy, należy stwierdzić, że do wydatków poniesionych na: na wykończenie zakupionego mieszkania, tj. wykończenie ścian i podłóg, w tym położenie glazury, ma zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w przypadku, gdy Wnioskodawczyni sprzeda otrzymaną w darowiźnie nieruchomość (lokal mieszkalny) i uzyskany przychód przeznaczy w okresie począwszy od dnia zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie na zakup nowej nieruchomości oraz niezbędne prace wykończeniowe, to należy stwierdzić, że poniesione wydatki Wnioskodawczyni może rozliczyć w ramach ulgi podatkowej, określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy jednak mieć na uwadze, że omawiane zwolnienie będzie mieć zastosowanie tylko i wyłącznie, gdy przed upływem okresu, o którym mowa w tym przepisie na Zainteresowaną zostanie przeniesiona własność ww. lokalu.

W konsekwencji, gdy cały przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wówczas dochód w całości będzie zwolniony od opodatkowania.

Mając na uwadze charakter postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego należy wyjaśnić, że tut. Organ nie odniósł się do przedstawionych we wniosku kwot, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego. Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. Organu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.