ILPB2/4511-1-172/15-2/TR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2015 r. (data wpływu 18 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest:

* nieprawidłowe - w części odnoszącej się do uznania za koszt uzyskania przychodu spłaty kredytów hipotecznych,

* prawidłowe - w pozostałej części.

W dniu 18 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 13 marca 1998 r. Zainteresowany otrzymał w darowiźnie udział 1/2 w nieruchomości - grunt zabudowany domem jednorodzinnym (połowę bliźniaka). Następnie na tym gruncie wraz ze współwłaścicielką, swoją żoną, której udział również wynosił 1/2, wybudował budynek użytkowy. Dla nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami prowadzona jest jedna księga wieczysta. W 2005 i 2006 r. nieruchomość została obciążona hipotekami z tytułu dwóch kredytów zaciągniętych przez Wnioskodawcę i współwłaścicielkę nieruchomości.

W 2014 r. w wyniku postanowienia sądu została zniesiona współwłasność nieruchomości i Zainteresowany stał się jej wyłącznym właścicielem. Wnioskodawca zaznaczył, że od kilku lat jest po rozwodzie, ale postępowanie sądowe nie było postępowaniem o podział majątku małżeńskiego, a zniesieniem współwłasności, ponieważ udziały w nieruchomości stanowiły majątek odrębny małżonków, nie wchodziły do wspólności małżeńskiej. W orzeczeniu sąd zobowiązał Wnioskodawcę do wyrównania udziału byłej współwłaścicielki kwotą 145 839,78 zł. Wysokość spłaty jest niższa niż wynosi 1/2 udziału (1/2 udziału to 200 000 zł) ponieważ Zainteresowany zobowiązał się do spłacenia obu kredytów hipotecznych obciążających nieruchomość, których wartość została przyjęta w postępowaniu sądowym w kwocie 108 320,44 zł. Zatem wartość nieruchomości - sklepu i domu 400 000 zł - 108 320,44 zł kwoty kredytów = 291 679,56 zł: 2 = 145 839,78 zł. (Na dzisiaj kwota kredytów jest wyższa, ponieważ są to kredyty we frankach szwajcarskich).

W związku z tym, że Zainteresowany nie ma pieniędzy na spłatę byłej współwłaścicielki i spłatę obu kredytów hipotecznych, wniósł o podział nieruchomości na dwie - jedną zabudowaną domem, a drugą zabudowaną sklepem i zamierza sprzedać dom wraz z przynależnym gruntem. Budynek użytkowy i przynależny grunt nie zostaną sprzedane.

Hipotetycznie Wnioskodawca przyjmuje, że dom zostanie sprzedany za 390 000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy sprzedaż domu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

2. Co będzie kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia domu.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1)

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Połowa domu została nabyta przez Wnioskodawcę w 1998 r. w drodze darowizny, a zatem sprzedaż połowy domu nie stanowi źródła przychodu i co za tym idzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegała tylko połowa kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu, ponieważ połowa domu została nabyta przez Wnioskodawcę w wyniku postanowienia sądu w sprawie zniesienia współwłasności w 2014 r. Podstawą opodatkowania będzie połowa kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu, czyli jeśli dom zostanie sprzedany za kwotę 390 000 zł opodatkowaniu będzie podlegała kwota 195 000 zł.

Ad 2)

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zatem kosztami uzyskana przychodu z tytułu zbycia nieruchomości będą:

W związku z tym, że koszty (ok. 266 000 zł) będą wyższe niż przychód (np. 195 000 zł), nie powstanie dochód do opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

* nieprawidłowe - w części odnoszącej się do uznania za koszt uzyskania przychodu spłaty kredytów hipotecznych,

* prawidłowe - w pozostałej części.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 13 marca 1998 r. Zainteresowany otrzymał w darowiźnie udział 1/2 w nieruchomości - grunt zabudowany domem jednorodzinnym (połowę bliźniaka). W 2005 i 2006 r. nieruchomość została obciążona hipotekami z tytułu dwóch kredytów zaciągniętych przez Wnioskodawcę i współwłaścicielkę nieruchomości. W 2014 r. w wyniku postanowienia sądu została zniesiona współwłasność nieruchomości i Zainteresowany stał się jej wyłącznym właścicielem. W orzeczeniu sąd zobowiązał Wnioskodawcę do wyrównania udziału byłej współwłaścicielki kwotą 145 839,78 zł. Wysokość spłaty jest niższa niż wynosi 1/2 udziału (1/2 udziału to 200 000 zł) ponieważ Zainteresowany zobowiązał się do spłacenia obu kredytów hipotecznych obciążających nieruchomość, których wartość została przyjęta w postępowaniu sądowym w kwocie 108 320,44 zł. Zatem wartość nieruchomości - sklepu i domu 400 000 zł - 108 320,44 zł kwoty kredytów = 291 679,56 zł: 2 = 145 839,78 zł. (Na dzisiaj kwota kredytów jest wyższa, ponieważ są to kredyty we frankach szwajcarskich).

W związku z tym, że Zainteresowany nie ma pieniędzy na spłatę byłej współwłaścicielki i spłatę obu kredytów hipotecznych, wniósł o podział nieruchomości na dwie - jedną zabudowaną domem, a drugą zabudowaną sklepem i zamierza sprzedać dom wraz z przynależnym gruntem. Budynek użytkowy i przynależny grunt nie zostaną sprzedane.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Tym samym, można też uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Stosownie do art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

W myśl art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy.

Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu przywołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

* podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

* wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki współwłaścicielowi przysługuje w majątku wspólnym przed podziałem.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich zbycia, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania współwłasności, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki temu współwłaścicielowi przysługiwał w majątku wspólnym.

Zatem w niniejszej sprawie należy rozpoznać dwie daty nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości (domu wraz z gruntem) objętej zamiarem sprzedaży, czyli:

* rok 1998 - datę nabycia w darowiźnie udziału 1/2 w nieruchomości do majątku odrębnego,

* rok 2014 - datę zniesienia współwłasności nieruchomości, w wyniku którego Zainteresowany nabył udział 1/2 w nieruchomości, uprzednio należący do byłej żony.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że zamierzona sprzedaż w roku 2014 przedmiotowej nieruchomości (domu) w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 1998 nie będzie stanowiła źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji, w tejże części z tytułu rzeczonej sprzedaży na Zainteresowanej nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do skutków podatkowych analizowanej sprzedaży w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 2014, należy wskazać, co następuje.

W części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 2014 przedmiotowa sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od momentu nabycia nie upłynął okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy podatkowej.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że kosztem nabycia poniesionym przez Wnioskodawcę na nabycie w roku 2014 udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie kwota potwierdzona w postępowaniu sądowym, na którą w przedmiotowej sprawie składa się zarówno kwota, którą Zainteresowany fizycznie zapłacił zbywającej (145 839,78 zł), jak również kwota skalkulowanego zadłużenia przejętego przez Wnioskodawcę, ale wyłącznie w części przypadającej uprzednio na byłą żonę Wnioskodawcy i jednocześnie w proporcji w jakiej wartość domu wraz z gruntem pozostaje do wartości całej nieruchomości.

Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być natomiast w żadnym wypadku wydatki związane ze spłatą przejętego przez Wnioskodawcę zobowiązania kredytowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo informuje się również, że Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie ma możliwości potwierdzenia prawidłowości wyliczeń przedstawionych w przedmiotowym wniosku z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) podstawy opodatkowania na podatek przy rozliczeniu kwoty uzyskanej z analizowanego zbycia, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego. Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. Organu.

Ponadto, zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu - zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, względnie organ kontroli skarbowej, w toku stosownych postępowań weryfikacyjnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.