ILPB2/415-44/10-5/WM - Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, wysokości zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych oraz wynagrodzenia zapłaconego na rzecz firmy pośredniczącej w sprzedaży.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 31 grudnia 2009 r. (data wpływu 4 stycznia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 marca 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 4 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 9 marca 2010 r. nr ILPB2/415-44/10-2/WM Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Zainteresowanego do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, iż nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 9 marca 2010 r. (skutecznie doręczono dnia 18 marca 2010 r.), natomiast pismem z dnia 22 marca 2010 r. Zainteresowany uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Zainteresowany nabył po zmarłym w dniu 9 kwietnia 1996 r. ojcu spadek, w skład którego wchodził udział w nieruchomości w wysokości 7/18. Przedmiotowa nieruchomość składała się z dwóch działek, z których jedna była zabudowana. Następnie, dnia 30 lipca 2008 r. dokonano działu spadku, w wyniku czego Wnioskodawca nabył za spłatą pozostałą część ww. nieruchomości, tj. w wysokości 11/18 - udziały dwóch pozostałych spadkobierców.

Zainteresowany podaje, iż sąd, na zgodny wniosek stron, wyznaczył jednoroczny okres spłaty ustalając jej termin na dzień 31 lipca 2009 r. Ww. termin został ustalony w celu umożliwienia Wnioskodawcy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości i pozyskanie z tego tytułu środków do spłaty dwóch spadkobierców. Kwota do spłaty to 467 846,50 zł.

Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu złożył Zainteresowany deklarację p.c.c.-3 i uiścił podatek od czynności cywilnoprawnych w dniu 1 września 2008 r.

Dnia 28 maja 2009 r. Wnioskodawca, korzystając z usług firmy pośredniczącej, sprzedał niezabudowaną nieruchomość za kwotę 470 000 zł. Wnioskodawca nadmienia, iż zbycie przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

Dnia 15 czerwca 2009 r. Zainteresowany dokonał spłaty na rzecz spadkobierców.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy - w odniesieniu do pytania pierwszego - wymienione opłaty powinny zostać uznane za koszty uzyskania przychodu.

Prezentując natomiast stanowisko odnoszące się do pytań drugiego i trzeciego, Zainteresowany wyraził pogląd, iż kwota którą zapłacił spadkobiercom powinna być uznana za koszt uzyskania przychodu. Przedmiotowe spłaty, zdaniem Wnioskodawcy, możliwe bowiem były tylko po uzyskaniu środków ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, gdyż przed sprzedażą Zainteresowany nie dysponował odpowiednimi środkami. Końcowo, Wnioskodawca wskazuje, iż w wyniku sprzedaży i dokonania spłaty na rzecz spadkobierców faktycznie nie uzyskał dochodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 926 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawcę poszczególnych udziałów w nieruchomości otrzymanych w drodze spadku jest data śmierci każdego ze spadkodawców. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

Z analizy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany nabył, w drodze spadkobrania, po zmarłym w 1996 r. ojcu, udział w wysokości 7/18 w nieruchomości składającej się z dwóch działek.

Zatem w przedmiotowej sprawie - w odniesieniu do części nieruchomości nabytej w drodze spadku w 1996 r. - znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży niezabudowanej nieruchomości - w części nabytej w drodze spadku - nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku z tytułu odpłatnego zbycia ww. udziału w nieruchomości z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie w drodze spadkobrania po zmarłym w 1996 r. ojcu.

Ze stanu faktycznego wynika, iż w wyniku działu spadku dokonanego w 2008 r. Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Tym samym zwiększył się stan Jego majątku osobistego o udział w wysokości 11/18 w przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 1035 ustawy - Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 ww. ustawy istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, iż dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku.

Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku gdy była ona przedmiotem działu spadku, uważa się datę, w której dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Jeżeli w wyniku działu spadku takiej nieruchomości udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział nabyty uprzednio w spadku, to data działu spadku będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu działu spadku.

Zatem wskazać należy, iż w odniesieniu do udziałów w nieruchomości nabytych w wyniku działu spadku zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19 % podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z analizy wniosku wynika, iż Zainteresowany w wyniku działu spadku stał się jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Dnia 1 września 2008 r. Wnioskodawca uiścił podatek od czynności cywilnoprawnych. Ponadto, w myśl postanowień sądu został zobowiązany do spłat na rzecz pozostałych spadkobierców. Dnia 15 czerwca 2009 r. Wnioskodawca dokonał ww. spłat ze środków pochodzących ze sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, której dokonał 28 maja 2009 r. Sprzedaż ww. nieruchomości Zainteresowany zlecił firmie pośrednictwa, ponosząc z tego tytułu koszty.

Reasumując, wskazać należy, iż przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w części nabytej w 2008 r. w drodze działu Zainteresowany może pomniejszyć o wskazane przez siebie koszty, tj. o wysokość zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych oraz koszty poniesione na opłacenie firmy pośredniczącej w sprzedaży. Ponadto informuje się, iż do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca może zaliczyć również wysokość spłat poniesionych na rzecz spadkobierców. Wskazać bowiem należy, iż przedmiotowe spłaty mieszczą się w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w powołanym powyżej art. 22 ust. 6c ustawy.

Ponadto, wskazać należy, iż Zainteresowany nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości, gdyż - jak sam wskazał we wniosku - w przedmiotowej sprawie dochód nie wystąpił.

Końcowo, tut. Organ pragnie nadmienić, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.