ILPB2/415-63/11-4/TR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10 stycznia 2011 r. (data wpływu: 13 stycznia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 kwietnia 2011 r. (data wpływu: 15 kwietnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 13 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 31 marca 2011 r., nr ILPB2/415-63/11-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 31 marca 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 7 kwietnia 2011 r.), zaś w dniu 15 kwietnia 2011 r. (data nadania: 13 kwietnia 2011 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Na podstawie aktu notarialnego dnia 29 sierpnia 2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką za kwotę 200.000 zł (dwieście tysięcy złotych) zakupił udział wynoszący 1/2 (jedną drugą) we współwłasności działki gruntu nr 125/4 o powierzchni 4.774 m ^2, położonej w miejscowości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, dla której to Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Dnia 1 kwietnia 2010 r. na podstawie aktu notarialnego została zniesiona współwłasność. Działka numer 125/4 została podzielona na działki o numerach 125/5 o obszarze 0,2387 ha, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą i 125/6 o obszarze 0,2387 ha, dla której zostanie założona nowa księga wieczysta. Współwłasność została zniesiona nieodpłatnie, bez żadnych spłat i dopłat, a wartość przedmiotu umowy zniesienia współwłasności wynosiła 300.000 zł (trzysta tysięcy złotych).

Dnia 3 grudnia 2010 r. na podstawie aktu notarialnego nieruchomość numerach 125/5 o obszarze 0,2387 ha Zainteresowany wraz z żoną sprzedał za kwotę 50.000 zł (pięćdziesiąt tysięcy złotych) jednocześnie oświadczając w niniejszym akcie notarialnym, że wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi 150.000 zł (sto pięćdziesiąt tysięcy złotych).

Uzupełniając przedmiotowy wniosek, Zainteresowany wskazał co następuje.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

Biorąc powyższe definicje ustawowe pod uwagę, Wnioskodawca podał, iż zakup i sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, tj. działki nr 125/5 nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 przedmiotowej ustawy.

Natomiast sposób przedmiotowego zniesienia współwłasności został dokonany poprzez fizyczny podział działki 125/4 na dwie działki o numerach 125/5 oraz 125/6, z których Wnioskodawcy i Jego żonie przyznano jedynie działkę nr 125/5. Jednocześnie Zainteresowany podkreślił, iż w momencie zniesienia współwłasności wartość przedmiotowej działki nr 125/5 mieściła się w wartości przysługującego uprzednio Jemu i Jego żonie udziału we współwłasności.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca i Jego żona powinni zapłacić podatek od zbycia nieruchomości.

Uzupełniając przedmiotowy wniosek, Zainteresowany zredagował ww. pytanie następująco.

Czy na Wnioskodawcy ciąży obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, według art. 30e ustawy, podatek dochodowy On i Jego żona powinni zapłacić w momencie uzyskania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Nieruchomość małżonkowie sprzedali ze stratą, zatem nie powinni płacić podatku.

Zgodnie z art. 30e, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1 jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19. a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Wnioskodawca podał, iż - jak już wcześniej wskazano - sprzedaż nieruchomości nastąpiła ze stratą. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał art. 30e ustawy, w myśl którego - w ocenie Zainteresowanego - dochód podatkowy nie występuje.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że w dniu 29 sierpnia 2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką za kwotę 200.000 zł (dwieście tysięcy złotych) zakupił udział wynoszący 1/2 (jedną drugą) we współwłasności działki gruntu nr 125/4 o powierzchni 4.774 m ^2. Następnie, dnia 1 kwietnia 2010 r. na podstawie aktu notarialnego została zniesiona współwłasność. Współwłasność została zniesiona nieodpłatnie, bez żadnych spłat i dopłat, a wartość przedmiotu umowy zniesienia współwłasności wynosiła 300.000 zł (trzysta tysięcy złotych). Sposób przedmiotowego zniesienia współwłasności został dokonany poprzez fizyczny podział działki 125/4 na dwie działki o numerach 125/5 oraz 125/6, z których Wnioskodawcy i Jego żonie przyznano jedynie działkę nr 125/5. W momencie zniesienia współwłasności wartość przedmiotowej działki nr 125/5 mieściła się w wartości przysługującego uprzednio Zainteresowanemu i Jego żonie udziału we współwłasności.

Wskazać w tym miejscu należy, iż współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 195 tegoż Kodeksu, współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu, każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

Wnioskodawca we wniosku wskazał, iż w wyniku ww. zniesienia współwłasności wartość nieruchomości nabytej przez Zainteresowanego i Jego małżonkę nie przekracza wartości udziału, jaki przysługiwał Im we współwłasności. Zatem, za datę nabycia należy uznać w przedmiotowej sytuacji rok 2008.

Tym samym, wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie - w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości - zastosowanie znajdują przepisu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ww. ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (ust. 2 ww. art. 30e ustawy).

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e wyżej cytowanej ustawy).

Wątpliwości Zainteresowanego budzi jednak fakt, iż przedmiotowa nieruchomość została sprzedana na podstawie aktu notarialnego za kwotę 50.000 zł, przy jednoczesnym oświadczeniu w tymże akcie, że wartość rzeczonej nieruchomości wynosi 150.000 zł. Zatem - jak wskazał Wnioskodawca - cena sprzedaży była niższa od wartości nieruchomości.

Stosownie natomiast do przepisów art. 535 ww. Kodeksu cywilnego, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody zawierania umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, w tym również cenę nieruchomości - w niniejszym przypadku działki - będącej przedmiotem zawartej umowy.

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca przewiduje, że przychód ze sprzedaży nieruchomości co do zasady jest równy cenie określonej w stosownej umowie cywilnoprawnej. Niezależnie jednak od powyższego, przepis art. 19 ww. ustawy, regulujący ustalenie wysokości przychodu m.in. z odpłatnego zbycia nieruchomości, upoważnia organy podatkowe do kontroli podanych w umowach cywilnoprawnych, w tym w umowie sprzedaży, wartości danej nieruchomości. Wskazany zatem przez ustawodawcę przepis art. 19 ustawy dotyczy możliwości ustalenia rzeczywistej wartości rzeczy lub praw w przypadku podejrzenia, że cena wyrażona w umowie jest zaniżona. Ustalenia rynkowej wartości nieruchomości, a w konsekwencji również przychodu, organ podatkowy dokonuje na podstawie przeprowadzonego przy udziale stron przedmiotowej umowy postępowania. W sytuacji zatem, gdy cena wyrażona w umowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, organ podatkowy określa przychód. Przychód ten określony zostaje po stronie sprzedającego, gdyż to u niego powstaje obowiązek w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Reasumując, stwierdzić należy, iż prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym wynikiem przedmiotowej transakcji jest strata, wobec czego dochód, a w konsekwencji obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, nie występują, jednakże wyłącznie w sytuacji, gdy przychód (w tym określony na podstawie art. 19 ww. ustawy) jest rzeczywiście niższy od kosztów uzyskania tegoż przychodu.

Jednocześnie, w tym miejscu należy wskazać, iż organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie może prowadzić postępowania, ani podejmować rozstrzygnięć, zastrzeżonych dla innego trybu orzekania, w tym w postępowaniu kontrolnym, czy podatkowym, prowadzonym w oparciu o konkretną dokumentację.

Tym samym, ocena zaistnienia, bądź nie, "uzasadnionej przyczyny" w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji wskazanej we wniosku nie może być przedmiotem indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. To w gestii organów podatkowych oraz organów kontroli skarbowej dokonujących weryfikacji rozliczeń podatkowych mieści się bowiem ocena i przeprowadzenie stosownego postępowania w celu stwierdzenia, czy zachodzą przesłanki do skorzystania z uprawnień wynikających z art. 19 ust. 4 ww. ustawy, w tym również z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto, informuje się, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Żona Zainteresowanego, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.