ILPB2/415-301/10-2/TR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2010 r. (data wpływu 22 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 22 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 9 czerwca 1993 r. Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od rodziców nieruchomość rolną zabudowaną, składającą się z działek nr 1x, 5x, 14x i 17x o łącznej powierzchni 5,41 ha. Działka nr 5x była zabudowana. Ponieważ działka ta posiada dostęp do drogi publicznej, a w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy przeznaczono te tereny pod zabudowę jednorodzinną, Zainteresowany w 2008 r. postanowił podzielić tę działkę na dwie mniejsze i jedną z nich sprzedać. Wnioskodawca znalazł nabywcę. Z uwagi na to, iż procedura podziału nieruchomości (działki nr 5x) przedłużała się, a Wnioskodawca potrzebował gotówki, w dniu 22 kwietnia 2008 r. dokonał On sprzedaży 75% udziałów w działce nr 5x za kwotę 40.000 zł.

Po zatwierdzonym podziale nieruchomości Zainteresowany wraz z nabywcą planowali zniesienie współwłasności, jednakże 6 października 2008 r. nabywca rozmyślił się i poprosił Wnioskodawcę o odkupienie należących do niego udziałów w nieruchomości za cenę 40.000 zł. Zainteresowany zgodził się, nie chcąc wchodzić w konflikt z sąsiadem.

W 2009 r. Wnioskodawcy udało się zatwierdzić projekt podziału tej nieruchomości na 5 działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. W dniu 2 grudnia 2009 r. sprzedał więc pierwszą działkę oznaczoną numerem 5x/1 za 124.900 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana wyżej sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym według wskazanych wyżej zasad. Zainteresowany jestem bowiem nieprzerwanie właścicielem tej nieruchomości od 1993 r.

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, art. 30e nie ma zastosowania do sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. Sprzedaż części udziałów w nieruchomości nie może mieć wpływu na fakt, czy Wnioskodawca był właścicielem opisanej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłaściciel nie przestaje być właścicielem całości rzeczy. Jedynie wartość jego udziału określa się procentowo bądź ułamkowo. Zatem sprzedaż udziałów w kwietniu 2008 r. i następnie ich nabycie w październiku 2008 r. nie zmieniło sytuacji prawnej Wnioskodawcy w zakresie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym z tytułu sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż taka w świetle obowiązujących przepisów nie jest opodatkowana.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany otrzymał w 1993 r. w drodze darowizny nieruchomość rolną zabudowaną, składającą się z działek nr 1x, 5x, 14x i 17x o łącznej powierzchni 5,41 ha. W dniu 22 kwietnia 2008 r. Wnioskodawca sprzedał 75% udziałów w działce nr 5x, natomiast w październiku 2008 r. odkupił sprzedane uprzednio udziały w nieruchomości. W 2009 r. Wnioskodawcy udało się zatwierdzić projekt podziału przedmiotowej nieruchomości na 5 działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. W dniu 2 grudnia 2009 r. Zainteresowany sprzedał pierwszą działkę oznaczoną numerem 5x/1.

W tym miejscu należy podkreślić, iż odkupienie przez Zainteresowanego 75% udziałów w działce nr 5x, które uprzednio w dniu 22 kwietnia 2008 r. zostały sprzedane, należy traktować jako nabycie.

Z powyższego wynika więc, że nabycie działki nr 5x/1 nastąpiło częściowo w 1993 r., a częściowo w 2008 r.

W związku z powyższym, sprzedaż działki nr 5x/1 w tej części, jaką Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia w 1993 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Tym samym sprzedaż w tej części nie powoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast w odniesieniu do dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia tej części działki nr 5x/1, która została nabyta w 2008 r., zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r..

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, sprzedaż działki nr 5x/1 dokonana w 2009 r. w części odpowiadającej udziałowi, jaki Wnioskodawca nabył w 1993 r. w drodze darowizny, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Tym samym sprzedaż w tej części nie powoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Natomiast dochód uzyskany ze sprzedaży działki nr 5x/1 w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2008 r. podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Koszty nabycia udziału w działce nr 5x mogą stanowić koszt uzyskania przychodu, ale tylko w wysokości przypadającej proporcjonalnie na część działki podlegającej sprzedaży i odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2008 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.