ILPB2/415-808/10-2/ES

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 26 czerwca 2010 r. (data wpływu 1 lipca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania nabytego przed 1 stycznia 2007 r. - jest:

* prawidłowe w części dotyczącej opłaty za prowizję oraz spłaty kredytu hipotecznego wraz z odsetkami w części przeznaczonej na nabycie mieszkania od dewelopera,

* nieprawidłowe w części dotyczącej wpłaconego zadatku oraz spłaty części kredytu hipotecznego wraz z odsetkami w części przeznaczonej na remont mieszkania.

W dniu 1 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zakresie rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania nabytego przed 1 stycznia 2007 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni od czerwca 2006 r., za pośrednictwem biura nieruchomości zamierzała sprzedać własne mieszkanie znajdujące się w X.

W dniu 26 lutego 2007 r. Zainteresowana podpisała umowę przedwstępną z deweloperem w X oraz wpłaciła zadatek w wysokości 25 000 zł na własne mieszkanie również znajdujące się w X.

W związku z niedokonaniem zbycia mieszkania nabytego przed 1 stycznia 2007 r., a nadchodzącym terminem odbioru nowego mieszkania i wpłacenia pozostałej kwoty 385 000 zł - Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt hipoteczny w kwocie 435 000 zł, w której mieściła się dodatkowa kwota na wykończenie tego mieszkania w wysokości 40 000 zł.

Ponadto Zainteresowana wyjaśniła, iż dnia 3 kwietnia 2007 r. X Bank przelał kwotę 385 000 zł na rachunek dewelopera. Tego samego dnia podpisała Ona protokół zdawczo-odbiorczy do kupna lokalu mieszkalnego oraz otrzymała do tego mieszkania klucze. Następnego dnia Wnioskodawczyni rozpoczęła prace aby lokal oddany w stanie deweloperskim doprowadzić do stanu, który pozwoliłby Jej w nim zamieszkać, co wiązało się z zakupem wielu materiałów budowlanych, urządzeń sanitarnych, itp. na które wydatkowała pieniądze otrzymane z kredytu, tj. ponad 40 000 zł (posiada faktury VAT od 12 marca 2007 r. do 22 maja 2007 r.).

Zainteresowana dodała, iż mieszkanie nabyte do końca 2006 r. sprzedała 29 października 2007 r. za kwotę 400 000 zł Z tytułu prowizji pośrednikowi transakcji sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni zapłaciła 10 000 zł (potwierdzone fakturą VAT). Natomiast w listopadzie z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży spłaciła Ona częściowo kredyt w wysokości 300 000 zł.

Zainteresowana wskazała również, iż zawiadomienie od dewelopera o możliwości podpisania aktu notarialnego otrzymała w lipcu 2008 r., tymczasem akt notarialny podpisała dnia 28 sierpnia 2008 r.

Ponadto Wnioskodawczyni poinformowała, że do listopada 2009 r., czyli przez okres 2 lat od daty zbycia poprzedniego lokalu mieszkalnego, spłaciła 59 000 zł kredytu wraz z odsetkami.

Podsumowanie:

* 400 000 zł - przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania,

* 10 000 zł - zapłacona prowizja za sprzedaż mieszkania,

* 390 000 zł - pozostało do rozliczenia z Urzędem Skarbowym,

* 300 000 zł - spłacony kredyt,

* 59 000 zł - spłacone raty wraz z odsetkami,

* 25 000 zł - wpłacony zadatek,

* 40 000 zł - zakupione materiały budowlane, razem 424 000 zł.

Zgodnie z powyższymi wyliczeniami Zainteresowana, na nowe mieszkanie wydatkowała 34 000 zł, więcej aniżeli otrzymała ze sprzedaży mieszkania w dniu 29 października 2007 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy powyżej wymienione wydatki Wnioskodawczyni ma prawo w całości uznać jako uzasadnione na zakup i wykończenie nowego mieszkania, tym samym rozliczając się w całości z przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania w dniu 29 października 2007 r....

Zdaniem Wnioskodawczyni, wszystkie opisane w poz. 54 wniosku ORD-IN wydatki ma Ona prawo uznać jako uzasadnione - stanowiące rozliczenie kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania w dniu 29 października 2007 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* prawidłowe w części dotyczącej opłaty za prowizję oraz spłaty kredytu hipotecznego wraz z odsetkami w części przeznaczonej na nabycie mieszkania od dewelopera,

* nieprawidłowe w części dotyczącej wpłaconego zadatku oraz spłaty części kredytu hipotecznego wraz z odsetkami w części przeznaczonej na remont mieszkania.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowe mieszkanie zostało nabyte przed 1 stycznia 2007 r. w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Należy pokreślić, że zasada, o której mowa w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą, oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - art. 28 ust. 2a ww. ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek, co wynika z art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (art. 28 ust. 4 ww. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.), wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w tym przepisie związane ze zbytą nieruchomością.

Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu bezwzględnie muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość, nabytą przed 1 stycznia 2007 r. sprzedała w dniu 29 października 2007 r. za kwotę 400 000 zł.

Tytułem tej sprzedaży Zainteresowana poniosła koszt zbycia w postaci, tzw. prowizji dla pośrednika tej sprzedaży w wysokości 10 000 zł. Ponadto, w dniu 26 lutego 2007 r. Zainteresowana podpisała umowę przedwstępną z deweloperem oraz wpłaciła zadatek w wysokości 25 000 zł z tytułu nabycia nowego mieszkania. Wkrótce, w związku z nadchodzącym terminem odbioru nowego mieszkania i wpłacenia pozostałej kwoty 385 000 zł - Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt hipoteczny w kwocie 435 000 zł, w której to kwocie mieściła się dodatkowa kwota - na wykończenie mieszkania. W dniu 3 kwietnia 2007 r. bank przelał kwotę 385 000 zł na rachunek dewelopera. Tego samego dnia Wnioskodawczyni podpisała protokół zdawczo-odbiorczy do kupna lokalu mieszkalnego oraz otrzymała klucze do tego mieszkania. Następnego dnia Zainteresowana rozpoczęła prace remontowe, by oddany lokal mieszkalny, w stanie deweloperskim doprowadzić do stanu jego zamieszkania, co wiązało się z zakupem wielu materiałów budowlanych, urządzeń sanitarnych, itp. Na ww. wydatkowała Ona pieniądze otrzymane z kredytu, tj. ponad 40 000 zł. Na powyższe Wnioskodawczyni posiada faktury VAT z okresu: od 12 marca 2007 r. do 22 maja 2007 r.

Zainteresowana wskazała również, iż zawiadomienie od dewelopera o możliwości podpisania aktu notarialnego, na nabycie mieszkania otrzymała w lipcu 2008 r., tymczasem akt notarialny podpisała Ona dnia 28 sierpnia 2008 r.

Wnioskodawczyni poinformowała również, iż w listopadzie 2007 r. z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży spłaciła Ona częściowo kredyt w wysokości 300 000 zł. Natomiast do listopada 2009 r., czyli przez okres 2 lat od daty zbycia przedmiotowego mieszkania, spłaciła 59 000 zł kredytu wraz z odsetkami.

Reasumując należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie opłata za prowizję jest kosztem odpłatnego zbycia przedmiotowego mieszkania, na podstawie art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei spłata kredytu hipotecznego wraz z odsetkami w związku z nabyciem mieszkania od dewelopera korzysta ze zwolnienia przedmiotowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy.

Natomiast nie korzysta ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kwota zadatku (25 000 zł) wpłacona na poczet nabycia mieszkania od dewelopera, gdyż została ona wpłacona w dniu 26 lutego 2007 r., tj. przed datą uzyskania przychodu ze zbycia przedmiotowego mieszkania, czyli 29 października 2007 r. oraz spłata kredytu hipotecznego wraz z odsetkami w części przeznaczonej na remont, gdyż w momencie ponoszenia tych wydatków przedmiotowe mieszkanie nie stanowiło własności Zainteresowanej.

Należy jednak zauważyć, iż o wysokości zwolnienia przedmiotowego w ww. artykule zadecyduje ostateczny sposób wydatkowania środków i ich udokumentowanie, przy jednoczesnym spełnieniu wszystkich przesłanek w powyżej wymienionych przepisach.

Jednocześnie w niniejszej interpretacji pominięto rozliczenie liczbowe ilustrujące stanowisko Wnioskodawczyni w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia, rozliczenia) uzyskanego przychodu z tytułu sprzedaży, w 2007 r. mieszkania.

Ponadto tut. Organ informuje, iż zgodnie z przepisem art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. W związku z wpłatą kwoty wyższej (75 zł) kwota w wysokości 35 zł stanowi nadpłatę i podlega zwrotowi zgodnie z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie gospodarki finansowej jednostek budżetowych, zakładów budżetowych i gospodarstw pomocniczych oraz trybu postępowania przy przekształcaniu w inną formę organizacyjno-prawną (Dz. U. Nr 116, poz. 783 z późn. zm.). Tak więc kwota 35 zł zwrócona zostanie na numer rachunku bankowego wskazany we wniosku ORD-IN (poz. 53).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.