ILPB2/415-976/14-2/ES

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 17 września 2014 r. (data wpływu 30 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego jest:

* prawidłowe - w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia w związku z wydatkowaniem przychodu na zakup działki pod budowę domu oraz na budowę domu,

* nieprawidłowe - w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia w związku z wydatkowaniem przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości.

W dniu 30 września 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 11 marca 2009 r. podatnik nabył w drodze przetargu lokal mieszkalny o wartości 257 088 zł. Koszty nabycia wyniosły 1 600,78 zł. Następnie podatnik poniósł nakłady na remont lokalu mieszkalnego w wysokości 28 885,96 zł. Był to jedyny lokal, którego właścicielem był podatnik i zakupił go w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Podatnik nie posiadał własnych środków na zakup tego lokalu mieszkalnego, w związku z tym zaciągnął w banku kredyt hipoteczny celem sfinansowania tego zakupu. Umowa kredytowa z dnia 18 lutego 2009 r., kredyt uruchomiony 25 lutego 2009 r. Przed dniem podpisania aktu notarialnego zobowiązanie wobec spółdzielni mieszkaniowej z tytułu zakupu lokalu mieszkalnego zostało w całości uregulowane. W okresie w którym podatnik był właścicielem mieszkania spłacał kredyt hipoteczny. Odsetki spłacone w tym okresie to kwota 29 910,60 zł. Następnie w związku z planami zmiany mieszkania podatnik podjął decyzję o sprzedaży i sprzedał lokal mieszkalny w dniu 9 maja 2011 r. Wartość sprzedaży to 348 000 zł, została zgodnie z zapisami aktu notarialnego przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego w kwocie 301 625,60 zł a pozostała część została podatnikowi zapłacona na rachunek bankowy. Koszty aktu notarialnego ponosił nabywca. Następnie podatnik w związku z planowaną budową domu zakupił działkę budowalną, na którą wydał jako wkład własny kwotę 13 600 zł. Koszty nabycia to 4 075,50 zł. Podatnik rozpoczął też budowę domu i w okresie dwóch lat licząc od końca roku, w którym sprzedał nieruchomość wydatkował łącznie na ten cel kwotę 181 727,41 zł potwierdzoną fakturami w wysokości 133 727,41 zł oraz 48 000 zł potwierdzone umową cywilnoprawną.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy podatnik osiągnął dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, który w całości korzysta ze zwolnienia i w związku z tym czy podatnik nie jest zobowiązany do wpłaty podatku dochodowego z tytuły odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie jest on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, a dochód osiągnięty z tego zbycia korzysta w całości ze zwolnienia.

Podatnik sprzedał mieszkanie za kwotę 348 000 zł, przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości przeznaczył w następujący sposób:

* 301 625,60 zł na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 18 lutego 2009 r. za zakup sprzedanej nieruchomości,

* 13 600 zł wkład własny na zakup działki pod budowę domu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,

* 4 075,50 zł koszty nabycia gruntu wynikające z aktu notarialnego dokumentującego nabycie gruntu,

* pozostałą część Wnioskodawca przeznaczył na wydatki związane z budową domu.

Od momentu zaciągnięcia kredytu do momentu jego spłaty podatnik zapłacił odsetki w wysokości 29 910,60 zł. Ponadto, po sprzedaży mieszkania podatnik, w związku z tym, że wydatkował cały przychód na spłatę kredytu oraz wydatki związane z budową domu i nie posiadł własnych oszczędności, zaciągnął kolejny kredyt i sfinansował nim budowę domu.

W tej sytuacji podatnik uważa, że nie jest zobligowany do zapłaty podatku dochodowego z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż wypełnił ustawowe przesłanki do skorzystania ze zwolnienia z tego podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W związku z powyższym podatnik osiągnął dochód z odpłatnego zbycia w wysokości (348 000 zł - 280 574,74 zł = 67 425,26 zł) 67 425,26 zł. Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zastał wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

wydatki poniesione na:

wydatki poniesione na:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30. Jak wynika z powyższego podatnik wypełnił przesłanki ustawowe i może skorzystać ze zwolnienia. Ustawodawca wymieniał enumeratywnie wydatki, których poniesienie uprawnia podatnika do skorzystania z ulgi. Ustawodawca nie wprowadza żadnych zakazów ani nie precyzuje, których wydatków z tego zamkniętego katalogu jednak w uldze rozliczyć nie można. Wydaje się też logicznym, że wydatki, które poniósł podatnik nie spowodują zapłaty podatku. Przychód osiągnięty ze sprzedaży mieszkania został spożytkowany na spłatę kredytu (jest to niewątpliwie zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych) oraz na wydatki związane z budową domu (to też spełnia). Fizycznie podatnik nie uzyskał żadnych korzyści z tytułu tej sprzedaży ani nie pozostały jemu żadne wolne środki, z których byłby w stanie spłacić zobowiązanie podatkowe. Gdyby nie mógł skorzystać z ulgi wówczas powstałby dochód tylko teoretyczny, gdyż nie byłby poparty przepływem środków pieniężnych. Sytuacja finansowa w jakiej znalazł się podatnik spowodowała, że w pierwszej kolejności musiał spłacić kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup sprzedawanej nieruchomości i większość środków ze sprzedaży mieszkania została tak skonsumowana. Gdyby te środki mogły zostać u podatnika wówczas wydałby je na budowę własnego domu. Gdyby przyjąć, że podatnik spłaty kredytu nie może rozliczyć w uldze wówczas byłby postawiony w mniej korzystnej sytuacji niż podatnik, który z kredytu nie korzystał. Wówczas mogło by się okazać, że podatnicy którzy posiadają mniej własnych środków, którzy musieli kredytować zakup mieszkania są w gorszej sytuacji i są zobligowani do zapłaty większych zobowiązań podatkowych pomimo tego, że tych środków nie posiadają.

Podsumowując powyższe, zdaniem podatnika, wypełnił on wszelkie przesłanki wynikające z ustawy, pozwalające na skorzystanie z ulgi w zapłacie podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Podobne zdanie podziela Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej ITPB2/412-63/14/IL.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

* prawidłowe - w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia w związku z wydatkowaniem przychodu na zakup działki pod budowę domu oraz na budowę domu,

* nieprawidłowe - w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia w związku z wydatkowaniem przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Artykuł 21 ust. 29 tej ustawy stanowi natomiast, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

W tym miejscu należy wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

Innymi słowy, regulacja ta zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek - raz jako poniesiony np. na zakup nieruchomości, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansował ten właśnie zakup. Ustawodawca ustanowił zatem jednoznaczny zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1.

Konstrukcja powyższego przepisu art. 21 ust. 30 ww. ustawy oznacza jednak, że spłata kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanej nieruchomości nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, w której odliczeniu podlegać ma sfinansowany z zaciągniętego kredytu wydatek na nabycie nieruchomości, czyli cena zakupu jako koszt uzyskania przychodu. Rozumowanie przeciwne godzi w całą istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu z danego źródła do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki. Uwzględnienie tych wydatków w kosztach stanowi o zmniejszeniu dla podatnika przychodu podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego, która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty. Dopuszczenie uznania za uprawnione wliczanie kwoty ze sprzedaży wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości do obliczania dochodu zwolnionego oznaczałoby, że jedna czynność jaką jest zakup nieruchomości byłaby dwukrotnie podstawą do czerpania korzyści przez podatnika. Raz odliczeniu podlegałaby bowiem kwota kredytu pokrywająca cenę nabycia a drugi raz spłata tej właśnie kwoty kredytu. Wykładnia taka jest również niekonstytucyjna, gdyż w nieuzasadniony sposób różnicuje sytuację podatników, którzy sprzedali nieruchomość zakupioną na kredyt i tych, którzy nieruchomość zakupili za własne środki. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty - raz jako kosztu drugi raz jako zwolnienia. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach.

Mając na uwadze wskazane uregulowania prawne oraz przedstawiony w sprawie stan faktyczny stwierdzić należy, że kwota uzyskana przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości, nie może być uznana za wydatek na cele mieszkaniowe uwzględniany przy obliczeniu dochodu zwolnionego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części jakiej dotyczy spłaty kredytu na nabycie tejże nieruchomości z uwagi na fakt, że koszty nabycia sprzedanej nieruchomości stanowić będą koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia co oznacza, że będą podlegać odliczeniu od przychodu z odpłatnego zbycia przy obliczaniu uzyskanego ze sprzedaży dochodu.

Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości może zostać uwzględniony koszt jej nabycia, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania wydatku na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Uwzględnienie spłaty kredytu jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawca w tej części odliczałby dwukrotnie ten sam wydatek: raz jako poniesiony na zakup nieruchomości, a drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansował ten właśnie zakup, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ww. ustawy.

W związku z powyższym w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca nie ma prawa do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do przychodu wydatkowanego na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości.

Natomiast jako wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą zostać uznane wydatki poniesione na zakup działki pod budowę domu oraz na budowę domu.

W konsekwencji przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania na zakup działki pod budowę domu oraz budowę domu, spowoduje, że Wnioskodawca w tym zakresie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Reasumując, należy stwierdzić, że Zainteresowany osiągnął dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, który nie korzysta w całości ze zwolnienia, zatem Wnioskodawca zobowiązany jest do zapłaty podatku dochodowego z ww. tytułu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.