ILPB2/415-155/07-2/PW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2007 r. (data wpływu 14 września 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania - jest prawidłowe.

W dniu 14 września 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu 20 marca 2006 r. kupił nieruchomość w postaci mieszkania (zwaną dalej pierwszą nieruchomością). Następnie podjął zamiar sprzedaży powyższej nieruchomości, do której miało dojść w dniu 14 września 2007 r. Wnioskodawca oświadczył, że niezwłocznie po dokonaniu transakcji zostanie przez Niego złożone w urzędzie skarbowym oświadczenie o tym, że w ciągu dwóch lat wydatkuje On uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe w postaci budowy bliźniaczego domu mieszkalnego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej (zwanego dalej drugą nieruchomością). W tym celu wkrótce zakupi działkę budowlaną i rozpocznie budowę.

Jednakże Wnioskodawca, biorąc pod uwagę znaczny wzrost cen na materiały i usługi budowlane oraz niepewność co do możliwości uzyskania kredytu, liczy się z możliwością zbycia drugiej nieruchomości lub jej części przed upływem dwóch lat od daty sprzedaży pierwszej nieruchomości albo po upływie dwóch lat od daty jej sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

nbspnbspnbspnbsp1) Co będzie, gdy przed 15 września 2009 r. lub w okresie pomiędzy 15 września i 1 stycznia 2013 r. Wnioskodawca będzie zmuszony sprzedać niedokończoną lub zakończoną budowę drugiej nieruchomości (działkę zabudowaną lub jej część).

nbspnbspnbspnbsp2) Czy będzie zobowiązany zapłacić:

nbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspa) 10% od przychodu ze sprzedaży pierwszej nieruchomości wraz z odsetkami jak od zaległości podatkowych oraz 10% od całego przychodu ze sprzedaży drugiej nieruchomości, czy

nbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspb) 10% od przychodu ze sprzedaży pierwszej nieruchomości wraz z odsetkami jak od zaległości podatkowych oraz 19% od dochodu ze sprzedaży drugiej nieruchomości,

nbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspc) nic od przychodu ze sprzedaży pierwszej nieruchomości pod warunkiem, że wydatki na własne cele mieszkaniowe poniesione na drugą nieruchomość będą równe lub wyższe od przychodu ze sprzedaży pierwszej nieruchomości oraz 19% od całego dochodu ze sprzedaży drugiej nieruchomości,

nbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspd) czy też jeszcze inaczej.

Zdaniem Wnioskodawcy spełni On dwa warunki zwolnienia z 10% zryczałtowanego podatku dochodowego ze sprzedaży pierwszej nieruchomości nabytej w roku 2006, ponieważ złoży oświadczenie, że uzyskane środki finansowe przeznaczy w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nabędzie działkę budowlaną i rozpocznie budowę własnego domu mieszkalnego. W okresie dwóch lat wydatkuje On kwotę przewyższającą sumę uzyskaną ze sprzedaży pierwszej nieruchomości.

Według Wnioskodawcy w żadnej sytuacji nie straci ulgi podatkowej w zryczałtowanym podatku dochodowym od przychodu uzyskanego ze sprzedaży pierwszej nieruchomości, ponieważ ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret trzeci i czwarty, uzależnił zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu pod budowę własnego budynku mieszkalnego oraz budowę tego budynku.

Zdaniem Wnioskodawcy, ustawodawca z jednej strony definiuje warunki przyznania ww. ulgi podatkowej tj. wydatkowanie uzyskanych środków finansowych na cele zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a z drugiej strony wskazuje okres, w którym musi być to dokonane tj. dwa lata od dnia zbycia nieruchomości. Ustawa nie przewiduje natomiast sankcji w postaci utraty prawa do ulgi podatkowej w zryczałtowanym podatku dochodowym, od przychodu uzyskanego ze sprzedaży pierwszej nieruchomości w przypadku zbycia tej drugiej nieruchomości.

Sprzedaż drugiej nieruchomości (działki zabudowanej) przed 1 stycznia 2013 r. według Wnioskodawcy, spowoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży drugiej nieruchomości, ponieważ nabycie działki budowlanej i budowa domu mieszkalnego nastąpi w roku 2007, więc zbycie tych nieruchomości podlegać będzie nowym przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

nbspnbsp-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl przepisu art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Artykuł 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.) stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Warunkiem koniecznym do skorzystania ze zwolnienia z 10% zryczałtowanego podatku od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, jest więc wydatkowanie uzyskanego w ten sposób przychodu w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

W przypadku nie dopełnienia tego warunku, zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zobowiązanie podatkowe stanie się wymagalne wraz z odsetkami za zwłokę naliczanymi:

* od terminu płatności określonego w ust. 2 (14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia) do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek pobieranych od zaległości podatkowych,

* począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę, pobieranych od zaległości podatkowych.

Ustawa nie przewiduje konsekwencji w postaci utraty prawa do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) w przypadku zbycia nieruchomości, na której zakup lub budowę wydatkowane były środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Odnosząc postanowienia cytowanych wyżej przepisów do rozpoznawanej sprawy, należy stwierdzić, że w przypadku zakupu przez Wnioskodawcę w 2007 r. drugiej nieruchomości, a następnie jej sprzedaży przed 15 września 2009 r. lub po 15 września 2009 r., ale przed 1 stycznia 2013 r. Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od przychodu uzyskanego ze sprzedaży pierwszej nieruchomości, w części wydatkowanej na zakup drugiej nieruchomości i budowę na niej budynku mieszkalnego.

Wnioskodawca będzie zobowiązany natomiast do uiszczenia 19% zryczałtowanego podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży drugiej nieruchomości, co wynika z treści art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r.), który ma zastosowanie w związku z faktem, iż nabycie drugiej nieruchomości nastąpiło w 2007 r.

Należy jednak dodać, że art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) nie ma zastosowania, jeżeli:

nbspnbspnbspnbsp1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

nbspnbspnbspnbsp2) przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

nbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspa) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

nbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspb) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

nbspnbspnbspnbspnbspnbspnbsp-przeznaczonych na cele rekreacyjne,

nbspnbspnbspnbsp3) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.