ILPB2/415-85/13-4/TR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 28 stycznia 2013 r. (data wpływu: 30 stycznia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 kwietnia 2013 r. (data wpływu: 8 maja 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego - jest:

* prawidłowe - odnośnie wydatków na spłatę kredytów zaciągniętych na zakup i remont sprzedanego lokalu mieszkalnego,

* nieprawidłowe - odnośnie wydatków na spłatę kredytu w zakresie poniesionych opłat za wcześniejszą spłatę kredytu oraz na spłatę pożyczki w zakresie opłat związanych ze sprzedażą.

W dniu 30 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 22 kwietnia 2013 r., nr ILPB2/415-85/13-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 22 kwietnia 2013 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 25 kwietnia 2013 r.), zaś w dniu 8 maja 2013 r. (data nadania: 2 maja 2013 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 4 marca 2011 r. Wnioskodawca zakupił wraz z małżonką samodzielny lokal mieszkalny o powierzchni 53,80 m² za kwotę 108 000 zł. Zakupiony w 2011 r. lokal mieszkalny był położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Na zakup tego lokalu także wraz z małżonką Zainteresowany zaciągnął dwa kredyty hipoteczne i pożyczkę:

* kredyt hipoteczny z dopłatami do oprocentowania (rodzina na swoim) w wysokości 108 000 zł na okres 30 lat. Umowa kredytowa z bankiem zawarta została w dniu 25 lutego 2011 r.;

* kredyt hipoteczny w wysokości 21 234,17 zł na okres 30 lat. Umowa kredytowa z bankiem zawarta została w dniu 22 marca 2011 r. Kredyt w całości został przeznaczony na remont zakupionego mieszkania;

* pożyczka w wysokości 10 627,90 zł na okres 30 lat. Umowa zawarta została w dniu 25 lutego 2011 r. Kwota pożyczki została przeznaczona na opłaty notarialne i opłaty agencji nieruchomości.

Oba kredyty hipoteczne oraz pożyczka w wysokości 10 627,90 zł zostały zaciągnięte w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W dniu 10 sierpnia 2012 r. wraz z małżonką Wnioskodawca sprzedał mieszkanie za kwotę 145 000 zł.

Z kwoty tej zostały spłacone:

* kredyt hipoteczny - umowa z dnia 25 lutego 2011 r. Dodatkowo Zainteresowany musiał zapłacić 4% za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu.;

* kredyt hipoteczny - umowa z dnia 22 marca 2011 r.;

* pożyczka - umowa z dnia 25 lutego 2011 r.;

* opłata za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania w kwocie 3 567 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy spłacając w całości kredyty hipoteczne i pożyczkę zaciągnięte na zakup mieszkania oraz wynagrodzenie agencji nieruchomości za pośrednictwo przy sprzedaży, środkami finansowymi uzyskanymi ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca będzie zwolniony z zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwalniają Go z zapłaty podatku, ponieważ cała kwota uzyskana ze sprzedaży została przeznaczona na spłatę kredytów zaciągniętych na zakup tegoż mieszkania i na agencję nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* prawidłowe - odnośnie wydatków na spłatę kredytów zaciągniętych na zakup i remont sprzedanego lokalu mieszkalnego,

* nieprawidłowe - odnośnie wydatków na spłatę kredytu w zakresie poniesionych opłat za wcześniejszą spłatę kredytu oraz na spłatę pożyczki w zakresie opłat związanych ze sprzedażą.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 4 marca 2011 r. Wnioskodawca zakupił wraz z małżonką samodzielny lokal mieszkalny o powierzchni 53,80 m² za kwotę 108 000 zł.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie zaś do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazał, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

Ponadto należy wyjaśnić, iż z wykładni językowej przedstawionych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: " (...) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (...), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (...)" wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele mieszkaniowe. Innymi słowy, ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe, czyli na spłatę kredytu (pożyczki) muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego, także wraz z małżonką, Zainteresowany zaciągnął dwa kredyty hipoteczne i pożyczkę:

* kredyt hipoteczny z dopłatami do oprocentowania (rodzina na swoim) w wysokości 108 000 zł na okres 30 lat. Umowa kredytowa z bankiem zawarta została w dniu 25 lutego 2011 r.;

* kredyt hipoteczny w wysokości 21 234,17 zł na okres 30 lat. Umowa kredytowa z bankiem zawarta została w dniu 22 marca 2011 r. Kredyt w całości został przeznaczony na remont zakupionego mieszkania;

* pożyczka w wysokości 10 627,90 zł na okres 30 lat. Umowa zawarta została w dniu 25 lutego 2011 r. Kwota pożyczki została przeznaczona na opłaty notarialne i opłaty agencji nieruchomości.

W dniu 10 sierpnia 2012 r. wraz z małżonką Wnioskodawca sprzedał mieszkanie za kwotę 145 000 zł Z kwoty tej zostały spłacone:

* kredyt hipoteczny - umowa z dnia 25 lutego 2011 r. Dodatkowo Zainteresowany musiał zapłacić 4% za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu.;

* kredyt hipoteczny - umowa z dnia 22 marca 2011 r.;

* pożyczka - umowa z dnia 25 lutego 2011 r.;

opłata za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania w kwocie 3 567 zł.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy przysługuje prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku, uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do części dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatkowanej na spłatę kredytów uprzednio zaciągniętych na jego zakup i remont. Wydatki te mieszczą się bowiem w katalogu wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 w zw. z pkt 1 wskazanej ustawy. W konsekwencji, w tej części stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się zaś do części dochodu wydatkowanej na spłatę kredytu w zakresie poniesionych opłat za wcześniejszą spłatę kredytu oraz na spłatę pożyczki w zakresie opłat związanych ze sprzedażą, stwierdzić należy, iż rzeczone opłaty nie mogą zostać uznane za uprawniające do skorzystania z analizowanego zwolnienia, bowiem nie mieszczą się one w katalogu wydatków, których poniesienie skutkuje zastosowaniem zwolnienia z opodatkowania, a wyszczególnionych w art. 21 ust. 25 cyt. ustawy podatkowej. Tym samym, w tej części dochód Zainteresowanego nie korzysta z analizowanego zwolnienia. W konsekwencji, w tej właśnie części stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Końcowo, informuje się, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego, bądź zdarzenia przyszłego, przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.