ILPB1/415-889/11-2/IM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, reprezentowanego przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 4 lipca 2011 r. (data wpływu 12 lipca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów - jest prawidłowe.

W dniu 12 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów oraz w zakresie dochodów.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca otrzymał w latach 2009 - 2010 w darowiźnie od rodziców następujące działki budowlane:

Działki te (za wyjątkiem jednej działki o numerze 50/29) zostały sprzedane w latach 2009-2010 za łączną kwotę 299.500 zł, przy czym w roku 2010 Wnioskodawca wydatkował na cele mieszkaniowe (zakup mieszkania) 210.954,40 zł. Natomiast działka nr 50/29 została sprzedana dnia 25 lutego 2011 r. za 21.000 zł.

Zainteresowany nabył również w roku 2009 działkę nr 477/12 za 20.000 zł z zamiarem przeznaczenia na własne cele rekreacyjne. Pieniądze na nabycie działki pochodziły z pożyczki otrzymanej od ojca. Działka była bardzo atrakcyjnie położona w bezpośrednim sąsiedztwie kompleksu czterech jezior, jednakże okazało się, że ze względów formalno-prawnych dla działki tej nie jest możliwe uzyskanie warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Po powzięciu powyższej informacji Wnioskodawca zdecydował się sprzedać przedmiotową działkę nr 477/12, co ostatecznie po ponad roku poszukiwań nabywcy udało się uczynić dnia 25 lutego 2011 r. Sprzedaż nastąpiła za kwotę 99.000 zł.

Ponieważ równolegle pojawiła się możliwość kupna gruntów po okazyjnej cenie, za środki uzyskane ze sprzedaży otrzymanych w darowiźnie gruntów, a także za środki uzyskane ze sprzedaży ww. działki 477/12, Zainteresowany nabył dnia 28 lutego 2011 r. 3/5 udziału we własności działki rolnej (nr 107/1, 2 ha 12 ar 78 m ²) za kwotę 137.868 zł. Cena ta jest dość wysoka biorąc pod uwagę rolny charakter gruntu, jednakże Wnioskodawca zamierza podjąć starania w celu przekształcenia ww. nieruchomości na działki budowlane. Jeśli sytuacja będzie tego wymagać, to Zainteresowany założy wodociąg oraz wytyczy ew. utwardzi drogę, przy czym ponieważ sam nie będzie posiadał pracowników ani odpowiedniej infrastruktury to stosowne prace zleci firmie zewnętrznej.

Wnioskodawca zamierza następnie powstałe działki odsprzedać z zyskiem, przy czym nie można wykluczyć, że sytuacja rynkowa spowoduje, że zysk ten będzie niewielki, a może nawet ze sprzedaży działek wystąpi strata. Istnieje również ryzyko, że nie uda się doprowadzić do odrolnienia i podziału ww. gruntu - w takiej sytuacji bardzo prawdopodobna jest sprzedaż ww. udziału we własności gruntu rolnego ze stratą. Natomiast, jeżeli w przyszłości wystąpi możliwość ponownego okazyjnego kupna innej działki bądź innych działek budowlanych, ew. innego gruntu rolnego, możliwego do podziału i przekształcenia na budowlany, Zainteresowany zamierza skorzystać z tej okazji i nabyć te grunty, a następnie ponownie je odsprzedać. Nie można również wykluczyć dalszych nabyć gruntów, jeżeli ich cena będzie korzystna, a Wnioskodawca uzna, że istnieje możliwość ich odsprzedaży z zyskiem. Nie można jednak wykluczyć, że działalność ta przyniesie Wnioskodawcy zamiast zysku straty, czego w gospodarce rynkowej w 100% nie można z góry przewidzieć.

Opisana wyżej przedmiotowa działalność Zainteresowanego nie będzie miała charakteru zorganizowanego, w szczególności Wnioskodawca nie będzie posiadał biura, nie będzie zatrudniał personelu, nie będzie również posiadał serwisu internetowego oraz innych zasobów, typowych dla pozarolniczej działalności gospodarczej. Działalność ta nie będzie też ciągła, Zainteresowany zamierza nabywać i odsprzedawać grunty tylko wtedy, gdy pojawi się tzw. okazja, tj. możliwość zakupu gruntu w bardzo korzystnej cenie. Nie można wykluczyć, że nie dokona żadnej transakcji kupna i sprzedaży przez kilka lat, jednakże nie można również wykluczyć, że przy sprzyjających okolicznościach tego typu transakcje będą dokonywane wielokrotnie w ciągu roku. Nie można również wykluczyć, że kupno i odsprzedaż gruntów przyniosą Wnioskodawcy straty.

Jednocześnie Zainteresowany zamierza rozpocząć pozarolniczą działalność gospodarczą, której zakres na chwilę obecną nie jest jednoznacznie sprecyzowany, jednak najprawdopodobniej będzie wiązał się nieruchomościami. Może to być np. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, wycena nieruchomości, zarządzanie nieruchomościami, usługi geodezyjne i kartograficzne. Ponieważ Wnioskodawca nie posiada stosownych uprawnień zawodowych w ww. zakresie, będzie musiał zatrudnić lub nawiązać współpracę z osobą lub osobami, które takie uprawnienia posiadają. Działalność ta będzie prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym jej zakres może być inny niż wyżej opisany a także może zmieniać się w czasie. Jest to spowodowane zmiennością rzeczywistości gospodarczej i koniecznością dostosowania się do bieżących okoliczności. Nie będzie to natomiast kupno - sprzedaż nieruchomości.

Wnioskodawca rozważa również przystąpienie jako wspólnik do spółki osobowej, której przedmiotem działalności będzie poszukiwanie atrakcyjnych nieruchomości na zlecenie zamożnych klientów, które będzie wynagradzane prowizyjnie, w przypadku, gdy transakcja dojdzie do skutku. Działalność z dużym prawdopodobieństwem będzie bardzo zyskowna, wstępne kalkulacje i plany finansowe wskazują na niewielkie koszty prowadzenia działalności i możliwe do uzyskania wysokie prowizje.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie przychodów.

Czy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej (mimo, że działalność ta nie będzie miała charakteru zorganizowanego i ciągłego), czy też przychodem ze zbycia nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie w całości przychodem z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) a nie ze zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT) - mimo, że działalność Wnioskodawcy w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości nie będzie miała charakteru zorganizowanego i ciągłego.

Ustawa o PIT definiuje działalność gospodarczą albo pozarolnicza działalność gospodarczą jako działalność zarobkową (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT źródłami przychodów są m.in.

* pkt 3) pozarolnicza działalność gospodarcza,

* pkt 8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Zdaniem Wnioskodawcy fakt, że jego aktywność w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości nie będzie miała ani charakteru zorganizowanego ani charakteru ciągłego, nie ma znaczenia dla oceny prawnej stanu faktycznego. Istotny jest tu fakt, że działalność ta może (choć nie musi) mieć charakter częstotliwy - liczy się tu zamiar i intencje Wnioskodawcy a nie to, co faktycznie nastąpi w przyszłości a czego Wnioskodawca nie jest w stanie na chwilę obecną przewidzieć.

Dla oceny prawnej stanu faktycznego znaczenia nie ma również fakt, że Wnioskodawca zamierza - obok odpłatnego zbycia nieruchomości - prowadzić indywidualną pozarolniczą działalność gospodarczą, a także zamierza być wspólnikiem spółki nie mającej osobowości prawnej, z czego również być może uzyska przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca uważa, że przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości należy uznać - w opisanym stanie faktycznym - za przychody z pozarolniczej działalność gospodarczej niezależnie od tego, czy odpłatne zbycie nieruchomości przyniesie zysk czy stratę oraz niezależnie od tego, czy zysk lub stratę przyniesie jego indywidualna działalność gospodarcza oraz uczestnictwo w spółce nie mającej osobowości prawnej, która również będzie osiągać przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przykładowo, jeżeli działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości przyniesie znaczną stratę a pozarolnicza działalność gospodarcza Wnioskodawcy oraz udział w dochodach spółki nie mającej osobowości prawnej przyniosą znaczny dochód, to również należy uznać niemającą charakteru zorganizowanego i ciągłego działalność w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości za pozarolniczą działalność gospodarczą, a przychody i koszty, które ona wygeneruje, rozliczać wspólnie z przychodami i kosztami z pozostałej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej), oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

Aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca otrzymał w latach 2009 - 2010 w darowiźnie od rodziców działki budowlane. Działki te zostały sprzedane w latach 2009-2011. Ponadto, jeżeli w przyszłości wystąpi możliwość okazyjnego kupna innej działki bądź innych działek budowlanych, ew. innego gruntu rolnego, możliwego do podziału i przekształcenia na budowlany, Zainteresowany zamierza skorzystać z tej okazji i nabyć te grunty, a następnie ponownie je odsprzedać. Wnioskodawca nie możne również wykluczyć dalszych nabyć gruntów, jeżeli ich cena będzie korzystna, a Zainteresowany uzna, że istnieje możliwość ich odsprzedaży z zyskiem.

Jednocześnie Zainteresowany zamierza rozpocząć pozarolniczą działalność gospodarczą, której zakres na chwilę obecną nie jest jednoznacznie sprecyzowany, jednak najprawdopodobniej będzie wiązał się nieruchomościami. Może to być np. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, wycena nieruchomości, zarządzanie nieruchomościami, usługi geodezyjne i kartograficzne. Działalność ta będzie prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym jej zakres może być inny niż wyżej opisany a także może zmieniać się w czasie. Wnioskodawca rozważa również przystąpienie jako wspólnik do spółki osobowej, której przedmiotem działalności będzie poszukiwanie atrakcyjnych nieruchomości na zlecenie zamożnych klientów, które będzie wynagradzane prowizyjnie, w przypadku, gdy transakcja dojdzie do skutku.

W świetle powyższej definicji stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność handlowa podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Zainteresowanego należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, nie znajdzie w zaistniałym stanie faktycznym zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży opisanych działek, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzonej działalności, winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła - pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej mimo, że działalność ta nie będzie miała charakteru zorganizowanego i ciągłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tutejszy organ informuje, że wniosek w zakresie:

* dochodów został rozstrzygnięty w dniu 12 października 2011 r. odrębną interpretacją indywidualną nr ILPB1/415-889/11-3/IM,

* podatku od towarów i usług został rozstrzygnięty odrębną interpretacją indywidualną.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.