ILPB2/415-1126/12-4/WS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 grudnia 2012 r. (data wpływu 11 grudnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 11 grudnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 30 listopada 2010 r. aktem notarialnym:

* zakupiła udział wynoszący 17215/100000 części w nieruchomości gruntowej szerzej opisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy - stanowiącej zabudowaną domem mieszkalnym działkę gruntu,

* oraz przyjęła darowiznę udziału wynoszącego 32785/100000 części w tej samej ww. nieruchomości

w ten sposób stając się właścicielką łącznie 1/2 części w całości ww. nieruchomości.

Cena transakcyjna nabytego udziału w wysokości 17215/100000 wynosiła 94 147,50 zł i została zapłacona w całości ze środków pochodzących z zaciągniętego solidarnie na ten cel kredytu hipotecznego przez Wnioskodawczynię oraz jej matkę na podstawie umowy o kredyt hipoteczny dla osób fizycznych z dnia 30 listopada 2010 r.

Następnie w dniu 3 września 2012 r. Wnioskodawczyni wraz ze swoją matką, zawarły porozumienie dotyczące sposobu spłaty zaciągniętego przez nie kredytu na podstawie ww. umowy o kredyt hipoteczny dla osób fizycznych z dnia 30 listopada 2010 r. Celem porozumienia było ustalenie, że w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej dom mieszkalny na działce gruntu, którego obie w równych udziałach są współwłaścicielkami i związaną z tym faktem koniecznością natychmiastowej jednorazowej spłaty pozostałego kredytu hipotecznego, Wnioskodawczyni zobowiązuje się do wyłącznego spłacenia całego aktualnego zadłużenia z własnych środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży posiadanego udziału 1/2 części w ww. nieruchomości. Opisane wyżej porozumienie zostało zawarte w banku, który w dniu 30 listopada 2010 r. udzielił Wnioskodawczyni oraz jej matce wspomnianego kredytu hipotecznego.

W dniu 10 września 2012 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni, oraz jej matka dokonały sprzedaży całości należnych im udziałów po 1/2 części w nieruchomości stanowiącej dom mieszkalny na działce gruntu. Cena transakcyjna została uzgodniona na poziomie 525 000 zł za całość, tj. po 262 500 zł za udział 1/2 części każdej ze współwłaścicielek.

Zgodnie z zawartym ww. porozumieniem pomiędzy Wnioskodawczynią a jej matką z dnia 3 września 2012 r., kwota w wysokości 153 481,03 zł została zapłacona niezwłocznie po zawarciu tegoż aktu notarialnego na rzecz banku, celem zamknięcia całości kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 30 listopada 2010 r.

W ten sposób Wnioskodawczyni wydatkowała z otrzymanej kwoty wynoszącej 262 500 zł ze sprzedaży udziału w domu - kwotę 153 481,03 zł. Kwota jaka jej pozostała - to 109 018,97 zł.

Następnie w dniu 8 października 2012 r. Wnioskodawczyni na podstawie aktu notarialnego dokonała zakupu nieruchomości lokalowej, stanowiącej lokal mieszkalny, opisanym szerzej w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy. Cena transakcyjna wyniosła 226 000 zł + koszty sporządzenia aktu notarialnego, podatku p.c.c. i opłat sądowych, łącznie 6417,46 zł W sumie Wnioskodawczyni wydała kwotę 232 417,46 zł.

Powyższa kwota pochodziła:

* ze środków własnych Wnioskodawczyni pozostałych po sprzedaży udziału 1/2 części w nieruchomości stanowiącej dom mieszkalny na działce gruntu, pomniejszonej o spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego dnia 30 listopada 2010 r.,

* oraz z przyznanego Wnioskodawczyni kredytu hipotecznego z dnia 3 października 2012 r. przez Bank w wysokości 120 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni z tytułu uzyskanego w dniu 10 września 2012 r. przychodu ze sprzedaży udziału 1/2 części nieruchomości mieszkalnej w wysokości 262 500 zł w obliczu faktu, że wydatkowała w okresie mniejszym niż 2 lata te pieniądze - na cele związane z nabyciem innej nieruchomości mieszkalnej, oraz spłatą uprzednio zaciągniętego kredytu hipotecznego - jest zobowiązana do naliczenia i odprowadzenia podatku dochodowego.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 21.1.131 (Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że jest w całości zwolniona z obowiązku zapłaty podatku dochodowego, gdyż:

* kwota przychodu uzyskana ze zbycia udziału w nieruchomości mieszkalnej wynosi: 262 500 zł,

* kwota dochodu uzyskana ze zbycia nieruchomości wynosi: 168 352,50 zł (przychód pomniejszony o koszt zakupu w wysokości 94 147,50 zł),

* kwota wydatkowana na całe mieszkalne w okresie dwóch lat od zbycia udziału w nieruchomości wynosi: 265 898,49 zł (tj: spłata zaciągniętego w dniu 30 listopada 2010 r. kredytu hipotecznego w wysokości 153 481,03 zł + koszt zakupu nowej nieruchomości, tj. podatek p.c.c., opłaty sadowe, koszty notarialne w wysokości 6 417,46 zł + wydatki gotówkowe z uzyskanego dochodu ze sprzedaży nieruchomości w wysokości 106 000 zł)

Zatem kwota dochodu zwolnionego wynosi:

(168 352,50 zł x 265 898,49)/262 500 zł = 170 532 zł

Wobec faktu, że kwota dochodu zwolnionego przewyższa kwotę uzyskanego dochodu o 2 179,59 zł - Wnioskodawczyni nie ma podstaw do naliczenia i odprowadzenia podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 30 listopada 2010 r. aktem notarialnym:

* zakupiła udział wynoszący 17215/100000 części w nieruchomości gruntowej szerzej opisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy - stanowiącej zabudowaną domem mieszkalnym działkę gruntu,

* oraz przyjęła darowiznę udziału wynoszącego 32785/100000 części w tej samej ww. nieruchomości

w ten sposób stając się właścicielką łącznie 1/2 części w całości ww. nieruchomości.

W dniu 10 września 2012 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni, oraz jej matka dokonały sprzedaży całości należnych im udziałów po 1/2 części w nieruchomości.

W związku z powyższym do ustalenia skutków podatkowych sprzedaży przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiącej dom mieszkalny na działce gruntu, Wnioskodawczyni przeznaczyła w całości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 30 listopada 2010 r. oraz na zakup nieruchomości, stanowiącej lokal mieszkalny.

W związku z powyższym, dochód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego uzyskany przez Wnioskodawczynię, nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a oraz pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do naliczenia i odprowadzenia podatku dochodowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie tut. organ nie potwierdza prawidłowości przykładu liczbowego przedstawionego przez Zainteresowaną w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14a ustawy - Ordynacja podatkowa, nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) wysokości dochodu zwolnionego z opodatkowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.