ILPB2/415-256/07-2/PW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani I. M. przedstawione we wniosku z dnia 19 października 2007 r. (data wpływu 24 października 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 24 października 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła w dniu 3 sierpnia 2007 r., za kwotę 73 600 zł, działkę z zamiarem rozpoczęcia inwestycji polegającej na budowie domu. Nieruchomość ta została sprzedana w dniu 12 października 2007 r. za kwotę 95 000 zł.

Wnioskodawczyni wyjaśnia, że w związku z zakupem ww. nieruchomości poniosła koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego oraz zapłatą podatku od czynności cywilnoprawnych. Ponadto wydatkowała kolejne środki na: pośrednika uczestniczącego w transakcji zakupu, pośrednika w sprzedaży tej działki, koszt sporządzenia aktu notarialnego zawierającego zapisy o służebności drogi, sporządzenie map i przyłącze wodno-kanalizacyjne. Na większość wymienionych nakładów Wnioskodawczyni otrzymała dokumenty potwierdzające ich poniesienie. Jednak na podłączenie wody i kanalizacji (w kwocie 7 000 zł) Wnioskodawczyni nie posiada potwierdzenia, gdyż zapłaty ww. kwoty dokonała prywatnym właścicielom sieci w zamian za zgodę za korzystanie z drogi. Właściciele sieci nie potwierdzili przyjęcia wpłaty żadnym dokumentem. Jednakże Wnioskodawczyni wyjaśnia, że może przedstawić inne (logicznie uzasadniające pewien ciąg wydarzeń) dokumenty, z których wynika, że w dniu kiedy sporządzony został akt notarialny dotyczący ustanowienia służebności drogi, podjęła środki z banku we wskazanej wysokości z przeznaczeniem na pokrycie tego kosztu. Ponadto Wnioskodawczyni oświadcza, że może także dostarczyć oświadczenie świadka, który potwierdzi przekazanie przez Nią tych pieniędzy na pokrycie kosztów przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej. Poza tym, jak stwierdza Wnioskodawczyni, cena sprzedaży działki zawierała również inne elementy (w tym np. pozwolenie na budowę łącznie z przystosowanym projektem domu, na który posiada dokument potwierdzający jego zakup).

Łącznie poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki służące przygotowaniu działki do rozpoczęcia inwestycji wyniosły około 20 000 zł. Kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości (działki) wynosi 95 000 zł. Ponadto Wnioskodawczyni wyjaśnia, że cała uzyskana ze sprzedaży suma została przeznaczona na zakup domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wymienione powyżej, poniesione przez Wnioskodawczynię koszty mogą zostać uznane za wydatkowane w celu podniesienia wartości nieruchomości i wpłynąć na pomniejszenie dochodu wynikającego z różnicy pomiędzy kosztami zakupu i sprzedaży przedmiotowej działki.

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna być zwolniona z podatku, gdyż realnie nie uzyskała żadnego dochodu, a wszystkie poniesione przez Nią koszty związane były z procesem przygotowania warunków spełniających wymagania ustawowe dotyczące budowy. W ocenie Wnioskodawczyni wydane pieniądze, nawet jeśli ich wydatkowanie nie zostało potwierdzone dokumentem (rachunkiem, fakturą), ale są w jasny i przekonujący sposób "wytłumaczalne" należy uznać za rzeczywiście zaistniałe i nie kwalifikujące się jako dochód do opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 30e ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W związku z powyższym w kwestii ustalenia kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej w sposób odpłatny, zastosowanie znajduje ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl tego przepisu, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie zaś do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni poniosła szereg kosztów związanych z zakupem nieruchomości, przystosowaniem jej pod zabudowę oraz sprzedażą. Na znaczną część dokonanych nakładów Wnioskodawczyni otrzymała dokumenty potwierdzające ich poniesienie. Jednakże niektóre z ww. kosztów, w tym związane z podłączeniem wody i kanalizacji, nie są potwierdzone żadnymi dokumentami.

W związku z powyższym, mając na uwadze przepis art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poczynione przez Wnioskodawczynię, zwiększające wartość nieruchomości nakłady, które nie są udokumentowane fakturami VAT, a w odniesieniu do opłat administracyjnych - stosownymi dokumentami potwierdzającymi fakt ich poniesienia, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.