ILPB2/415-153/09-2/MK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 9 lutego 2009 r. (data wpływu 13 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe - jest prawidłowe.

W dniu 13 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 8 maja 2006 r. Wnioskodawca uzyskał kredyt hipoteczny waloryzowany kursem CHF w wysokości 52.000 zł.

Kredyt przeznaczony był na zakup lokalu mieszkalnego. Zakup nieruchomości nastąpił 12 maja 2006 r.

W drugiej połowie 2008 r. na rynku nieruchomości i kredytów sytuacja była bardzo niestabilna, niepokojąco wzrastały kursy walut. W związku z tym Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż mieszkania. Pismem z dnia 13 października 2008 r. bank, który udzielił Zainteresowanemu kredytu wyraził zgodę na sprzedaż nieruchomości pod warunkiem przelewu uzyskanych ze sprzedaży mieszkania środków bezpośrednio na spłatę kredytu. Na dzień 13 października 2008 r. zadłużenie wynosiło 42197,35 zł.

Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana 25 listopada 2008 r. za kwotę 120.000 zł, z czego 60.000 zł nabywca zapłacił gotówką. Według kursu CHF z dnia 25 listopada 2008 r. (dzień sprzedaży) kwota zadłużenia wynosiła 44.538,81 zł (wpisana w akcie notarialnym). W dniu 4 grudnia 2008 r. bank kredytujący zakup, w imieniu nabywcy, przelał środki na spłatę kredytu Wnioskodawcy w wysokości 44.464,77 zł (kapitał) i 74,02 zł (odsetki). W tym czasie kurs CHF ponownie wzrósł i tym samym Zainteresowany nie spłacił całkowicie kredytu. Ze środków uzyskanych wcześniej gotówką od nabywcy Wnioskodawca dokonał w dniu 9 grudnia 2008 r. całkowitej spłaty kredytu: 942,92 zł (kapitał) i 0,54 zł (odsetki). Rozliczenie kredytu, kwoty i daty spłat, bank potwierdził pismem z dnia 10 grudnia 2008 r. Ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania kwota 45.482,25 zł przeznaczona została na spłatę kredytu (44.464,77 zł + 74,02 zł + 942,92 zł + 0,54 zł = 45.482,25 zł).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwota 45 482,25 zł, która przeznaczona została na spłatę kredytu udzielonego w dniu 8 maja 2006 r. na zakup lokalu mieszkalnego wolna jest od podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota 45 482,25 zł uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego została wydatkowana na spłatę kredytu (kapitał + odsetki) zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodów na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lokalu mieszkalnego i jest wolna od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), zwanej dalej u.p.d.o.f., jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadzona ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniła zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c). Zgodnie z art. 7 ust. 1 tej noweli, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Oznacza to, iż zasady opodatkowania określone w znowelizowanej - powyższym aktem prawnym - ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych dopiero od dnia 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 u.p.d.o.f., w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) u.p.d.o.f.

Termin do złożenia oświadczenia ma charakter materialny i nie jest możliwe jego przywrócenie.

Jednakże, w przypadku gdy podatnik nie złoży w terminie stosownego oświadczenia i nie uiści należnego podatku, a udokumentuje, iż w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży wydatkował uzyskany przychód na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - to należy przyjąć, iż spełnił warunki uzasadniające zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie wyżej wymienionego przepisu.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) u.p.d.o.f., w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

Podkreślić należy, że w stanie prawnym, obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. opodatkowaniu podlegał przychód, a nie dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) u.p.d.o.f. - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. - jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży w terminie i na cele wskazane w ustawie.

W przypadku zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw, a przeznaczonych na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe, przepis nie wymaga, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte na nabycie lub wybudowanie innej niż sprzedawana nieruchomość lub prawo. Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki). Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ww. ustawie (m.in. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem), a następnie spłaca ten kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Ważny natomiast jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Powyższe oznacza, że ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie tej zbywanej nieruchomości.

Przedmiotowe zwolnienie ma zastosowanie tylko pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 21 ust. 2a ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., który stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy.

W złożonym wniosku wskazano, że ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca uzyskał przychód i część kwoty uzyskanej ze sprzedaży przeznaczona została na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., jednoznacznie wynika, że kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, zostały w dniu sprzedaży przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie nabycia tej nieruchomości. Zatem warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy zostały spełnione.

Reasumując, stwierdzić należy, że przychodem ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem 10% jest cała kwota uzyskana ze sprzedaży. Jednakże, jeśli Wnioskodawca nie korzystał z odliczeń w ramach tzw. "ulgi odsetkowej", to przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości - w części wydatkowanej na spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup tej nieruchomości - korzysta ze zwolnienia z opodatkowania. Podstawę do naliczenia podatku w formie ryczałtu w wysokości 10% stanowi w takim przypadku przychód ze sprzedaży nieruchomości pomniejszony o wartość spłaconego kredytu.

Informuje się, że ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. jak i w brzmieniu obecnie obowiązującym nie zawiera przepisu określonego jako art. 21 ust. 1 pkt 32e. Jednakże mając na uwadze kontekst zawartych informacji tut. organ zrozumiał, iż Wnioskodawca miał na uwadze przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.