ILPB1/415-716/11-2/AGr - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2011 r. (data wpływu 23 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 23 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych. Wiele lat temu Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od rodziców nieruchomość rolną. Nieruchomość tą Zainteresowany przekształcił w ten sposób, iż obecnie jest ona przeznaczona na cele budownictwa mieszkaniowego. W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza na tej nieruchomość wybudować kilka domów, a następnie je sprzedawać. Budową tych domów zajmie się firma budowlana Wnioskodawcy. Wystawiając w związku z taką sprzedażą klientom Wnioskodawcy faktury Zainteresowany ma zamiar wyszczególnić na nich kwotę odpowiadającą wartości działki oraz osobno kwotę odpowiadającą wartości budynku. Ta ostatnia kwota zawierać będzie zarówno wartość zużytych materiałów budowlanych, jak i wartość robót budowlanych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionym wyżej stanie faktycznym sprzedając w przyszłości domy wraz z działką gruntu do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawca powinien zaliczyć również wartość działki.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien zaliczać do przychodu wartości działki, ponieważ korzysta ona ze zwolnienia, wynikającego z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej), oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

Aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż nieruchomości wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych. Wiele lat temu Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od rodziców nieruchomość rolną. Nieruchomość tą Zainteresowany przekształcił w ten sposób, iż obecnie jest ona przeznaczona na cele budownictwa mieszkaniowego. W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza na tej nieruchomość wybudować kilka domów, a następnie je sprzedawać. Budową tych domów zajmie się firma budowlana Wnioskodawcy. Wystawiając w związku z taką sprzedażą klientom Wnioskodawcy faktury Zainteresowany ma zamiar wyszczególnić na nich kwotę odpowiadającą wartości działki oraz osobno kwotę odpowiadającą wartości budynku.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia nieruchomości, w związku z tym zasadne jest uwzględnienie w tym zakresie treści przepisu art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), który stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tak więc grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki lub części budynków trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości w myśl zasady, iż własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Z powyższego wynika zatem, że w przypadku nieruchomości gruntowej, budynek lub lokal trwale związany z gruntem, jest istotnie jego integralną częścią i nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku lub lokalu, trwale z nim związanego.

W przedmiotowej sprawie niewątpliwie należy rozstrzygnąć, czy sprzedaż gruntu nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. W tym celu należy ustalić znaczenie wyrażenia "w wykonywaniu działalności gospodarczej". Sprzedaż w wykonywaniu działalności gospodarczej to czynność prawna zmierzająca do realizacji przedmiotu działania danego podmiotu. Skoro Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych, w ramach których buduje i sprzedaje domy, to sprzedaż "własnego" gruntu wraz z wybudowanym na nim budynkiem uznać należy za przeprowadzoną w wykonywaniu działalności gospodarczej. Przedmiotowy grunt jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż stanowi on w firmie Wnioskodawcy towar handlowy, jest bowiem elementem sprzedawanego produktu.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8, a dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, winien być opodatkowany w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Reasumując, Wnioskodawca sprzedając w przyszłości domy wraz z działką gruntu powinien do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej zaliczyć również wartość działki. W konsekwencji, dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości winien być opodatkowany, zgodnie z zasadami przewidzianymi dla źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.