ILPB2/415-632/09-2/ES - Opodatkowanie przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o dożywocie.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2009 r. (data wpływu 19 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o dożywocie - jest nieprawidłowe.

W dniu 19 czerwca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o dożywocie.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2009 r. Wnioskodawczyni zakupi od gminy zajmowany dotychczas na podstawie umowy najmu lokal mieszkalny. Po założeniu dla lokalu księgi wieczystej Zainteresowana będzie chciała przenieść własność tego lokalu w formie umowy o dożywocie (art. 908 k.c.) na swoje wnuki.

W ww. lokalu Wnioskodawczyni zamieszkuje i jest zameldowana od 20 lat.

W zamian za dożywocie wnuki zobowiążą się do przyjęcia Zainteresowanej jako domownika, dostarczenia wyżywienia, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie, urządzenia własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Ponadto Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż w związku z dożywociem nie będzie uzyskiwała jakichkolwiek regularnych świadczeń pieniężnych od wnuków.

Dodała, że jest emerytką, a dochody z emerytury wystarczają Jej na pokrycie podstawowych potrzeb. Nadmieniła, że w sytuacji, gdyby była taka potrzeba, wnuki finansowo Jej pomogą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy zbycie przez Wnioskodawczynię lokalu w formie umowy o dożywocie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a jeśli tak to od jakiej wartości (tzn. od wartości świadczeń ze strony nabywców na Jej rzecz - której wysokość trudna jest do ustalenia, czy też od wartości rynkowej lokalu...).

Zdaniem Wnioskodawczyni, zbycie przez Nią lokalu w formie umowy o dożywocie nie powinno być opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż jako zbywca nieruchomości nie uzyskuje przychodu. Wprawdzie przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10 ust. 1 pkt 8 wymieniają odpłatne zbycie nieruchomości jako źródło przychodu. Jednakże już w art. 19 mówi się o tym, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Cena zaś jest kategorią właściwą jedynie w umowie sprzedaży. W praktyce występują także inne umowy (nazwane lub nienazwane), w których zbywca nieruchomości otrzymuje ekwiwalent pieniężny. Jedynie przy umowie zamiany ustawodawca zrównuje przychód z odpłatnego zbycia w drodze zamiany z wartością zbywanej nieruchomości (art. 19 ust. 2).

W umowie o dożywocie będzie określona wartość nieruchomości (chociażby dla potrzeb wyliczenia i pobrania 2% podatku od czynności cywilnoprawnych), a nie jej cena, gdyż taka w umowie o dożywocie nie występuje.

Cena jest określoną przez strony umowy sprzedaży sumą pieniężną odpowiadającą (w subiektywnym odczuciu stron umowy sprzedaży) wartości przedmiotu sprzedaży. Z tych względów Wnioskodawczyni uważa, że w ww. przepisach pod pojęciem odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca rozumiał umowę sprzedaży oraz ewentualnie inne umowy (nazwane lub nienazwane), w których zbywca otrzymuje cenę lub inne świadczenie pieniężne podobne do ceny (przychód).

Nabywca z umowy o dożywocie (wnuki) zbywcy nieruchomości nie płaci żadnej ceny. Zainteresowana nie otrzyma jakichkolwiek przychodów z tego tytułu, że przeniesie własność nieruchomości na wnuki. Będzie miała jednak takie zabezpieczenie, że się będą opiekować i pomagać w miarę Jej potrzeb.

Forma umowy o dożywocie jest w Jej i wnuków sytuacji właściwą z tego względu, że zachowuje Ona prawo zamieszkiwania w lokalu, a dodatkowo zyskuje usankcjonowaną prawnie opiekę, co jest w Jej wieku bardzo istotne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

* dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

* dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. W oparciu o art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Umowa dożywocia regulowana jest przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Stosownie do art. 908 § 1 ustawy - Kodeks cywilny jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa dożywocia ma więc charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej.

Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest przeniesienie własności nieruchomości. Ustawa nie ogranicza przy tym możliwości przeniesienia własności nieruchomości w zamian za ustanowienie praw dożywocia tylko do nieruchomości gruntowych. Możliwe zatem jest ustanowienie dożywocia na nieruchomości budynkowej lub lokalowej. W celu wykonania umowy dopuszczalne jest też przeniesienie udziału we współwłasności oraz nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy zauważyć, że umowa dożywocia nie określa kwotowo ceny, za jaką nieruchomość jest zbywana. Nabywca zobowiązuje się jedynie do świadczeń określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego, przy czym ich wartość i okres, w którym mają być spełnione, w momencie zawierania umowy (uzyskania przychodu - zgodnie z art. 19 ustawy), nie są znane. Z tego względu przychód dożywotnika określa się w oparciu o wartość rynkową zbywanej nieruchomości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni na podstawie umowy dożywocia przeniesie na rzecz wnuków lokal mieszkalny, który zakupi na własność w 2009 r. od gminy i założy księgę wieczystą do tego lokalu.

Tym samym uwzględniając powyższe okoliczności w opisanym zdarzeniu przyszłym w związku z zawarciem umowy dożywocia Zainteresowana dokona zbycia ww. lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze powyższe oraz uregulowania prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że zbycie przez Wnioskodawczynię lokalu w formie umowy o dożywocie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nastąpi przed upływem terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przychód Zainteresowanej należy określić w oparciu o wartość rynkową zbywanego lokalu (art. 19 ww. ustawy).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.