ILPB2/415-1230/10-2/WM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2010 r. (data wpływu 2 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 19 sierpnia 2005 r. Wnioskodawczyni zakupiła samodzielny lokal mieszkalny za 87 000,00 zł, z czego kwota 27 400,00 zł pochodziła ze środków własnych Zainteresowanej, zaś kwota 59 000,00 zł - z kredytu uzyskanego w banku z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Dnia 31 października 2008 r. ww. mieszkanie zostało zbyte za kwotę 220 000,00 zł. Bank kupującego przelał należność na prywatne konto Wnioskodawczyni. Z przedmiotowego konta, dnia 4 listopada 2008 r. Zainteresowana dokonała spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie ww. mieszkania w wysokości 53 986,85 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwota kredytu spłacona z prywatnego konta jest zaliczana jako koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zakupionego przed 2006 r....

Zdaniem Wnioskodawczyni, kredyt bankowy uzyskany na prywatne konto i z tego konta spłacony, jak również wszystkie koszty związane z uzyskaniem kredytu stanowią koszt, jaki Zainteresowana musiała ponieść, aby uzyskać dochód.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że Zainteresowana nabyła przedmiotowe mieszkania w 2005 r. Tym samym, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Z kolei, w myśl przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Wskazać należy, iż z treści powołanych przepisów wynika, że podatek w formie ryczałtu ustala się od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych. Przychodem jest natomiast wartość nieruchomości i praw majątkowych wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona wyłącznie o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, tym samym za koszty sprzedaży należy uważać wszystkie niezbędne wydatki, aby transakcja mogła dojść do skutku. Wskazać należy, iż spłata kredytu nie jest wydatkiem związanym bezpośrednio ze sprzedażą, a zatem nie może ona stanowić kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości.

Mając na względzie opisany stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że przychodem podlegającym opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest wartość określona w umowie sprzedaży nieruchomości, pomniejszona o koszty sprzedaży tej nieruchomości.

Ze względu na fakt, iż spłata kredytu nie jest wydatkiem związanym bezpośrednio ze sprzedażą wspomnianej nieruchomości, brak jest podstaw do uznania poniesionych przez Zainteresowaną kosztów związanych z kredytem za koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Tym samym, stanowisko przedstawione przez Wnioskodawczynię w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.