ILPB2/415-186/09-2/TR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 20 lutego 2009 r. (data wpływu 24 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania - jest prawidłowe.

W dniu 24 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz żoną nabyli w dniu 23 listopada 2007 r. aktem notarialnym lokal mieszkalny o powierzchni 56 m ² u wyniosła 232.222,59 PLN i została zapłacona developerowi do 18 sierpnia 2007 r. w ratach zgodnie z umową z dnia 10 lipca 2006 r. Cena mieszkania, tj. 232.222,59 PLN, została w całości zapłacona z kredytu na cele mieszkaniowe, udzielonego przez bank. Za pośrednictwem tegoż banku były płacone raty na konto bankowe developera. W związku z faktem, iż mieszkanie zostało w 100% kupione za kapitał pożyczony z banku, kupujący ponieśli następujące koszty:

* opłatę przygotowawczą 464,45 PLN,

* prowizję 1% kwoty kredytu 2.322,00 PLN,

* odsetki bankowe 14.916,94 PLN,

* ubezpieczenie kredytu 103,40 PLN,

* wniosek o wpis hipoteczny 200 PLN,

* p.c.c. z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości 19,00 PLN.

Ponadto ponieśli koszty związane z aktem notarialnym, tj.:

* usługa notarialna 1.035,78 PLN,

* opłata za wniosek 244,00 PLN,

* wynagrodzenie notariusza za 6 obowiązkowych wypisów aktu notarialnego 483,12 PLN,

* opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej 260 PLN.

Łącznie opłaty sądowo-notarialne wyniosły 2.022,90 PLN.

W związku ze zmianą sytuacji rodzinnej Wnioskodawca z żoną podjęli decyzję o sprzedaniu nabytego lokalu mieszkalnego. W dniu 9 czerwca 2008 r. sprzedali mieszkanie o powierzchni 56 m ² za cenę 400.000 PLN; przeniesienie własności nastąpiło aktem notarialnym.

Do transakcji sprzedaży mieszkania doszło za pośrednictwem biura nieruchomości, które to pobrało od nich prowizję za pośrednictwo w sprzedaży w wysokości 3.615,00 PLN.

Środki pieniężne ze sprzedaży mieszkania zostały przeznaczone na całkowitą spłatę kredytu (nabywca lokalu zakupił mieszkanie z księgą wieczystą wolną od jakichkolwiek obciążeń tytułem kredytu hipotecznego) oraz na zakup większego mieszkania w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy poniesione przez Wnioskodawcę i Jego żonę koszty notarialne, sądowe, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, p.c.c. z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej oraz koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego na kredyt w 2007 r....

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione przez Niego i Jego żonę wszystkie koszty wiążące się z zakupem lokalu mieszkalnego od developera w 2007 r. stanowią koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszty zostały udokumentowane, faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 p.d.o.f. Poniesienie kosztów było warunkiem koniecznym, aby uzyskać przychód tytułem sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 31 grudnia 2006 r. (art. 7 ust. 1 tejże ustawy).

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodemz odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz przedstawiony powyżej stan prawny, należy stwierdzić, iż z tytułu sprzedaży nieruchomości do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia Wnioskodawca może zaliczyć wszystkie wskazane przez Zainteresowanego we wniosku wydatki, tj.:

* koszty notarialne,

* koszty i opłaty sądowe,

* koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania,

* prowizję bankową i opłatę przygotowawczą,

* obowiązkowe ubezpieczenie kredytu,

* podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej,

* koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Żona Zainteresowanego, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.