ILPB2/415-138/09-2/WM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 5 lutego 2009 r. (data wpływu 9 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 9 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2008 r. Wnioskodawca nabył na potrzeby swojej rodziny oraz z zamiarem częściowej odsprzedaży 6,57 ha gruntów rolnych. Zainteresowany nie jest rolnikiem choć posiada również inne grunty rolne, rolniczo wykorzystywane.

Z nabytej nieruchomości Wnioskodawca wyodrębnił kilka działek z zamiarem ich zbycia (6-8 działek po ~ 3000 m ²), jako działek rolnych. Przedmiotowa nieruchomość określona jest w studium jako tereny (grunty) rolne z wszystkimi tego konsekwencjami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy uzyskany przychód z odpłatnego zbycia poszczególnych działek będzie mógł być pomniejszony o wskazane przez Zainteresowanego koszty.

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty zakupu (cena i koszty notarialne) należy podzielić przez powierzchnię nabytej nieruchomości uzyskując "wartość kosztową" m ².

Przy planowaniu sprzedaży należy ustalić różnicę pomiędzy ceną sprzedaży każdej z działek pomniejszoną o koszty jej wyodrębnienia oraz ew. inne koszty (notarialne i pośrednictwa), a wartością kosztową sprzedawanego gruntu (rozumianą jako iloczyn ilości sprzedawanych metrów kwadratowych oraz "wartości kosztowej" metra kwadratowego. Tak ustalony dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym (19%).

Przedstawiony sposób ustalenia podstawy opodatkowania Wnioskodawca uważa za właściwy.

Zainteresowany uważa również, iż dokładne rozliczenie kosztów dla każdej ze sprzedanych działek przedstawia jedynie na wezwanie urzędu skarbowego.

Uwzględniając, iż przedmiotem planowanych sprzedaży będą działki rolne, bez wydanych decyzji o warunkach zabudowy (ewidentnie rolne) to VAT przy takich sprzedażach nie wystąpi.

W opinii Zainteresowanego wystąpi jednak dochód stanowiący różnicę pomiędzy kosztami zakupu (cena i koszty notarialne), kosztem wyodrębnienia działek a przychodem uzyskanym ze sprzedaży poszczególnych działek w przeliczeniu na ich powierzchnię.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 31 grudnia 2006 r. (art. 7 ust. 1 przywołanej ustawy).

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowanew ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż z części nabytego w 2008 r. gruntu rolnego wyodrębnił kilka działek z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Zainteresowany poniósł następujące koszty:

* zakupu (cena nabycia gruntu, opłaty notarialne),

* związane z wyodrębnieniem działek,

* pośrednictwa.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz obowiązujący stan prawny, stwierdzić należy, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia poszczególnych działek gruntu można zaliczyć wszystkie koszty wymienione przez Zainteresowanego obliczone proporcjonalnie do powierzchni zbywanej każdorazowo działki w stosunku do powierzchni całej nieruchomości. Należy bowiem zauważyć, że do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia działki czyli nabytej w 2008 r. nieruchomości - można bowiem zaliczyć tylko tę część wymienionych wydatków, która przypada proporcjonalnie na sprzedawaną działkę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w X, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.