ILPB2/415-298/07-2/PW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 7 listopada 2007 r. (data wpływu 9 listopada 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu najmu nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 9 listopada 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu najmu nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Na podstawie aktu notarialnego sporządzonego w czerwcu 2007 r. Wnioskodawca otrzymał od swojej babci, w formie darowizny, dom składający się z części mieszkalnej i użytkowej. Jednocześnie Wnioskodawca udzielił babci, w formie aktu notarialnego, pełnomocnictwa, na mocy którego upoważnił ją do sprawowania zarządu ww. nieruchomością, ze szczególnym wskazaniem części obejmującej lokale użytkowe, zwierania umów najmu, przedłużania tych umów lub dokonywanie innych zmian na warunkach całkowicie według uznania pełnomocnika. W treści pełnomocnictwa Wnioskodawca dokonał na rzecz babci cesji należnych kwot czynszu bez ograniczeń w czasie. Ponadto udzielił On pełnomocnictwa do podpisywania wszelkich dokumentów dotyczących tych umów najmu oraz wszelkich innych dokumentów będących następstwem zawartych umów najmu, występowania przed organami administracji państwowej i samorządowej we wszystkich sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje także występowanie przez pełnomocnika przed Naczelnikiem Urzędu Skarbowego we wszystkich sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości, umów najmu oraz dokonanej przez Wnioskodawcę cesji czynszu na rzecz babci. Wnioskodawca ponadto wyjaśnił, że babcia obecnie odprowadza podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu przychodów z najmu powyższych lokali użytkowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Kto jest zobowiązany do opłacania podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu uzyskiwanego z najmu lokali użytkowych (Wnioskodawca, czy Jego babcia), w związku ze sprawowaniem zarządu nad nieruchomością oraz osiąganiem przychodów z tytułu czynszu lokali użytkowych przez babcię Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, należności z tytułu najmu lokali użytkowych stanowią źródło przychodu Jego babci, co w konsekwencji skutkuje istnieniem obowiązku podatkowego po jej stronie. Swoje stanowisko w powyższej kwestii Wnioskodawca uzasadnia w ten sposób, iż dokonał przelewu praw (cesji) wobec najemców lokali użytkowych na rzecz swojej babci.

W ocenie Wnioskodawcy, z chwilą dokonania cesji, wierzytelności z tego tytułu przeszły z Jego majątku, jako cedenta i stały się wierzytelnością babci, jako cesjonariusza. W konsekwencji zapłata czynszu dokonywana jest do rąk babci i stanowi jej przychód. Wnioskodawca wskazuje, że podstawę prawną powyższego stanowiska stanowi przepis art. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego obowiązkiem podatkowym objęte są przychody osiągane przez osoby fizyczne z nieruchomości położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). W myśl art. 659 § 1 tej ustawy, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zgodnie z treścią art. 95 § 1 kodeksu cywilnego, czynności prawnej (w tym zawarcia umowy najmu) można dokonać przez przedstawiciela, którym jest m.in. pełnomocnik. W świetle § 2 ww. przepisu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Pełnomocnik wynajmującego nie staje się więc stroną umowy najmu (wynajmującym), a jedynie działa w imieniu wynajmującego.

Kwestię opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu rzeczy nie związanych z działalnością gospodarczą reguluje art. 16a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl powyższego przepisu, przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przepis art. 14 ust. 2b stosuje się odpowiednio, z tym że opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.

Z art. 14 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że w przypadku umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego nie zalicza się kwot wypłaconych przez osobę trzecią z tytułu przeniesienia wierzytelności. Opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu wymagalności zapłaty.

Powyższe przepisy wskazują, co stanowi przychód wynajmującego w przypadku umów najmu rzeczy nie związanych z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z tych umów, a umowy te między stronami nie wygasają. W takim przypadku przychodem wynajmującego są opłaty ponoszone przez najemcę na rzecz osoby trzeciej (cesjonariusza wierzytelności).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca (wynajmujący) udzielił swojej babci pełnomocnictwa, na mocy którego upoważnił ją do sprawowania zarządu nad stanowiącą jego własność nieruchomością. W powyższym pełnomocnictwie Wnioskodawca dokonał także cesji wierzytelności wynikających z najmu lokali użytkowych na rzecz swojej babci, w konsekwencji czego czynsz płatny jest do jej rąk jako cesjonariusza powyższych wierzytelności.

Odnosząc postanowienia wcześniej wymienionych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz kodeksu cywilnego do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy stwierdzić, że płatny do rąk cesjonariusza czynsz z tytułu najmu lokali użytkowych stanowi podlegający opodatkowaniu przychód Wnioskodawcy. Powstaje on, w przypadku cesji wynikających z najmu należności, w dniu faktycznej zapłaty czynszu przez najemcę na rzecz cesjonariusza, który przejął wynikające z tego tytułu wierzytelności.

W związku z powyższym, na Wnioskodawcy jako wynajmującym ciąży obowiązek uiszczania podatku dochodowego od dochodu uzyskiwanego z tytułu najmu, stanowiących Jego własność lokali użytkowych.

Ponadto należy zaznaczyć, ze zgodnie z art. 22 ust. 1h ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku umów najmu rzeczy, jeżeli wynajmujący przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do kosztów uzyskania przychodów wynajmującego zalicza się zapłacone osobie trzeciej (cesjonariuszowi) dyskonto lub wynagrodzenie.

Powyższej interpretacji indywidualnej udzielono na podstawie stanu faktycznego opisanego przez Zainteresowanego w złożonym wniosku ORD-IN. Dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji celem wydania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.