ILPB2/415-231/11-4/WM - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży budynku mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 oraz § 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2011 r. (data wpływu 25 lutego 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 maja 2011 r. (data wpływu 23 maja 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie opodatkowania sprzedaży domu - jest prawidłowe.

W dniu 25 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży domu.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 13 maja 2011 r. nr ILPB2/415-231/11-2/WM, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 13 maja 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 17 maja 2011.), zaś w dniu 23 maja 2011 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego - 20 maja 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W marcu 2004 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła nieruchomość. Była to realizacja marzeń sześcioosobowej rodziny mieszkającej do tej pory w służbowym, 3-pokojowym mieszkaniu. Zainteresowana podaje, iż ww. zakup mógł być zrealizować dzięki pomocy teściów, którzy sprzedali swoje mieszkanie i działkę rekreacyjną. W zamian za wspólne zamieszkanie z Wnioskodawczynią w domu dwurodzinnym pieniądze z tych sprzedaży przekazali na pokrycie części kosztów zakupu nieruchomości. Resztę w wysokości 165 000 zł pokrył zaciągnięty przez Zainteresowaną i Jej męża kredyt hipoteczny w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawczyni podaje, iż kredyt nie był zbyt korzystny, zaś raty po ustanowieniu hipoteki kaucyjnej niespecjalnie się zmniejszyły. Mimo trudności finansowych Zainteresowana starała się regularnie opłacać raty. Niestety, na przełomie 2005 i 2006 r., mniej więcej w tym samym czasie, ojciec i teściowa Wnioskodawczyni zachorowali.

Ww. okoliczności pochłonęły energię, nerwy i niestety także pieniądze Zainteresowanej. Spowodowało to opóźnienia w spłacie rat kredytu, w związku z czym bank zaczął naliczać odsetki, co przyczyniło się do coraz to większego zadłużenia małżonków, którzy pożyczali pieniądze od znajomych na spłaty rat kredytu hipotecznego.

W końcu małżonkowie postanowili, że jedyną "deską ratunku" będzie sprzedaż domu i rozliczenie się z bankiem zanim ten zrealizuje groźbę z paragrafu 27 umowy kredytowej. Przez prawie pół roku małżonkowie nie mogli znaleźć kupców. Zawarli jednakże z bankiem ugodę, dzięki której byli "bezpieczni" do końca stycznia 2007 r. Kupcy pojawili się w ostatniej chwili. Kwotę 159 270,43 zł przelali na konto banku. Pozostałe 90 000 zł, które małżonkowie otrzymali gotówką posłużyły im do spłacenia długów u przyjaciół, opłaty prowizji pośrednikowi obrotu nieruchomości oraz wynajęcie mieszkania dla rodziny, a także owdowiałego teścia.

Wnioskodawczyni podaje, iż zgodnie z przepisami ustawy o PIT obowiązującej do końca 2006 r. małżonkowie skorzystali z ulgi podatkowej podpisując PIT-23. Planowali wykorzystać istniejący na terenie nieruchomości matki Zainteresowanej, budynek gospodarczy, jako bazę do budowy domu. Po załatwieniu formalności, w lutym 2008 r. małżonkowie otrzymali decyzje o warunkach zabudowy. Został wykonany również wstępny projekt domu. Niestety, mimo poprawy sytuacji finansowej związanej ze zmianą pracy i drugim etatem męża Zainteresowanej, zdolność kredytowa małżonków budziła duże wątpliwości. Uzyskanie kredytu utrudniał ponadto wpis do BIK-u związany z kredytem hipotecznym zaciągniętym na nabycie domu.

Obecnie małżonkowie mieszkają w wynajętym mieszkaniu. Wnioskodawczyni nie ukrywa, że w mnogości życiowych problemów zapomniała o złożonym PIT-23 i o niespełnieniu zawartego w nim zobowiązania.

W uzupełnieniu do wniosku, Zainteresowana wskazała, iż zbycie lokalu dokonane dnia 30 stycznia 2007 r. nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto, Wnioskodawczyni podała, iż nie odliczała, jak również nie odlicza, odsetek od kredytu zaciągniętego w celu nabycia ww. domu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy istnieje możliwość opodatkowania 10-procentowym podatkiem od sprzedaży nieruchomości tej części przychodu, która jest różnicą między kwotą sprzedaży a pieniędzmi zwróconymi bankowi.

Zdaniem Wnioskodawczyni, 10-procentowy podatek, traktujący sprzedaż nieruchomości przed upływem 5-lat od jej nabycia jako jedno ze źródeł przychodów, które podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym powstał celem przeciwdziałania traktowania nieruchomości jako doskonałego "towaru", który można okazyjnie tanio kupić, a później korzystnie sprzedać.

W opinii Zainteresowanej, w analizowanym przypadku zarówno zakup, jak i sprzedaż, domu wiąże się wyłącznie ze stratami, a nie przychodami. Jedyny zysk jaki osiągnęła, to sytuacja w której zmuszona była zwrócić bankowi kredyt razem z dodatkowymi odsetkami, a nie tak, jak się obawiała kwotę znacznie przewyższająca wysokość zaciągniętego kredytu. Wnioskodawczyni podaje, iż gdyby czekała pięć lat, o których mowa wyżej, mogłoby okazać się, że nie tylko straciła dom, ale nadal ma dług w banku.

Zdaniem Zainteresowanej, w Jej wypadku sprzedaż ta była smutną koniecznością, a nie źródłem przychodu. Poza tym sytuacja finansowa, wychowywanie czwórki dzieci i ciągła walka o godny byt, uniemożliwia małżonkom uregulowanie tego podatku, podobnie jak kształtowało się to zaraz po sprzedaży domu. Wnioskodawczyni podaje, iż nie miała także zamiaru "wymigać się" od podatku podpisując PIT-23. Małżonkowie bardzo bowiem chcieli zrealizować plan rozbudowy budynku gospodarczego na działce matki Zainteresowanej. Jednakże zmiany w określaniu zdolności kredytowej i posiadanie dzieci, uniemożliwiły realizację tych planów. Wnioskodawczyni wyraża nadzieję, że Jej stanowisko będzie uznane za prawidłowe, i nie będzie musiała płacić podatku od kwoty, którą zabrał bank, gdyż - Jej zdaniem - trudno uznać tą kwotę za przychód.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego wynika, że Zainteresowana nabyła wraz z mężem przedmiotową nieruchomość w 2004 r.

Zatem, w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Natomiast, zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ponadto, należy zauważyć, iż z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) przedmiotowej ustawy wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, jest cel zaciągnięcia tego kredytu lub pożyczki.

Należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Natomiast, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowana wraz z mężem w 2004 r. nabyła nieruchomość ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Ze względu na problemy ze spłatą kredytu, ww. nieruchomość została zbyta. Transakcja sprzedaży nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Kupujący, w ramach uiszczenia ceny sprzedaży, dokonał spłaty kredytu na rachunek banku, w którym zaciągnięto kredyt, zaś pozostałą kwotę w wysokości 90 000 zł przekazał Wnioskodawczyni w gotówce. Zainteresowana złożyła w przepisanym terminie oświadczenie PIT-23, o wydatkowaniu przychodu na cele mieszkaniowe. Jednakże w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży Wnioskodawczyni nie wydatkowała kwoty otrzymanej w gotówce od nabywcy mieszkania na cel, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przytoczone regulacje prawne, stwierdzić należy, iż tylko część przychodu uzyskanego przez Zainteresowaną z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, stanowiąca różnicę między kwotą sprzedaży a środkami przeznaczonymi na spłatę kredytu - podlega opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nadmienić przy tym należy, iż do kwoty tej Wnioskodawczyni zobowiązana jest doliczyć odsetki, o których mowa w cytowanym wyżej art. 28 ust. 3 ustawy.

Natomiast kwota przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nadmienić należy, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Jednocześnie, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczący kwestii opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości został złożony przez jednego ze współwłaścicieli zbytej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, tj. męża Zainteresowanej.

Mąż Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.