ILPB2/415-992/10-4/WM - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 19 sierpnia 2010 r. (data wpływu 26 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 listopada 2010 r. (data wpływu 9 listopada 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 26 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek gruntowych oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 27 października 2010 r. nr ILPP1/443-946/10-2/MK, ILPB2/415-992/10-2/WM Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Zainteresowaną do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, iż nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 27 października 2010 r. (skutecznie doręczono dnia 2 listopada 2010 r.), zaś w dniu 9 listopada 2010 r. Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego, a także uiszczenie brakującej opłaty - 6 listopada 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 20 marca 2006 r. Wnioskodawczyni nabyła ze swojego majątku odrębnego na podstawie aktu notarialnego - "Warunkowa umowa sprzedaży" - 1/2 części prawa własności nieruchomości rolnej niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 3,8174 ha, pod warunkiem, że Skarb Państwa - Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu. Jako kujący współwłaściciele nie posiadali uprawnień do bezwarunkowego nabycia nieruchomości rolnej wynikających z art. 5 i art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Ponadto, w ww. akcie notarialnym strony, tj. ww. współwłaściciele oraz sprzedający, zobowiązali się do zawarcia umowy przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości w terminie miesiąca od dnia rezygnacji przez Skarb Państwa - Agencję Nieruchomości Rolnych z przysługującego jej prawa pierwokupu.

W dniu zakupu, zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 20 marca 2006 r., przedmiotowa działka gruntu oznaczona była jako teren rolny - użytki zielone.

Dnia 19 kwietnia 2006 r. aktem notarialnym - "Umowa przeniesienia prawa własności" - sprzedający w wyniku swojego zobowiązania zawartego w "Warunkowej umowie sprzedaży" z dnia 20 marca 2006 r. przeniósł na współwłaścicieli, tj. kupujących, po 1/2 części prawa własności działki gruntu niezabudowanej.

Przedmiotowa działka gruntu została nabyta w celu wybudowania na niej dwóch siedlisk. Na gruntach tych zaczęto prowadzić działalność rolniczą. Zainteresowana nadmienia, że pomimo prowadzenia działalności rolniczej, wyżej wymienieni nie uiszczali podatku rolnego, gdyż zgodnie z decyzją z dnia 19 maja 2006 r., zostali zwolnieni z obowiązku płacenia podatku rolnego na okres 5 lat ze względu na założenie nowego gospodarstwa rolnego.

Następnie, uchwałą rady miejskiej z dnia 27 października 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w obszarze miasta dla zakupionego gruntu zmieniono przeznaczenie i zagospodarowanie terenu w sposób następujący:

* "Teren użytkowany rolniczo. Ustala się zmianę przeznaczenia terenu. Projektowane zagospodarowanie - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna" oraz

* "Teren użytkowany rolniczo. Ustala się zmianę przeznaczenia terenu. Projektowane zagospodarowanie - zabudowa usługowa nieuciążliwa z możliwością lokalizacji uzupełniającej funkcji mieszkaniowej".

W związku z tym, że wg ww. planu zagospodarowania przestrzennego przez zakupioną działkę gruntu miała przechodzić droga szybkiego ruchu przedzielając ją na dwie części, Wnioskodawczyni wraz ze współwłaścicielem zrezygnowali z budowy domów. Zainteresowana podaje, iż wybudowano dom w miejscowości oddalonej o 15 km (data otrzymania pozwolenia na budowę budynku jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi - 13 czerwca 2007 r., data odbioru budynku - 8 czerwca 2010 r.). Wnioskodawczyni nadmienia, iż na zakupionych gruntach prowadzono i prowadzona jest do dnia dzisiejszego działalność rolnicza.

Zainteresowana wskazuje, iż późnej jeszcze raz nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwałą rady miejskiej z dnia 27 października 2009 r., dla całości ww. gruntów, ustalono przeznaczenie jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i/lub zabudowy usługowej. Na podstawie ww. uchwały zmieniono również lokalizację drogi szybkiego ruchu, która została poprowadzona z drugiej strony miasta.

Obecnie Wnioskodawczyni razem z drugim współwłaścicielem zamierzają sprzedać przedmiotowy grunt po dokonaniu jego podziału na około 30 mniejszych działek.

Zainteresowana pragnie podkreślić, iż zarówno Ona, jak i drugi współwłaściciel, nigdy nie podjęli żadnych działań zmierzających do zmiany klasyfikacji gruntu z rolnego na budowlany, a ww. zmiany ich przeznaczenia i przekwalifikowanie na działki budowlane były przeprowadzone przez ww. organ gminy.

Ponadto, Wnioskodawczyni podaje, iż nigdy nie nabyła ww. gruntów z zamiarem odsprzedaży. Na tych gruntach, do dnia złożenia wniosku, prowadzona jest działalność rolnicza i uprawiane jest zboże. Zbywając działki wydzielone z posiadanego majątku, Zainteresowana nie będzie działać w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Jednocześnie, nie jest Ona rolnikiem ryczałtowym w myśl ustawy o VAT. Końcowo, Wnioskodawczyni wskazała, iż w prowadzonej działalności gospodarczej nigdy nie zajmowała się obrotem nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, iż działka będąca przedmiotem sprzedaży, ani żadna jej część, nigdy nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej i nie została zaliczona do majątku związanego z działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Tutejszy Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania drugie i trzecie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 30 listopada 2010 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPP1/443-946/10-4/MK.

Zdaniem Wnioskodawczyni - w odniesieniu do pytań drugiego - nabyty grunt stanowi składnik majątku osobistego Zainteresowanej (nie był nabyty na potrzeby prowadzonej działalności) i dlatego przychód ze sprzedaży gruntu, podzielonego na działki, dokonany poza działalnością gospodarczą, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto jego własność - jest źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni uważa, że fakt sprzedaży - nawet wielokrotnej - części prywatnego majątku, który nie został przeznaczony lub nabyty dla celów związanych z działalnością gospodarczą, nie może być uznany za taką działalność i przychód ze sprzedaży działek nie będzie stanowić przychodu z działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do pytania trzeciego, Zainteresowana stoi na stanowisku, iż w związku z tym, że grunt został nabyty przed 1 stycznia 2007 r., przy jego sprzedaży będzie można skorzystać ze zwolnienia od podatku, o ile uzyskany ze sprzedaży przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. W przeciwnym razie, Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna Ona zapłacić zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% tego przychodu w terminie 14 dni od dnia, w którym przedmiotowe działki zostaną sprzedane.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawczyni w 2006 r. nabyła prawo własności do 1/2 części działki gruntu. Obecnie rozważana jest sprzedaż przedmiotowego gruntu po uprzednim dokonaniu podziału na ok. 30 mniejszych działek. Ponadto, Zainteresowana wskazała, iż przedmiotowa działka, ani żadna jej część, nigdy nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej i nie została zaliczona do majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Analizując, czy sprzedaż prawa własności do 1/2 części działki gruntu stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy sprzedaż ta nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z ww. przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe rozważania, stwierdzić należy, iż sprzedaż gruntu należącego do Wnioskodawczyni stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie źródło przychodu jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 14 tej ustawy.

Odnosząc się natomiast do kwestii możliwości skorzystania przez Zainteresowaną ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy, tut. Organ informuje, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Zainteresowana w 2006 r. nabyła prawo własności do 1/2 części nieruchomości rolnej niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 3,8174 ha. Tak więc w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) przedmiotowej ustawy wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Zainteresowana w 2006 r. nabyła prawo własności do 1/2 części działki gruntu. Obecnie rozważana jest sprzedaż przedmiotowego gruntu po uprzednim dokonaniu podziału na ok. 30 mniejszych działek. Środki uzyskane z tytułu ww. sprzedaży, Wnioskodawczyni zamierza wydatkować na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile uzyskany ze sprzedaży przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe na warunkach określonych w ww. przepisie.

Tut. Organ pragnie zaakcentować, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż działek wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczący skutków podatkowych sprzedaży gruntu, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela.

Drugi współwłaściciel, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.