ILPB2/415-804/14-4/WM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 14 lipca 2014 r. (data wpływu: 16 lipca 2014 r.), uzupełnionym pismem z 10 października 2014 r. (data wpływu: 13 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14f § 1 i § 2 oraz art. 14b § 3 i § 4 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów, pismem z 2 października 2014 r. nr ILPB2/415-804/14-2/WM, wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 2 października 2014 r. (skutecznie doręczono: 7 października 2014 r.), zaś w dniach 7 oraz 10 października 2014 r. Zainteresowany uzupełnił ww. wniosek (daty odpowiednio: uiszczenia brakującej opłaty od wniosku oraz nadania pisma w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2010 r. Zainteresowany otrzymał w darowiźnie ziemię. Następnie aktem notarialnym z xx czerwca 2011 r. Wnioskodawca sprzedał ww. ziemię (tekst jedn.: działkę gruntu nr xx/2) na rzecz Strefy Ekonomicznej.

Z tytułu sprzedaży Zainteresowany uzyskał kwotę 531 100,00 zł.

Na podstawie decyzji z 7 października 2011 r. Wójta Gminy ustalono jednorazową opłatę wzrostu wartości nieruchomości (rentę planistyczną) w kwocie 132 750,00 zł. Kwota ta została wpłacona zgodnie z decyzją Gminy.

Kwotę w wysokości 398 350,00 zł - stanowiącą różnicę między kwotą uzyskaną ze sprzedaży a kwotą renty planistycznej - Wnioskodawca w całości przeznaczył na budowę domu.

W zeznaniu podatkowym PIT-39 z 22 lutego 2012 r. Zainteresowany zgłosił w urzędzie skarbowym jako dochód zwolniony na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych całą kwotę, tj. 398 350,00 zł, wykazując rentę planistyczną jako koszt uzyskania przychodu.

Urząd skarbowy nie zgodził się na uznanie renty planistycznej za koszt uzyskania przychodu i do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przyjął kwotę 531 100,00 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy renta planistyczna wpłacona do Urzędu Gminy ze sprzedaży ziemi stanowi koszt uzyskania przychodu.

Zdaniem Wnioskodawcy, renta planistyczna z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi ewidentny koszt, bowiem pomniejsza faktycznie uzyskany przychód.

W opinii Zainteresowanego, powołując się na przepisy wskazanej ustawy, stwierdzić należy, że podatek dochodowy od renty planistycznej nie należy się.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

#8722; jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że Zainteresowany nabył przedmiotową działkę w drodze darowizny dokonanej w 2010 r. Następnie została ona sprzedana w 2011 r.

Zatem, dla określenia skutków podatkowych sprzedaży ww. działki zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Wskazać bowiem należy, że ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

* dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

* dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z zacytowanego przepisu art. 22 ust. 6d wynika, że ogólna zasada wyrażona w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalająca na uznanie za koszt uzyskania przychodu wszystkich wydatków poniesionych w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy nabytych nieodpłatnie w drodze darowizny podlega ograniczeniu. W tym konkretnym przypadku ustawodawca wprost bowiem określił co może zostać uznane za taki koszt, ograniczając katalog wydatków wyłącznie do udokumentowanych nakładów oraz kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Treść zacytowanego przepisu nie pozwala więc na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu wydatków innych niż wyżej wymienione.

Z kolei, po myśli art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Zauważyć należy, że opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, zwana "opłatą planistyczną" lub "rentą planistyczną", określona została w przepisach ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: z 24 kwietnia 2012 r.; Dz. U. poz. 647, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Stosownie zaś do art. 37 ust. 1 ww. ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego (art. 37 ust. 6 ww. ustawy).

Z powyższego wynika, że opłata planistyczna jest dochodem własnym gminy i stanowi swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, należność z tytułu opłaty planistycznej, może powstać wyłącznie po dacie uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Na dzień uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, opłata planistyczna nie jest jeszcze należna, ani wymagalna. Zatem odpłatne zbycie nieruchomości nie daje automatycznie podstaw do poboru opłaty planistycznej. U jej podstaw leży wzrost wartości nieruchomości położonej na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z jego uchwaleniem lub zmianą ustaleń zawartych w tym planie. Zatem uiszczenie opłaty planistycznej nie jest warunkiem do zawarcia transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości.

Podkreślenia wymaga, że uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości następuje w dacie zawarcia umowy. W tej samej dacie powstaje też obowiązek podatkowy. Na ten moment określa się wysokość przychodu, jak też kosztów odpłatnego zbycia. Nie można zatem uznać, że opłata planistyczna stanowi koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy, ponieważ na dzień uzyskania przychodu nie jest jeszcze należna, ani wymagalna.

Reasumując, stwierdzić należy, że opłata planistyczna - którą Wnioskodawca zobowiązany był uiścić na rzecz gminy - nie stanowi ani kosztu odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż nie jest warunkiem zawarcia takiej transakcji, ani też kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d, ponieważ nie jest ona nakładem, który zwiększył wartość przedmiotowej działki. Tym samym przychód jaki uzyskał Wnioskodawca z tytułu przedmiotowej sprzedaży nieruchomości nie mógł zostać pomniejszony o kwotę stanowiącą tzw. opłatę planistyczną.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tut. Organ pragnie nadmienić, że dokumenty dołączone przez Zainteresowanego do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.