ILPB2/436-163/11-2/MK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 10 sierpnia 2011 r. (data wpływu 12 sierpnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy zawieraniu umowy sprzedaży w drodze przetargu ograniczonego - jest prawidłowe.

W dniu 12 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy zawieraniu umowy sprzedaży w drodze przetargu ograniczonego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 23 sierpnia 2011 r. odbędzie się na podstawie art. 40a pkt 4, 9 i 11 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2011 r. Nr 12, poz. 59 z późn. zm.) przetarg ograniczony na sprzedaż nieruchomości (pustostan), pozostającej w zarządzie Lasów Państwowych, na którą Wnioskodawczyni złożyła wniosek o zakup. Zainteresowana nie jest najemcą przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości. Z tytułu 35 lat pracy w Lasach Państwowych na zakup ww. nieruchomości Wnioskodawczyni przysługuje bonifikata w wysokości 95%. Zgodnie z wyceną dokonaną na zlecenie Lasów Państwowych przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości wynosi 175 400,00 zł W celu wygrania przetargu Wnioskodawczyni zamierza zaproponować kwotę 1 000 000,00 zł. Po uwzględnieniu należnej bonifikaty cena za nieruchomość do zapłaty wyniesie 50 000,00 zł. Zgodnie bowiem z § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia 9 kwietnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie oraz kryteriów kwalifikowania ich jako nieprzydatne Lasom Państwowym, a także trybu przeprowadzenia przetargu ograniczonego (Dz. U. Nr 52, poz. 327 z późn. zm.), komisja przetargowa na posiedzeniu jawnym dokonuje wyboru oferty, która po uwzględnieniu ustawowych uprawnień do obniżenia ceny, będzie stanowiła najwyższą cenę sprzedaży.

Zainteresowana wskazuje, że przy wstępnych rozmowach została poinformowana, że podatek od czynności cywilnoprawnych będzie naliczony od kwoty oferowanej w przetargu, czyli od 1 000 000,00 zł Z kolei dla Wnioskodawczyni jest oczywiste, że przedmiotowa kwota w żaden sposób nie odpowiada cenie rynkowej i służy tylko temu, by złożyć ofertę nie na 1 000 000,00 zł, a 50 000,00 zł, która będzie ceną sprzedaży, zgodnie z cyt. przepisem rozporządzenia.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych art. 6 ust. 3, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy. Cena rynkowa to wartość określona przez rzeczoznawcę, tj. 175 400,00 zł i od tej kwoty winno naliczać się podatek od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawczyni wskazuje również, że we wszystkich interpretacjach z którymi się zapoznała jest wyjaśnione, że podatek od czynności cywilnoprawnych jest naliczany od wartości rynkowej mieszkania (nieruchomości).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z dnia 17 maja 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, zakresem przedmiotowym ustawy objęte są również zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ww. ustawy).

Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli natomiast podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może wezwać podatnika do jej zmiany.

Nadmienia się, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku oszacowania jej wartości w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej - w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - wynosi 2%.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni planuje zakupić nieruchomość w drodze przetargu ograniczonego. Cena wywoławcza tej nieruchomości ustalona przez biegłego rzeczoznawcę wynosi 175 400,00 zł W przetargu Zainteresowana zamierza zaproponować najwyższą cenę kupna w kwocie 1 000 000,00 zł. Ostatecznie po uwzględnieniu należnej bonifikaty w wysokości 95% cena zakupu przedmiotowej nieruchomości wyniesie 50 000,00 zł.

Mając na uwadze opisane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz cytowane wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, iż podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości określona przez biegłego rzeczoznawcę, tj. kwota 175 400,00 zł, jeżeli stanowi ona wartość rynkową nabywanej rzeczy w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji 2% stawkę podatku należy zapłacić od wskazanej wyżej wartości rynkowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.