ILPB2/415-1015/09-5/WM - Zaliczenie odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodu z tytułu wynajmu mieszkania.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 października 2009 r. (data wpływu 19 października 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 stycznia 2010 r. (data wpływu 7 stycznia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów osiąganych z tytułu najmu - jest prawidłowe.

W dniu 19 października 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów osiąganych z tytułu najmu oraz w zakresie ulgi odsetkowej.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 23 grudnia 2009 r. nr ILPB2/415-1015/09-2/WM, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 23 grudnia 2009 r. (skutecznie doręczono dnia 2 stycznia 2010 r.), zaś w dniu 4 stycznia 2010 r. Zainteresowany nadał w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego pismo stanowiące uzupełnienie do ww. wniosku (data wpływu 7 stycznia 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 29 grudnia 2006 r. Zainteresowany wraz z małżonką zawarł umowę kredytu mieszkaniowego z bankiem w wysokości 200.400,00 PLN. Przedmiotowy kredyt udzielony został na potrzeby własne, tj. na zakup lokalu mieszkalnego w X.

Wnioskodawca podaje, iż dnia 7 listopada 2008 r. ww. lokal został odebrany protokołem zdawczo-odbiorczym, a następne rozpoczęły się prace wykończeniowe w celu przystosowania lokalu do zamieszkania. Dnia 13 lipca 2009 r. małżonkowie podpisali umowę o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienia prawa własności do lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego (cena lokalu - 190.486,28 PLN, cena gruntu - 7.345,90 PLN). Pozostała kwota kredytu została wykorzystana na wykończenie mieszkania.

Zainteresowany podaje, iż jednocześnie podjęte zostały próby sprzedania innego mieszkania. Jednakże, zdaniem Wnioskodawcy, w obecnym czasie (kryzys oraz stagnacja na rynku nieruchomości i kredytów) wystąpiły trudności ze znalezieniem kupca i jednoczesnym uzyskaniem zadowalającej małżonków ceny sprzedaży. W wyniku splotu powyżej opisanych okoliczności, zdecydowali się oni na budowę domu, którą zamierzają rozpocząć w 2010 r. Działka pod budowę domu znajduje się w bliskiej odległości od mieszkania, w którym obecnie mieszkają, co - zdaniem Zainteresowanego - czyni nieracjonalnym jego sprzedaż, z uwagi na łatwiejszy nadzór i dojazd na przyszłą budowę. W opinii Zainteresowanego, obecnie nie opłaca się również sprzedać mieszkania w X, na które został zaciągnięty kredyt. W związku z powyższym, małżonkowie postanowili wynająć mieszkanie w X i w dniu 1 sierpnia 2009 r. podpisali umowę najmu. Wnioskodawca wskazuje, iż złożyli z małżonką w urzędzie skarbowym oświadczenie, iż dochody z najmu na 2009 r. będzie rozliczał w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych tylko On. Zainteresowany podaje, iż wybór formy opodatkowania na rok 2010 małżonkowie uzależniają od odpowiedzi na niniejszy wniosek.

Wnioskodawca wskazuje, iż w ramach ulgi odsetkowej zamierza odliczyć w zeznaniu składanym za 2009 r. odsetki zapłacone od dnia 29 grudnia 2006 r. do dnia 31 lipca 2009 r. (do czasu podpisania umowy najmu).

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, iż przychody z tytułu najmu nie będą uzyskiwane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej w tym zakresie.

Ponadto, Zainteresowany podał, iż odsetki od kredytu zaciągniętego na budowę lokalu mieszkalnego zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty udokumentuje bank wystawiający odpowiednie zaświadczenie.

Końcowo, Zainteresowany nadmienia, iż ani On ani Jego małżonka nie korzystali oraz nie korzystają z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, przeznaczonych między innymi na:

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Tutejszy Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na drugie pytanie w zakresie opodatkowania przychodów osiąganych z tytułu najmu. W odniesieniu do pytania pierwszego w dniu 15 stycznia 2010 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-1015/09-4/WM.

Zdaniem Wnioskodawcy - w odniesieniu do pytania drugiego - w przypadku wyboru w 2010 r. opodatkowania przychodów z najmu na zasadach ogólnych, ma prawo do zaliczania odsetek do kosztów uzyskania przychodów. Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Zainteresowany uważa, iż odsetki za czas, kiedy mieszkanie jest przeznaczane na cele najmu, spełniają ten warunek i powinny zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. W opinii Wnioskodawcy, również art. 23 cyt. wcześniej ustawy nie wyklucza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytu zaciągniętego na lokal - na własne potrzeby mieszkaniowe, a następnie przekazanego do wynajmu.

Jednocześnie Zainteresowany formułuje tezę, iż będzie mógł - w przypadku wyboru w 2010 r. opodatkowania przychodów z najmu na zasadach ogólnych - zaliczyć do kosztów uzyskania odsetki od całego kredytu, gdyż cała kwota została przeznaczona na cele związane z przedmiotowym lokalem, tj. 190.486,28 PLN - cena lokalu, 7.345,90 PLN - cena gruntu, pozostała część na wykończenie lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest m.in. najem (z wyjątkiem najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą).

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Zatem kosztami uzyskania przychodu są racjonalnie uzasadnione wydatki ponoszone w celu osiągnięcia przychodu lub w związku z utrzymaniem danego źródła przychodu; pod warunkiem że wydatki te nie zostały wymienione w treści art. 23 ustawy.

Należy przy tym podkreślić, iż dla określenia konkretnego wydatku jako kosztu uzyskania przychodu podatnik obowiązany jest wykazać związek tego wydatku z uzyskanym przychodem (źródłem przychodu). Jest to zgodne z zasadą, w myśl której ciężar udowodnienia spoczywa na osobie, która z określonych faktów wywodzi skutki prawne.

Artykuł 23 wyżej cyt. ustawy zawiera zamknięty katalog wydatków, które nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

I tak, w myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

Ponadto, wskazać należy, iż zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). Natomiast w myśl art. 23 ust. 1 pkt 33 nie stanowią kosztów uzyskania przychodów odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Analiza ww. przepisów uprawnia do sformułowania twierdzenia, iż zapłacone odsetki od kredytu, o ile spełniają warunek celowości, wynikający z art. 22 ust. 1 ustawy i nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca dla opodatkowania przychodów z najmu uzyskiwanych w 2010 r. zamierza wybrać zasady ogólne. Rozważa On zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu z tego źródła odsetek od kredytu naliczonych od jego całkowitej kwoty, tj. 200.400, PLN, a zapłaconych po 1 stycznia 2010 r. Najem nie będzie rozliczany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż w przypadku wybrania przez Zainteresowanego zasad ogólnych dla opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu prywatnego - Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do zaliczenia, jako kosztów uzyskania przychodu, odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania zapłaconych po dniu 1 stycznia 2010 r. Ponadto, wskazać należy, iż powyższe uprawnienie ma zastosowanie w odniesieniu do odsetek naliczonych od całkowitej kwoty ww. kredytu, tj. od 200.400,00 PLN.

Końcowo, tut. Organ pragnie nadmienić, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.