ILPB1/415-663/11-2/AO - Zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 4 maja 2011 r. (data wpływu 6 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 6 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca, będąc stanu wolnego, nabył w dniu 30 czerwca 2006 r. działkę budowlaną, na której wzniósł dom. Dnia 27 września 2010 r. Zainteresowany zbył nieruchomość wraz z posadowionym domem za cenę 460.000 zł. Pomiędzy nabyciem przedmiotowej działki, a jej zbyciem nie upłynął okres 5 lat. Wnioskodawca we wrześniu 2010 r. złożył pismo do właściwego urzędu skarbowego, w którym oświadczył, iż część uzyskanej kwoty ze sprzedaży, tj. kwota 234.538,87 zł przeznaczona została na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup działki i budowę domu, a pozostała kwota, tj. kwota w wysokości 225.461,13 zł przeznaczona zostanie na cele mieszkaniowe.

W dniu 4 września 2010 r. Wnioskodawca zawarł związek małżeński. Małżonkowie posiadają wspólność majątkową. Nie rozszerzali jej na mienie nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego.

W dniu 27 października 2010 r. Wnioskodawca nabył wraz z małżonką mieszkanie, za które zapłacono częściowo nowo zaciągniętym hipotecznym kredytem bankowym, a częściowo z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości przez Zainteresowanego. Wnioskodawca poniósł w październiku 2010 r. ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości z września 2010 r. następujące koszty: 5.000 zł (część ceny uiszczona w dniu zawarcia umowy nabycia mieszkania), 7.201,40 zł (podatek od czynności cywilnoprawnych wraz z kosztami notarialnymi powstałymi w związku z nabyciem mieszkania). Ponadto, Wnioskodawca przeznacza środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości z września 2010 r. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego mieszkania (miesięczna rata w wysokości 1.580 zł) oraz na spłatę odsetek od tego kredytu (ok. 1.350 zł miesięcznie). Wnioskodawca nigdy nie przenosił kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości we wrześniu 2010 r. do majątku wspólnego, nie były dokonywane żadne darowizny na rzecz małżonka, ani do majątku wspólnego. Wnioskodawca przeznaczył i przeznacza po prostu uzyskane ze sprzedaży nieruchomości kwoty na część ceny zakupu nowego mieszkania, podatki i koszty z tym związane oraz na bieżącą spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przeznaczenie całości środków ze sprzedaży prawa własności nieruchomości z września 2010 r., którego Wnioskodawca był jedynym właścicielem, na częściowe uiszczenie ceny, podatków i kosztów związanych z nabyciem mieszkania oraz na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wraz z małżonką na zakup wspólnego mieszkania w październiku 2010 r., spowoduje, iż Zainteresowany będzie zwolniony z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży nieruchomości we wrześniu 2010 r. w całości.

Zdaniem Wnioskodawcy, do powyżej przedstawionego stanu faktycznego zastosowanie znajdzie zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. W treści art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy, prawodawca zamieścił wykaz warunkowych zwolnień przedmiotowych, którym mogą zostać objęte przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c. W Iit. a) - art. 21 ust. 1 pkt 32, zwolniono m.in. przychody w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Ponadto, zwolniono także przychody w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Wnioskodawca spełnia powyższe warunki. Przeznaczył bowiem uzyskaną ze sprzedaży we wrześniu 2010 r. kwotę na nabycie na terytorium RP lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup takiego lokalu, i to w terminie 2 lat od jej uzyskania. Przy tym powyższe dotyczy uiszczonej części ceny, poniesionego podatku p.c.c. i kosztów notarialnych, a także spłacanego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami. Nie ma przy tym znaczenia, iż przychód ze sprzedaży został uzyskany z nieruchomości należącej wyłącznie do Wnioskodawcy, a wydatkowanie nastąpiło na lokal nabyty wraz z małżonką i na kredyt hipoteczny wraz z nią zaciągnięty, pomimo tego, iż Zainteresowany z małżonką nie rozszerzali wspólności majątkowej na kwoty uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, ani Wnioskodawca nie dokonywał darowizny tej kwoty na małżonkę, ani do majątku wspólnego.

Jeżeli zatem Zainteresowany przeznaczy pozostałą kwotę (225.000 zł) na zapłatę ceny zakupu mieszkania, podatków i kosztów z tym związanych oraz spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania, to zwolniony będzie w całości od obowiązku zapłaty podatku od przychodów ze zbycia nieruchomości we wrześniu 2010 r..

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy.

Ponieważ w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych brak jest definicji nieruchomości, stąd też należy odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego. W myśl przepisu art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Część składowa rzeczy nie może zaś być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 ww. Kodeksu).

Wobec powyższego, w przypadku wybudowania budynku na gruncie stanowiącym własność, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowany nabył w dniu 30 czerwca 2006 r. działkę budowlaną, na której wzniósł dom.

Zatem w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast, zgodnie z art. 21 ust. 2 cyt. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 nie mają zastosowania, jeżeli:

Wyliczenie zawartych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja jednego z nich, przy jednoczesnym niespełnieniu wymienionych w ust. 2 przesłanek negatywnych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Wydatkami na cele mieszkaniowe są również koszty aktu notarialnego wraz z podatkiem od czynności cywilnoprawnych, poniesione w związku z kupnem lokalu mieszkalnego.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z art. 21 ust. 2a cyt. ustawy, przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca, będąc stanu wolnego, nabył w dniu 30 czerwca 2006 r. działkę budowlaną, na której wzniósł dom. Dnia 27 września 2010 r. Zainteresowany zbył nieruchomość wraz z posadowionym domem za cenę 460.000 zł W dniu 4 września 2010 r. Wnioskodawca zawarł związek małżeński. Małżonkowie posiadają wspólność majątkową. Nie rozszerzali jej na mienie nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego. W dniu 27 października 2010 r. Wnioskodawca nabył wraz z małżonką położony na terytorium RP lokal mieszkalny, za który zapłacono częściowo nowo zaciągniętym hipotecznym kredytem bankowym, a częściowo z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości przez Zainteresowanego. Wnioskodawca poniósł w październiku 2010 r. ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości z września 2010 r. następujące koszty: 5.000 zł (część ceny uiszczona w dniu zawarcia umowy nabycia mieszkania), 7.201,40 zł (podatek od czynności cywilnoprawnych wraz z kosztami notarialnymi powstałymi w związku z nabyciem mieszkania). Ponadto, Wnioskodawca przeznacza środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości z września 2010 r. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego mieszkania oraz na spłatę odsetek od tego kredytu.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy, stwierdzić należy, że przeznaczenie całości środków ze sprzedaży prawa własności nieruchomości z września 2010 r., którego Wnioskodawca był jedynym właścicielem, w okresie dwóch lat od daty jego sprzedaży, na częściowe uiszczenie ceny, podatków i kosztów związanych z nabyciem mieszkania oraz na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wraz z małżonką na zakup wspólnego mieszkania w październiku 2010 r., spowoduje, iż Zainteresowany będzie zwolniony w całości z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży nieruchomości we wrześniu 2010 r..

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.