ILPB2/4511-1-21/15-2/WS - PIT w zakresie sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 stycznia 2015 r. (data wpływu 8 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 8 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 24 listopada 2004 r. Wnioskodawca zaciągnął wspólnie z małżonką (wspólność majątkowa) kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w wysokości 23 820,00 CHF. Małżonkowie wychowują niepełnosprawną córkę urodzoną dnia 18 grudnia 1983 r., która wymaga ich stałej opieki. Z uwagi na polepszenie warunków mieszkaniowych córki (osobny pokój) i rodziny małżonkowie zakupili mieszkanie o powierzchni 64 m². W dniu 2 marca 2006 r. małżonkowie podpisali z deweloperem akt notarialny przenoszący na nich własność tego mieszkania, w którym mieszkają do dnia dzisiejszego. Zgodnie z harmonogramem spłaty kredytu hipotecznego ostatnią ratę małżonkowie spłacą dnia 1 listopada 2021 r. Obecnie Wnioskodawca i jego małżonka są już na emeryturze, a spłacane raty są dla nich dużym obciążeniem finansowym obok wydatków na niepełnosprawną córkę.

W dniu 16 września 2011 r. zmarła matka Wnioskodawcy, która była właścicielką mieszkania. Mieszkanie to matka Zainteresowanego wykupiła na własność w 2002 r. Przez ostatnie 20 lat swojego życia mama mieszkała z Wnioskodawcą, ponieważ była osobą samotną, również wymagającą opieki. W ciągu tego czasu była na utrzymaniu Wnioskodawcy - zakup leków, jedzenia, media. Dzięki temu mogła ze swojej emerytury wykupić mieszkanie. Chciała je sprzedać w przyszłości i przekazać pieniądze Zainteresowanemu na spłatę kredytu. Mama Wnioskodawcy zmarła, a sytuacja podziału spadku skomplikowała się w rodzinie. Siostrzeniec Zainteresowanego wniósł do sądu fałszywy testament. Ostatecznie sąd rejonowy, postanowieniem z dnia 6 listopada 2014 r. przyznał prawo do spadku Wnioskodawcy i jego siostrze, po połowie - 50%. W tym czasie tj. od dnia 16 września 2011 r. do dnia 6 listopada 2014 r. i dalej do dnia uprawomocnienia się wyroku powstało zadłużenie we wspólnocie mieszkaniowej z tytułu kosztów utrzymania mieszkania, w kwocie ok. 20 000,00. To zadłużenie również jako spadkobiercy nabyli po połowie. W tym okresie nikt nie wnosił opłat, gdyż nie wiadomo było komu sąd przyzna racje, komu przypadnie mieszkanie. Ostatecznie wyrok sądu rozstrzyga sprawę, ale przez fałszywy testament spadkobiercy odziedziczyli również dług nie z ich winy. Wnioskodawca i jego siostra nie mają pieniędzy na spłatę zadłużenia i utrzymanie mieszkania. Są zmuszeni je sprzedać przed upływem 5 lat od dnia nabycia spadku. Z tytułu tej planowanej sprzedaży uzyskaną kwotę w części przypadającej na Wnioskodawcę, tj. 50%, Zainteresowany zamierza przeznaczyć na:

Na dzień 24 listopada 2004 r. Zainteresowany pożyczył 23 820,00 CHF kapitału po kursie 2,64 zł, co stanowiło 62 934,00 zł. Na dzień 1 stycznia 2015 r. do spłaty pozostało 11 250,00 CHF oraz opłata manipulacyjna 250 CHF, po kursie 3,56 zł, co stanowi 40 015 zł. W latach 2005-2013 Wnioskodawca korzystał z ulgi odsetkowej. Korzyści tej ulgi są pozorne przy tak rosnącym koszcie franka szwajcarskiego. Przy stabilnej sytuacji ekonomicznej w Polsce Wnioskodawca miałby do spłaty 11 500,00 CHF po 2,64 zł, co daje kwotę 30 360,00 zł. Zainteresowany zaciągnął kredyt na 17 lat, a po 10 latach spłaty musi oddać do banku 2/3 kwoty w ciągu 7 pozostałych lat. Wnioskodawca uważa, że ulga odsetkowa to fikcyjna korzyść. Zainteresowany odliczył łącznie 14 428,77 zł odsetek. Pomoc państwa dla niego to realnie 19% tej kwoty czyli 2 741,47 zł, 274,15 zł rocznie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy na podstawie przepisów obecnie obowiązujących, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości pod warunkiem wydatkowania uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe w kwocie przypadającej na spłatę pozostałego kapitału (od tej części, od której Wnioskodawca nie korzystał z żadnych ulg) plus opłata manipulacyjna przy spłacie razem 11 500,00 CHF jeśli, wydatki mieszkaniowe Zainteresowany poniesie w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

2. Czy od uzyskanego przychodu Wnioskodawca może odliczyć kwotę spłaconego zadłużenia we wspólnocie mieszkaniowej w kwocie 10 000,00 zł, tj. jako koszty jego uzyskania, które powstały w wyniku przestępstwa z winy osób trzecich.

Zdaniem Wnioskodawcy, może on skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami. Zainteresowany ma zamiar spłacić pozostały kapitał kredytu wraz z opłatą manipulacyjną w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego. Czyli jeden warunek zostanie spełniony. Drugi warunek skorzystania ze zwolnienia określa rodzaj wydatku, czyli zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a Wnioskodawca spłaci kredyt zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości z zastrzeżeniem ust. 29 i 30. Tu konkretnie Zainteresowanego dotyczy ust. 30, który wyraźnie odnosi się do "tej części wydatków, o którym mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych". Wnioskodawca tej części wydatków nie uwzględnił jeszcze w swoim rozliczeniu, gdyż to mogłoby nastąpić w przyszłości. Zainteresowany uważa, że skoro ustawodawca wyraźnie dzieli kredyt na części odliczone i nieodliczone, a nie stwierdza bezpośrednio, że ma to być oddzielny kredyt lub inny kredyt lub inny rodzaj wydatku na cele mieszkaniowe, to Wnioskodawca ma prawo w tej części wydatku skorzystać ze zwolnienia. W innym przypadku ust. 30 mógłby mieć brzmienie: "przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do wydatków", a dokładnie brzmi: "... do tej części wydatków" i dotyczy to kredytów. Ponadto ust. 30 nie odwołuje się do ust. 29.

Odnośnie drugiego pytania Wnioskodawca uważa, że od uzyskanego przychodu może odliczyć kwotę spłaconego zadłużenia we wspólnocie mieszkaniowej w kwocie 10 000,00 zł, tj. jako koszty jego uzyskania, które powstały w wyniku przestępstwa z winy osób trzecich. Sprzedaż zadłużonego mieszkania jest niewątpliwie trudna, dług obniża wartość mieszkania. Spłata zadłużenia przyczynia się do wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto zadłużenie powstało z przyczyn od Wnioskodawcy niezależnych, jest efektem fałszywych oświadczeń, co spowodowało, że spadek obciążony jest długiem. Gdyby sprawy spadkowe poukładały się od razu to wartość spadku byłaby również większa.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

#8722; jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Stosownie do art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.), spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

W związku z powyższym dniem nabycia przez Wnioskodawcę spadku i w konsekwencji nieruchomości jest data śmierci matki. Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że matka Zainteresowanego zmarła 16 września 2011 r.

Jeśli zatem istotnie odpłatne zbycie mieszkania nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie uzyskany przez Wnioskodawcę dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży. Wydatkiem takim nie będzie wydatek na dokonanie spłaty zadłużenia we wspólnocie mieszkaniowej. Spłata zadłużenia nie umożliwia dokonania sprzedaży, gdyż sprzedaż nieruchomości jest możliwa wcześniej. Innymi słowy, Wnioskodawca nie spłaci zadłużenia wierzycielowi po to, aby móc dokonać sprzedaży nieruchomości, lecz dlatego, że ciąży na nim obowiązek jego spłacenia. Wnioskodawca spłaci zadłużenie po to, aby zwolnić się z długu jaki na nim ciąży względem wierzyciela. Stąd spłata zadłużenia nie może być uznana za koszt odpłatnego zbycia, skoro nie będzie poniesiona celem dokonania zbycia.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z dyspozycją zacytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ustawy, przychód który Wnioskodawca uzyska z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w spadku po zmarłej matce może zostać pomniejszony wyłącznie o udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanego mieszkania przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Spłata zadłużenia do wspólnoty mieszkaniowej nie stanowi żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d, a zatem nie może zostać uwzględniona przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze spadku.

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie. Przepis ww. artykułu wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) dochodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe.

Jednocześnie należy podkreślić, że zgodnie z art. 21 ust. 30 ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego, przychód który Wnioskodawca uzyska z odpłatnego zbycia nieruchomości zamierza przeznaczyć m.in. na spłatę pozostałego kapitału kredytu hipotecznego, który wziął z małżonką 24 listopada 2004 r., przy czym w latach 2005-2013 Wnioskodawca korzystał z ulgi odsetkowej.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że w myśl cytowanego art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzyskane ze zbycia lokalu mieszkalnego środki pieniężne, przeznaczone następnie na spłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego, w związku z którym Wnioskodawca korzystał z tzw. ulgi odsetkowej, nie będą podlegały zwolnieniu z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Zabrania tego wprost ww. art. 21 ust. 30 ustawy. Zwolnienie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy nie ma zastosowania w przypadku spłaty kredytu, który był przedmiotem innych ulg podatkowych. Przepis ten miał na celu wyeliminowanie sytuacji kiedy z racji zaciągnięcia tego samego kredytu podatnik korzystałby z kilku ulg. Zwrócić też należy uwagę na fakt, że odliczane od podstawy opodatkowania w ramach ulgi odsetkowej były wprawdzie odsetki od kredytu a nie kapitał, jednakże odsetki nalicza się wszak od kwoty kapitału. Kwota kapitału była więc bazą do naliczania odsetek, a więc kwota kapitału była uwzględniona przez podatnika korzystającego z ulgi odsetkowej. To natomiast realizuje wprost dyspozycję art. 21 ust. 30 ustawy zabraniającą uznania za wydatek na cel mieszkaniowy spłaty kredytu, którego dotyczyło korzystanie przez Wnioskodawcę z ulgi odsetkowej. Z treści art. 21 ust. 30 ww. ustawy wynika, że art. 21 ust. 1 pkt 131 nie może być zastosowany do tej części wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, którą to częścią kredytu podatnik sfinansował wydatki określone w ust. 25 pkt 1a wydatki te uwzględnił przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Wnioskodawca zaciągnął kredyt na zakup mieszkania a następnie ten kredyt uwzględnił korzystając z ulgi odsetkowej. Tym samym spłata tego kredytu nie może być uwzględniona przy ustalaniu dochodu zwolnionego. Z art. 21 ust. 30 ustawy jednoznacznie zatem wynika zakaz kumulowania ulg, który wyklucza możliwość uznania za cel mieszkaniowy wydatku na spłatę kredytu, w stosunku do którego Wnioskodawca korzystał wcześniej z ulgi odsetkowej. Powyższego braku możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy nie zmieni przy tym fakt, że Wnioskodawca zaprzestał korzystania z ulgi odsetkowej. Odliczanie w latach uprzednich w ramach ulgi odsetkowej odsetek od kredytu, który Wnioskodawca w części spłaci środkami ze sprzedaży odziedziczonego po matce mieszkania stanowi przesłankę negatywną skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca uwzględnił już bowiem w latach poprzednich przy korzystaniu z ulgi odsetkowej kwotę kapitału udzielonego na zakup mieszkania kredytu - była ona bowiem bazą do naliczania odsetek. Natomiast fakt zaprzestania korzystania z ulgi odsetkowej nie cofa poczynionych uprzednio odliczeń i faktu korzystania z ulgi odsetkowej.

Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, również w sytuacji wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na opłatę manipulacyjną związaną ze spłatą kredytu. Pobierane bowiem przez bank opłaty manipulacyjne nie są wydatkami na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy. Ustawodawca wprowadzając zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wskazał cel wydatkowania uzyskanego przychodu ze sprzedaży. Wymienione w tym przepisie rodzaje wydatków dające podstawę do uzyskania zwolnienia podatkowego stanowią katalog zamknięty.

Do wydatków tych zalicza się m.in. określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy, wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1. Przepis ten wymienia jedynie spłatę kredytu oraz odsetki od tego kredytu. Gdyby wolą ustawodawcy było objęcie dyspozycją art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy również opłaty manipulacyjnej pobieranej przez bank, wówczas zostałaby ona wymieniona w art. 21 ust. 25 ustawy, obok odsetek od kredytu.

Podsumowując, jeśli odpłatne zbycie mieszkania dokonane zostanie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego z ww. tytułu.

Podstawą opodatkowania w niniejszej sprawie będzie przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w spadku, w części przypadającej na Wnioskodawcę, określony zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwota ta może być pomniejszona o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy (koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodów), ale do żadnej z tych kategorii kosztów nie należy spłata zadłużenia we wspólnocie mieszkaniowej.

Ponadto, uzyskane ze zbycia lokalu mieszkalnego środki pieniężne, przeznaczone następnie na spłatę pozostałego kapitału kredytu hipotecznego, w związku z którym Wnioskodawca korzystał z tzw. ulgi odsetkowej, nie będą podlegały zwolnieniu z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać z powyższego zwolnienia, również w sytuacji wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na opłatę manipulacyjną związaną ze spłatą kredytu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.