ILPB1/415-380/14-3/AMN

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 1 kwietnia 2014 r. (data wpływu 3 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych oraz innych kosztów stałych - jest prawidłowe.

W dniu 3 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia wartości początkowej lokalu, w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych oraz innych kosztów stałych, w zakresie rozliczania odpisów amortyzacyjnych w związku ze zmianą zasad opodatkowania przychodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w 1995 r. nabył własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, który był używany przez 30 lat. Kwota, którą Zainteresowany zapłacił za mieszkanie wynosiła 7.000 zł (siedem tysięcy złotych). Koszty związane z transakcją pokrył zbywający. Od kilku lat lokal ten Wnioskodawca wynajmuje. Mieszkanie to Zainteresowany chciałby ujawnić (jako środek trwały) i amortyzować, korzystając z indywidualnej stawki.

Artykuł 19 ust. 1 i 3 mówi o cenach rynkowych #8722; co prawda a propos obliczania przychodu. Ponieważ cena nabycia lokalu wynosiła 7.000 zł, a w tej chwili Wnioskodawca mógłby go sprzedać za 120.000 zł.

Również art. 22g ust. 8 odwołuje się do ceny rynkowej, którą określa sam podatnik.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Jaką początkową wartość lokalu Wnioskodawca ma przyjąć w celu obliczenia odpisu. Czy Wnioskodawca może skorzystać z zapisu art. 19 ust. 4 i samemu określić wartość mieszkania (jako rynkową wartość nieruchomości) do obliczenia amortyzacji.

2. Czy w okresie pustostanu #8722; czasem pomiędzy wyjściem jednego najemcy a wprowadzeniem się kolejnego - Wnioskodawca może również zaliczać w koszty odpisy amortyzacji oraz inne koszty stałe jak eksploatację, zaliczki na fundusz remontowy, ubezpieczenie, czy podatek od nieruchomości.

3. Jeżeli przez 5 lat Wnioskodawca rozliczał najem ryczałtem, to przechodząc na zasady ogólne i chcąc po raz pierwszy rozliczać odpisy amortyzacji (ujawnienie środka trwałego), musi zaliczyć te 5 lat jako okres amortyzacji nieruchomości. Czy to oznacza, że Wnioskodawca musi skrócić termin amortyzacji o te 5 lat.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest odpowiedź na pytania w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych oraz innych kosztów stałych. Rozstrzygnięcie w zakresie określenia wartości początkowej lokalu, zawarto w interpretacji indywidualnej z dnia 3 lipca 2014 r. nr ILPB1/415-380/14-2/AMN. Natomiast rozstrzygnięcie w zakresie rozliczania odpisów amortyzacyjnych w związku ze zmianą zasad opodatkowania przychodów z najmu, zawarto w interpretacji indywidualnej z dnia 3 lipca 2014 r. nr ILPB1/415-380/14-4/AMN.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Artykuł 22j daje możliwość ustalenia stawki indywidualnej #8722; lokal wynajmowany, używany przez ponad 60 miesięcy przed nabyciem. Art. 22g ust. 1 mówi, że wartość początkowa to cena nabycia. Znowu ust. 10 daje możliwość ustalenia wartości początkowej 988 zł za metr użytkowy lokalu; jednak Wnioskodawca nie chce z tego korzystać, ponieważ w danej chwili rynkowa cena 1 metra wynosi 4.000 zł i również chce skorzystać z indywidualnej stawki, co byłoby niemożliwe przy ustawowo ustalonej wartości 988 zł/m².

Wartość nieruchomości wyrażona ceną nabycia z aktu notarialnego umowy sprzedaży, który spisany został 19 lat temu, jest nieadekwatna do dzisiejszej wartości rynkowej nieruchomości. Skoro ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych powołuje się w kilku miejscach na ceny rynkowe wydaje się za zasadne określenie aktualnej wartości rynkowej lokalu na dzień ujawnienia nieruchomości w ewidencji środków trwałych (lub na grudzień roku poprzedzającego ujawnienie) i obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych indywidualną stawką od podanej - nowo wyliczonej #8722; wartości. Wyliczona wartość mogłaby być skontrolowana przez organ skarbowy zgodnie z art. 19 ust. 4.

Ad. 2

Jeżeli skończyła się umowa najmu lub najemca zrezygnował z dalszego najmowania lokalu a właściciel cały czas lokal chce wynajmować i wykonuje działania zmierzające do znalezienia kolejnego najemcy, to wydaje się zasadne, aby przez okres, w którym nie ma najemcy mógł wpisywać w koszty zaliczki na fundusz remontowy czy inne stałe opłaty związane z zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości.

Ad. 3

Zgodnie z art. 22n ust. 5, w razie zmiany formy opodatkowania czyli np. z ryczałtu na zasady ogólne, ujawniając nieruchomość w środkach trwałych oraz wartościach niematerialnych i prawnych Wnioskodawca powinien uwzględnić odpisy amortyzacyjne przypadające za okres rozliczania się podatkiem ryczałtowo. Czyli de facto tak, jakby przez 5 lat odliczał amortyzację, która jednak w danym okresie nie stanowiła kosztów uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych oraz innych kosztów stałych jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

* musi pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

* musi nie znajdować się na liście wydatków nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

* musi być właściwie udokumentowany.

Przepis art. 22 ust. 8 ww. ustawy stanowi, że kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do treści art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Z treści art. 22a wynika, że odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego lokalu mieszkalnego, stanowią koszt uzyskania przychodu w trakcie trwania umowy najmu, bowiem brak najemcy powoduje, że dany środek trwały nie zużywa się w kategoriach prawno-podatkowych. Zatem gdy środek trwały nie jest przedmiotem najmu odpisy amortyzacyjne dokonywane od tego środka nie powinny być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Jednakże w świetle powołanego na wstępie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego zaprzestania wynajmu lokalu, jeżeli Wnioskodawca w istocie udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnował z najmu odpisy amortyzacyjne dokonane w tym okresie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, który był używany przez 30 lat. Zainteresowany od kilku lat lokal ten wynajmuje.

Zainteresowany powziął wątpliwość, czy w okresie pustostanu #8722; pomiędzy wyprowadzeniem się jednego najemcy a wprowadzeniem się kolejnego najemcy #8722; również może zaliczać w koszty odpisy amortyzacyjne oraz inne koszty stałe, takie jak: opłaty eksploatacyjne, zaliczki na fundusz remontowy, ubezpieczenie, czy podatek od nieruchomości.

W świetle powołanego na wstępie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli Wnioskodawca w istocie udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnował z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Zatem w przedmiotowej sprawie, w okresie pustostanu #8722; czasem pomiędzy wyjściem jednego najemcy a wprowadzeniem się kolejnego - Wnioskodawca może również zaliczać w koszty uzyskania przychodów z tytułu najmu odpisy amortyzacji oraz inne koszty stałe takie jak: opłaty eksploatacyjne, zaliczki na fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.