ILPB2/415-166/09-4/ES

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2009 r. (data wpływu 16 lutego 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 maja 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 16 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym, wezwano Zainteresowaną do uzupełnienia opisanego we wniosku stanu faktycznego o informację, w którym roku nastąpiło wybudowanie budynku mieszkalnego.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 28 kwietnia 2009 r., zaś w dniu 12 maja 2009 r. do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 8 sierpnia 2006 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w ramach wspólności majątkowej dom w zabudowie szeregowej - użytkowanie wieczyste do dnia 9 października 2088 r. Akt notarialny dotyczył zakupu działki, ale w § 1 zapisano, że na działce znajduje się dom mieszkalny w budowie - stan surowy zamknięty (co nie było ujawnione w księdze wieczystej, a sam dom po zamontowaniu mebli, kafelek i wyposażeń sanitarnych np. toaleta, łazienka nadawał się do zamieszkania). W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowana wskazała, że wybudowanie budynku nastąpiło przed datą zakupu, tj. około 7 lat wcześniej. Niestety nie jest możliwe podanie dokładnej daty z powodu braku posiadania odpowiedniej dokumentacji. Jednakże w momencie zakupu budynek był wybudowany, co potwierdza akt notarialny.

Zatem nabycie domu nastąpiło na starych zasadach. W dniu 2 września 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała ten dom również w użytkowaniu wieczystym, jako nieruchomość składającą się z działki, która zabudowana jest budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej - co również nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Przy sprzedaży domu rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy prawa użytkowania wieczystego gruntu na cenę: 53 000,00 zł.

Następnie w terminie 14 dni po sprzedaży tejże nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z mężem złożyła oświadczenie, że jako małżeństwo zamierzają wydatkować uzyskaną sumę ze sprzedaży domu, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na następną nieruchomość.

W tym celu Zainteresowana wraz z mężem zakupiła w dniu 11 września 2008 r. działkę pod budowę domu, również w użytkowaniu wieczystym, na której mają zamiar wybudować dom.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawczyni,

Ad. 1. Może ona wraz z mężem rozliczyć się z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży domu w ciągu 2 lat (czyli na starych zasadach) ponieważ nabyli dom na starych zasadach. Nie kupili samej działki tylko dom z oknami, drzwiami, instalacjami, w którym po założeniu paneli, mebli można było mieszkać. Zaś samo zgłoszenie budynku do odbioru pozostawało tylko formalnością, którą dokonali przy sprzedaży domu.

Ad. 2. Nie obowiązuje jej i męża podatek płacony w terminie do 30 kwietnia 2009 r. (nie mają oni wpływu na zmianę przepisów).

Ad. 3. Kosztami mogą być: zakup domu, kredyt, który był wzięty pod zakup domu, wszelkie prace potwierdzone fakturami, wycena gruntu, rzeczoznawca, wszelkie opłaty bankowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z uwagi na to, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to znaczenie tego terminu wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z § 1 powołanego przepisu grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Natomiast w myśl art. 235 § 1 wskazanego kodeksu, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Zgodnie jednak z § 2 cytowanego przepisu przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z powyższego wynika, że prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania.

Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Jednakże żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani w żadnym innym jej miejscu nie zawarł definicji "wybudowania". Nie uprawnia to jednak do odwoływania się przy wykładni do przepisów prawa budowlanego, a w szczególności do instytucji pozwolenia na budowę bądź pozwolenia na użytkowanie budynku i przenoszenia ich na grunt ustawy podatkowej.

Skoro ww. przepis zawiera potoczne słowo języka polskiego, to należy użyte w tym przepisie słowo "wybudowanie" tłumaczyć w myśl sensu, jaki nadaje temu słowu słownik języka polskiego, czyli "postawienie, wzniesienie domu". Jeżeli słowu "wybudowanie" przypisać czas przeszły dokonany, to musi ono oznaczać budynek, który został wybudowany w takim stanie, iż nadaje się on do zamieszkania.

Natomiast przepis ten jednoznacznie stanowi o 5-letnim okresie liczonym od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Nie budzi zatem wątpliwości, że przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości zabudowanej termin 5-letni jest liczony odrębnie dla sprzedaży gruntu (od jego nabycia) i dla budynku (od jego wybudowania), gdy wybudowanie budynku nastąpiło w terminie późniejszym niż nabycie gruntu. Termin ten natomiast będzie biegł od daty nabycia równolegle dla gruntu i budynku, jeżeli w dniu nabycia nieruchomości zabudowanej budynek był już wybudowany. W konsekwencji należy stwierdzić, iż istotne w przedmiotowej sprawie jest ustalenie, czy Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w 2006 r. użytkowanie wieczyste gruntu z budynkiem wybudowanym, czy też z budynkiem w trakcie budowy.

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż w 2006 r. nabyła Ona wraz z mężem prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującym się na nim domem mieszkalnym. W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowana wskazała, że dom ten został wybudowany przed datą zakupu (około 7 lat wcześniej). W związku z powyższym okres pięcioletni biegnie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, równolegle dla gruntu i budynku.

W związku z tym, iż nabycie nastąpiło w 2006 r. zastosowanie w przedmiotowej sprawie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Należy więc stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży gruntu i znajdującego się na nim budynku, podlega opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, iż stanowisko Wnioskodawczyni dotyczące pytania pierwszego zawartego we wniosku jest prawidłowe, odstąpiono od odpowiedzi na pozostałe pytania, gdyż stały się one bezprzedmiotowe.

W związku z tym, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego z małżonków, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich tj. męża Zainteresowanej.

Należy dodać, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.