ILPB2/415-1380/10-2/WM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2010 r. (data wpływu 9 grudnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości o tzw. rentę planistyczną - jest nieprawidłowe.

W dniu 9 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości o tzw. rentę planistyczną.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca (dalej: Podatnik) jest osobą fizyczną. W dniu 6 sierpnia 2007 r. zakupił On wraz z inną osobą fizyczną nieruchomość rolną. Drugi nabywca nieruchomości nie jest członkiem rodziny Podatnika. Udział Zainteresowanego we własności nieruchomości wynosił 3/4. Z uwagi na nieskorzystanie przez Agencję Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa z prawa pierwokupu, dnia 6 sierpnia 2007 r. sprzedający, na mocy aktu notarialnego, przeniósł na Podatnika oraz drugiego nabywcę własność przedmiotowej nieruchomości.

Nieruchomość ta nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dnia 27 sierpnia 2009 r. Rada Gminy uchwaliła dla przedmiotowej nieruchomości miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ustalając jednocześnie wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tzw. opłata/renta planistyczna) na 15%.

Dnia 12 lipca 2010 r. Podatnik oraz drugi nabywca zbyli za kwotę 1 750 000,00 zł przedmiotową nieruchomość na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

W związku ze zbyciem nieruchomości Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty ww. renty planistycznej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy obliczaniu podstawy opodatkowania w związku ze zbyciem nieruchomości Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opłatę wskazaną w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tzw. opłata/renta planistyczna).

Zdaniem Wnioskodawcy, przy obliczaniu podstawy opodatkowania w związku ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości Podatnik może zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) opłatę, wskazaną w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tzw. opłata/renta planistyczna).

Zainteresowany wskazuje, iż zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jednocześnie Wnioskodawca zauważa, iż w ustawie o PIT brak jest definicji kosztów odpłatnego zbycia. W związku z tym należy stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. W doktrynie i orzecznictwie przyjęło się, że są to zarówno koszty, które warunkują dokonanie transakcji, jak i koszty dodatkowe, które ponosi się w związku z tą transakcją. Zdaniem Wnioskodawcy, do takich kosztów można zaliczyć między innymi:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* inne koszty i wydatki mające związek ze zbyciem nieruchomości.

Zainteresowany stoi na stanowisku, iż opłata/renta pianistyczna ma bezpośredni związek ze sprzedażą nieruchomości. W szczególności, w przypadku spełnienia warunków wskazanych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest możliwa sprzedaż nieruchomości bez tej opłaty. Opłata nie powstaje też bez zbycia nieruchomości. Zbycie nieruchomości warunkuje powstanie opłaty co - zdaniem Wnioskodawcy - wskazuje na bezpośredni związek pomiędzy opłatą a zbyciem nieruchomości. Roszczenie o zapłatę renty planistycznej powstaje w momencie zbycia nieruchomości, a więc stanowi koszt odpłatnego zbycia. Ponadto opłata ta nie została wykluczona przez ustawodawcę z kosztów odpłatnego zbycia. Renta planistyczna ponoszona jest w związku ze sprzedażą nieruchomości, a więc jest ponoszona w celu osiągnięcia przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca nabył udział w przedmiotowej nieruchomości dnia 6 sierpnia 2007 r.

Zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (koszty odpłatnego zbycia) oraz art. 22 ust. 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodu).

Z analizy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że w związku ze sprzedażą udziału w nieruchomości Zainteresowany zobowiązany jest do zapłaty tzw. opłaty/renty planistycznej ustalonej przez Radę Gminy na poziomie 15%.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że opłata planistyczna nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy. Opłata planistyczna jest dochodem własnym gminy i stanowi swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek uiszczenia przez Wnioskodawcę po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości opłaty planistycznej na rzecz gminy związany jest ze wzrostem wartości sprzedanej nieruchomości związanej ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a z kolei zapłata tej opłaty nie warunkuje zawarcie umowy sprzedaży, ani nie ma wpływu na ważność tej transakcji. Opłata ta ma wyłącznie charakter wtórny.

Reasumując, stwierdzić należy, iż renta planistyczna, którą Wnioskodawca zobowiązany jest uiścić na rzecz gminy, nie będzie stanowiła kosztu odpłatnego zbycia nieruchomości. Tym samym, wydatek ten nie może być uwzględniony przez Zainteresowanego przy obliczaniu podstawy opodatkowania w związku ze zbyciem udziału w przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.