ILPB2/415-68/08-2/JK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2008 r. (data wpływu 24 stycznia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest:

W dniu 24 stycznia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 2007 r. sprzedał mieszkanie własnościowe w spółdzielni mieszkaniowej, które nabył w tym samym roku jako współwłasność majątkową wspólnie z małżonką. Za ww. mieszkanie Zainteresowani zapłacili innym mieszkaniem (otrzymanym w darowiźnie po zmarłej mamie) oraz spłatą zadłużenia ciążącego na tym lokalu. Początkowo Wnioskodawca nabył prawo do lokatorskiego spółdzielczego mieszkania wraz z wkładem mieszkaniowym. Następnie lokal ten aktem notarialnym został przekształcony w odrębną własność, po czym został sprzedany. Wnioskodawca nadmienia, że mieszkanie otrzymane w darowiźnie miało niski standard i było położone w mało atrakcyjnej dzielnicy miasta. Trudno było je sprzedać i dlatego wszelkie zamierzania, które miały miejsce miały na celu zbycie nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca, prawidłowo kwalifikuje do katalogu kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży mieszkania:

* wartość własnościowego mieszkania (według wyceny wykonanej przed sprzedażą),

* koszty zadłużonego nabytego lokalu,

* wartość utraconego wkładu mieszkaniowego,

* inne drobne koszty np. notarialne, koszty związane z przekształceniem ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży mieszkania stanowiącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym, które zostało nabyte w 2007 r. należy brać pod uwagę wszelkie wydatki związane z jego nabyciem jak i odpłatnym zbyciem. Kosztami uzyskania przychodu są:

* wartość własnościowego mieszkania (według wyceny wykonanej przed sprzedażą),

* koszty zadłużonego nabytego lokalu,

* wartość utraconego wkładu mieszkaniowego,

* inne drobne koszty np. notarialne, związane z przekształceniem ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zainteresowany podkreśla, że takie uzasadnienie ma oparcie w postanowieniu Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa Śródmieście z dnia 31 sierpnia 2007 r. nr 1449/1CF/415/IP-79/07/EW.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

nbspnbspnbspnbsp-wartości własnościowego mieszkania (według wyceny wykonanej przed sprzedażą),

nbspnbspnbspnbsp-kosztów zadłużonego nabytego lokalu,

nbspnbspnbspnbsp-wartości utraconego wkładu mieszkaniowego,

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. (art. 7 ust. 1 tejże ustawy).

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż do dnia ustanowienia na Jego rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - posiadał spółdzielcze lokatorskie prawo do ww. mieszkania. Natomiast przedmiotem dokonanej umowy sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo do ww. lokalu.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przeniesienie przez Wnioskodawcę wydatków na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie stanowiło przedmiot umowy o przekształcenie prawa i później zostało zbyte według nowych zasad - nie może być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży własnościowego prawa do ww. mieszkania, ponieważ było ono warunkiem ustanowienia prawa lokatorskiego, a nie kosztem nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Należy zaznaczyć, że przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które wcześniej zostało nabyte przez przekształcenie ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu - do kosztów nabycia nie można zaliczyć wkładu lokatorskiego oraz kosztów zadłużenia nabytego lokalu.

Z uwagi na to, że podatkowe skutki sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy oceniać zgodnie z nowymi zasadami opodatkowania (bowiem nabycie tegoż prawa nastąpiło po 1 stycznia 2007 r.), sprzedaż ta - dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód ten stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (tj. wartością wyrażoną w cenie ww. transakcji pomniejszoną o koszty zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), a udokumentowanymi kosztami nabycia, o których mowa powyżej, powiększonymi o ewentualne udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość ww. prawa do lokalu mieszkalnego i były poczynione w czasie jego posiadania, dlatego można je uznać jako koszty uzyskania przychodu.

Zatem w świetle przedstawionego stanu prawnego i faktycznego w przedmiotowej sprawie, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą tylko udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości tj. od chwili nabycia. Natomiast do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa we wskazanym wyżej art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy zaliczyć wszystkie te wydatki, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży doszła do skutku, między innymi opłatę notarialną, skarbową, sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami, koszty związane z przekształceniem ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.