ILPB2/415-538/14-2/ES - PIT w zakresie zbycia nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 24 kwietnia 2014 r. (data wpływu 28 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 28 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca ani jego żona nie prowadzą działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest udziałowcem sp. z o.o., której wynajmuje pomieszczenia po cenach rynkowych. Dochód z najmu jest rozliczany na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

W dniu 2 sierpnia 1996 r. na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony zostało ustanowione przez Miasto prawo wieczystego użytkowania niezabudowanego gruntu o powierzchni 4 314 m².

W dniu 28 kwietnia 1999 r. prawo to zostało przekształcone w prawo własności na zasadach ustawowej współwłasności małżeńskiej. Działka, o której mowa, nie została podzielona ani przekształcona, tj. nie zmieniono jej przeznaczenia, np. z działki rolnej na budowlaną.

W przeszłości doprowadzono do niej linię energetyczną. Wnioskodawca już wcześniej (około 3 lat temu) bezskutecznie próbował sprzedać tą nieruchomość. W tamtym okresie Wnioskodawca zgłosił chęć sprzedaży do biur nieruchomości, w celu uzyskania pomocy przy znalezieniu nabywcy. Do transakcji jednak nie doszło. Wnioskodawca zamierza sprzedać tą działkę. Nieruchomość została nabyta w celach prywatnych.

Małżonkowie sprzedali w roku 1999 część majątku, w tym grunty do spółki, w której Wnioskodawca jest udziałowcem. W roku 2000 sprzedano jedną nieruchomość, stanowiącą współwłasność małżeńską, ponadto również w roku 2000 Wnioskodawca wniósł dwie działki aportem do spółki z o.o., w której jest udziałowcem.

Kwota, którą strona chce uzyskać ze sprzedaży, przypadająca na każdego ze współwłaścicieli, nie przekroczy kwoty, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Niestety, spółka w której Wnioskodawca jest udziałowcem, nie przynosi obecnie spodziewanych zysków, a sprzedaż działki, o którą Wnioskodawca pyta, ma zapewnić Wnioskodawcy oraz Jego żonie środki niezbędne do życia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, należy potraktować jako przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 i dokonać jego rozliczenia w deklaracji PIT-39, składanej do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

2. Czy z tytułu przedmiotowej sprzedaży Wnioskodawcę i Jego żonę należy uznać za podatników, o których mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, czy wystąpi konieczność opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług.

Tut. Organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest kwestia dotycząca pytania pierwszego, tj. dotyczącego ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania drugiego odnoszącego się do ustawy o podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy sprzedaży tej działki, jego działania stanowią zwykłe, racjonalne zarządzanie majątkiem i w związku z jej sprzedażą nie będzie on działał jak podatnik podatku od towarów i usług. Podatnikiem podatku od towarów i usług nie zostanie również Jego żona.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą.

W ocenie Zainteresowanego nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.

Ponadto Wnioskodawca uważa, że przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powinien zostać potraktowany jak przychód ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, doprowadzenie linii energetycznej do działki, miało umożliwić mu korzystanie z niej. Nie da się korzystać z gruntu o charakterze innym niż rolny, bez doprowadzenia linii energetycznej. Sporadyczna sprzedaż gruntów, jaka miała miejsce w przeszłości (rok 1999 oraz rok 2000), nie może zdaniem Wnioskodawcy przemawiać za tym, że Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje odzwierciedlenie m.in. w następujących wyrokach:

* wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 Słaby i C-181/10 Kuć. Z wyroku wynika, że: "o tym, że sprzedawca gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami (tzn. to czy angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej)";

* wyrok NSA w składzie siedmiu sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07: "warunkiem koniecznym do uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika VAT, jest ustalenie, że działa on jak producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Nie ma decydującego znaczenia rejestracja dla celów VAT czy częstotliwość sprzedaży. Należy więc każdorazowo ustalić, czy w konkretnym przypadku sprzedawca występował w charakterze podatnika VAT";

* wyrok NSA z 22 stycznia 2012 r., I FSK 345/12: "współorganizowanie przez podatnika infrastruktury na terenie niezabudowanym oraz zlecenie przez niego projektu i koncepcji jego zagospodarowania pod budowę siedliska stanowią aktywne działania w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami";

* wyrok NSA z 10 listopada 2011 r., I FSK 1668/11: "przyjęcie, że osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej aktywność w tym zakresie, przybiera formę zawodową (profesjonalną)";

* wyrok NSA z 7 października 2011 r., I FSK 1289/10: "możliwe jest opodatkowanie jednorazowej sprzedaży działki, ale tylko w sytuacji, gdy z okoliczności sprawy będzie wynikało, że zamiarem osoby było wykonywanie tych czynności w sposób częstotliwy".

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca uważa, że przychód ze sprzedaży tego gruntu, w podatku dochodowym od osób fizycznych należy potraktować jako pochodzący ze źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodów są m.in.:

* pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

* odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Natomiast zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, itp.

W niniejszej sprawie ważne jest, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 2 sierpnia 1996 r. na rzecz małżonków zostało ustanowione przez Miasto prawo wieczystego użytkowania niezabudowanego gruntu o powierzchni 4 314 m², które w dniu 28 kwietnia 1999 r. zostało przekształcone w prawo własności. Przedmiotowa działka nie została podzielona ani przekształcona, tj. nie zmieniono jej przeznaczenia, np. z działki rolnej na budowlaną. W przeszłości doprowadzono do niej wyłącznie linię energetyczną. Zainteresowany podkreślił, że ww. działka została nabyta w celach prywatnych, natomiast jej sprzedaż ma zapewnić małżonkom środki niezbędne do życia. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, zapisać.

Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania, natomiast przekształcenie prawa wieczystego użytkowania wieczystego w prawo własności nie stanowi nabycia tej nieruchomości. W związku z powyższym za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć rok 1996.

Z ww. okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca nie podjął zorganizowanych i ciągłych działań związanych z przygotowaniem do sprzedaży ww. działki, a następnie z samą sprzedażą. Zaznaczyć należy, że doprowadzenie do działki wyłącznie linii energetycznej jest działaniem incydentalnym i jednorazowym niemogącym przesądzać o tym, że późniejszą sprzedaż należy zakwalifikować do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Z całokształtu rozpatrywanej sprawy wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż nie będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

W świetle powyższej definicji stwierdzić należy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym nie jest rodzajem aktywności określonej jako pozarolnicza działalność gospodarcza. A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Zainteresowanego należy zakwalifikować do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że opodatkowanie sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości należy rozpatrywać według zasad przewidzianych dla źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie zostały podjęte działania charakteryzujące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Skoro sprzedaż opisanej nieruchomości zostanie dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania niezabudowanego gruntu - to w świetle wskazanego wyżej przepisu - nie będzie stanowiła źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym, a tym samym sprzedaż ta nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Wnioskodawca nie będzie również zobowiązany do złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) PIT-39.

Jednocześnie tut. Organ nadmienia, że z uwagi na to, że wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich, tj. małżonki Wnioskodawcy. Żona Zainteresowanego chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.