ILPB2/415-476/10-4/WS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 2 kwietnia 2010 r. (data wpływu 7 kwietnia 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 14 czerwca (data wpływu 17 czerwca 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów z odpłatnego zbycia nieruchomości jest:

* nieprawidłowe - w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowizji i odsetek poniesionych w związku z zaciągnięciem kredytu na zakup nieruchomości,

* prawidłowe - w pozostałym zakresie.

W dniu 7 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym, pismem z dnia 10 czerwca 2010 r., nr ILPB2/415-476/10-2/WS, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano dnia 10 czerwca 2010 r. (skutecznie doręczono dnia 14 czerwca 2010 r.), zaś w dniu 17 czerwca 2010 r. do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 9 stycznia 2007 r. zawarła umowę kupna mieszkania w stanie developerskim za cenę zł 217.940,00 zł. Natomiast w dniu 26 marca 2007 r. zawarła umowę kredytu na kwotę zł 200.000,00 zł - na zakup i dokończenie budowy mieszkania. Zainteresowana od przyznanego kredytu, w dniu zawarcia umowy, zapłaciła 3.000,00 zł prowizji. Kredyt był płatny w transzach - zgodnie z harmonogramem realizacji inwestycji, podanym w umowie z developerem. w dniu 22 lipca 2008 r. Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie w stanie developerskim aktem notarialnym, w związku z czym poniosła koszty notarialne w wysokości 2.545,06 zł. Zainteresowana w ww. lokalu nie była zameldowana. w dniu 8 czerwca 2009 r. sprzedała ww. mieszkanie, za pośrednictwem biura sprzedaży nieruchomości, za kwotę 265.000,00 zł. Opłata biura za pośrednictwo została udokumentowana fakturą VAT na kwotę 2.440,00 zł.

Wnioskodawczyni spłacała kredyt, wraz z należnymi odsetkami, sukcesywnie od dnia 10 czerwca 2008 r. Ostatecznej spłaty dokonała w dniu 30 grudnia 2009 r. Zainteresowana od czasu przyznania kredytu do jego całkowitej spłaty, zapłaciła odsetki w kwocie 13.000,00 zł, natomiast do dnia sprzedaży mieszkania zapłaciła odsetki w wysokości 11.757,75 zł.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni od podstawy obliczenia podatku, o jakim mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym może odliczyć:

* wydatki na nabycie lokalu wraz z prowizją i odsetkami, jakie poniosła w związku z zaciągnięciem kredytu na zakup tego lokalu,

* wydatki poniesione w kancelarii notarialnej w związku z nabyciem lokalu,

* opłatę agencji sprzedaży nieruchomości za pośrednictwo w sprzedaży lokalu.

Zdaniem Wnioskodawczyni, do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć wydatki poniesione, do dnia sprzedaży nieruchomości, związane z uruchomieniem kredytu zaciągniętego na jej zakup, a mianowicie wskazaną we wniosku prowizję pobraną przez bank w związku z udzieleniem kredytu, a także kwoty naliczonych i zapłaconych odsetek od kredytu, ale tylko tych, które zostały zapłacone na dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Dodatkowo, do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć wydatki poniesione w kancelarii notarialnej w związku z nabyciem lokalu oraz opłatę agencji sprzedaży nieruchomości za pośrednictwo w sprzedaży lokalu.

Artykuł 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14. poz. 176 z późn. zm.) wymienia odpłatne zbycie nieruchomości jako odrębne źródło przychodu. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Inaczej mówiąc, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:

* zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz

* nie zostały wymienione w art. 23 ww. ustawy, zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

W art. 23 ww. ustawy został ujęty zamknięty katalog wydatków, które nie stanowią kosztu uzyskania przychodu.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodu wydatków na spłatę pożyczek (kredytów) (...). Natomiast zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, nie stanowią również kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz nie zapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). w świetle powyższego należy uznać, że zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.

Wydatki związane z obsługą kredytu - z uwagi na fakt, iż udzielenie kredytu jest czynnością zwolnioną z podatku VAT - zostało potwierdzone umową kredytową oraz historią rachunku kredytowego (potwierdzenia przelewów i zapłaty odsetek).

Opłata za pośrednictwo biura nieruchomości przy sprzedaży lokalu/mieszkania została udokumentowana fakturą VAT. z kolei wydatki związane z aktem notarialnym zostały dokładnie opisane w akcie notarialnym.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę jednoznacznie zdefiniowane w ustawie, można zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów, zdaniem Wnioskodawczyni można zaliczyć:

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* nieprawidłowe - w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowizji i odsetek poniesionych w związku z zaciągnięciem kredytu na zakup nieruchomości,

* prawidłowe - w pozostałym zakresie.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

Jak wynika z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec powyższego do opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2008 r., w związku z treścią powołanego powyżej przepisu przejściowego - będą miały zastosowanie przepisy obowiązujące do dnia 31 grudnia 2008 r..

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, art. 22 ust. 6e ww. ustawy stanowi, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, czy też wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, gdyż koszty te są bezpośrednio związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni część środków uzyskanych z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczyła także na spłatę wcześniej zaciągniętego, na zakup i dokończenie budowy mieszkania, kredytu.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony we wniosku należy stwierdzić, iż w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) można także zaliczyć cenę jego nabycia określoną w akcie notarialnym.

Natomiast poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki związane ze spłatą kredytu bankowego, zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia. Zaciągnięcie kredytu służyło bowiem sfinansowaniu inwestycji, w związku z tym kwota zaciągniętego kredytu mieści się w cenie nabycia nieruchomości, a zatem dwukrotnie ta sama wartość nie może zostać zaliczona w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

Do kosztów uzyskania przychodów nie można również zakwalifikować wydatków poniesionych na spłatę odsetek od ww. kredytu oraz prowizji poniesionej w związku z zaciągnięciem ww. kredytu, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie zakupionej nieruchomości. Wydatki te nie stanowią także nakładów na nieruchomość, poczynionych w trakcie jej posiadania, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości ww. nieruchomości.

Reasumując, uznać należy, iż Wnioskodawczyni do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego może zaliczyć wydatki poniesione na jego zakup, koszty notarialne związane z nabyciem ww. lokalu, a także opłatę agencji sprzedaży nieruchomości, za pośrednictwo w sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Natomiast brak jest podstaw do uznania za koszt uzyskania przychodu prowizji i odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup ww. nieruchomości, gdyż koszty te nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Końcowo należy również wskazać, iż od dnia 31 marca 2010 r. obowiązuje nowy tekst jednolity ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).