ILPB2/436-109-10-4/AJ - Opodatkowanie PCC sprzedaży lokalu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Akcyjnej, przedstawione we wniosku z dnia 7 maja 2010 r. (data wpływu 17 maja 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 sierpnia 2010 r. (data wpływu 10 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali.

Ww. wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 oraz w art. 14f § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 26 lipca 2010 r. ILPP1/443-549/10-2/BD, nr ILPB2/436-109/10-2/WS, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy - Ordynacja podatkowa, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia tego wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, iż w przypadku, nieuzupełnienia wniosku w wyznaczonym terminie o którykolwiek ze wskazanych wyżej elementów niniejszego wezwania spowoduje, że wniosek będzie podlegał rozpatrzeniu tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia.

Natomiast, w sytuacji uzupełnienia wniosku o brakujące elementy wskazane w pkt I niniejszego wezwania, a nie wskazania, którego zdarzenia przyszłego uiszczona kwota dotyczy oraz nie uiszczenia dodatkowej opłaty w wyznaczonym terminie, wniosek będzie podlegać rozpatrzeniu w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w pozostałej części odnoszącej się do kwestii w podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia.

Pouczono również Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 26 lipca 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 29 lipca 2010 r.). Natomiast odpowiedź na nie została nadana w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego w dniu 4 sierpnia 2010 r. (data wpływu 10 sierpnia 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca dysponuje m.in. prawem współużytkowania wieczystego gruntu w częściach oraz prawem współwłasności w częściach budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego o powierzchni użytkowej 1.934 m², stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności - położonego na działkach o łącznej powierzchni 29 arów 66 m², dla której to nieruchomości sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą, a ww. prawo współużytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku przysługujące Zainteresowanemu ujawnione jest w dziale II tejże księgi wieczystej.

W związku z powyższym Wnioskodawca ma prawo do dysponowania znajdującymi się w tym budynku lokalami mieszkalnymi/usługowymi w części odpowiadającej swemu współudziałowi. Ww. obiekt mieszkalno-usługowy traktować należy jako budynek oznaczony symbolem PKOB - 1122.

Przedmiotowe prawo współużytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku mieszkalno-usługowego zostało nabyte aktem notarialnym dnia x 2007 r. od syndyka masy upadłości spółdzielni mieszkaniowej jako składnik majątku przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego. W chwili nabycia przedsiębiorstwa upadłej spółdzielni mieszkaniowej nabywca nie był obciążony podatkiem od towarów i usług z tytułu tegoż nabycia.

Wartość zakupu nieruchomości wyniosła 1.670.998,99 zł.

Nabywcą przedsiębiorstwa był X.Y. prowadzący działalność gospodarczą, pod nazwą: Firma Budowlana "Y" XY, działająca na zlecenie spółki "Firma Budowlana Y XY" spółka jawna - na podstawie łączącej ww. strony umowy zlecenia z dnia x 2007 r. XY w wykonaniu swojego zobowiązania wynikającego z powołanej wyżej umowy zlecenia - w dniu x 2007 r. - przeniósł wspomniane prawo współużytkowania wieczystego gruntu oraz prawo współwłasności budynku mieszkalno-usługowego na rzecz spółki jawnej.

W wyniku kolejnych przekształceń (spółka jawna z dniem x 2007 r. połączyła się ze spółką z o.o. poprzez przeniesienie całego majątku spółki jawnej do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, natomiast spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zmieniła z dniem x 2008 r. formę prawną na spółkę akcyjną). Dysponentem prawa współużytkowania wieczystego gruntu oraz prawa współwłasności w proporcji podanej wyżej stał się Zainteresowany.

W ramach swego prawa Wnioskodawca na chwilę obecną dysponuje 15 lokalami mieszkalnymi oraz 3 lokalami usługowymi.

W lipcu 2008 r. Zainteresowany rozpoczął modernizację przedmiotowego budynku w części odpowiadającej swojemu współudziałowi. W toku prac budowlanych poczyniono nakłady na inwestycję w kwocie ogółem 162.524,06 zł, z czego wydatki, od których przysługiwało odliczenie podatku VAT wyniosły 18.377,29 zł, a wydatki od których nie przysługiwało odliczenie VAT zamknęły się kwotą 144 146,77 zł.

Ponadto Spółka będąca współwłaścicielem nieruchomości dokonała wpłat na rzecz powołanej w budynku wspólnoty mieszkaniowej celem prowadzenia prac remontowych mających na celu doprowadzenie do końca procesu budowy i uzyskanie zezwolenia na użytkowanie budynku. Suma wpłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej - 424.779,20 zł.

Wydatki poniesione w roku 2007 na modernizację (ulepszenie) budynku, w którym mieszczą się lokale mieszkalne i usługowe stanowiące własność Wnioskodawcy, w stosunku do których miał On prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego były zdecydowanie niższe niż 30% ich wartości początkowej, określonej w akcie notarialnym nabycia przedsiębiorstwa upadłej spółdzielni mieszkaniowej.

W dniu x 2009 r. wspólnota mieszkaniowa uzyskała pozwolenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego na użytkowanie budynku.

Stwierdzić należy, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynku były już uprzednio zasiedlone i użytkowane w latach 2000-2002, bez formalnego zezwolenia PINB na użytkowanie obiektu. Ustalenie takie zostało poczynione w toku rozmów z właścicielami innych lokali w budynku oraz z władzami gminy.

Na uprzednie zasiedlenie lokali wskazuje również ich stan - mieszkania były pomalowane, były założone podłogi, glazura, parkiety bądź panele drewniane itp. Trudno więc przyjąć, że lokale będące w dyspozycji Zainteresowanego są lokalami nowymi - są one traktowane przez spółkę jako lokale uprzednio używane, co do których wyłączone jest prawo rękojmi za wady ukryte albowiem Wnioskodawca nie był inwestorem ani wykonawcą budynku. Trudno również przyjąć, że dostawa przedmiotowych lokali będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia albowiem "pierwsze zasiedlenie" rozumieć należy - zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług - jako "oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu". Wnioskodawca nie wybudował przedmiotowego budynku mieszkalno-usługowego albowiem wybudowanie fizyczne budynku nastąpiło na przełomie 2002/2003 r., a lokale zostały oddane do używania i zasiedlenia nieokreślonym osobom fizycznym na nieznanej Wnioskodawcy podstawie prawnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli sprzedaż przedmiotowych lokali podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, to czy przy sprzedaży należy naliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży lokali z zastosowaniem zwolnienia z podatku od towarów i usług nie należy takiej transakcji obciążać podatkiem od czynności cywilnoprawnych, albowiem nabywcy otrzymają od sprzedającego fakturę VAT z tytułu zakupu lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy wymienione zostały umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Ponieważ przepisy ww. ustawy nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem, to w tej materii należy odwołać się do znaczenia nadanego im w przepisach prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94 z późn. zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Stosownie zaś do art. 153 wskazanej ustawy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Stosownie zaś do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2).

W przypadku umowy sprzedaży stawka omawianego podatku - określona w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Jednakże czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym - określonym w art. 1 przytoczonej ustawy - podlegają omawianemu podatkowi, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4.

Zgodnie z powyższym przepisem czynności cywilnoprawne, w tym umowa sprzedaży, podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

Ustawodawca przewidział również sytuacje, w których umowa sprzedaży nieruchomości, choć spełnia kryteria wyznaczone w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy, nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zgodnie z definicją zawartą w art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w tej ustawie określenie "podatek od towarów i usług" oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

O wyłączeniu czynności spod działania przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie decyduje przy tym okoliczność, że strony tej umowy są podatnikami podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona z tego podatku, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, iż Wnioskodawca zamierza sprzedać lokale mieszkalne i usługowe znajdujące się w budynku mieszkalno-usługowym.

A zatem, jeżeli umowa sprzedaży przedmiotowych lokali zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czynność taka będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast, jeżeli umowa sprzedaży będzie zwolniona z podatku VAT, powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli więc, jak twierdzi Zainteresowany sprzedaż przedmiotowych lokali jest zwolniona z podatku VAT, to ww. umowa, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Jednakże należy wskazać, iż najistotniejszym dla określenia sytuacji Wnioskodawcy, jako sprzedającego, w zakresie powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest przepis art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, który stanowi, iż obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.

Jednocześnie Tut. Organ informuje, iż w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.