ILPB1/415-122/10-4/AMN

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana XXX, przedstawione we wniosku z dnia 19 stycznia 2010 r. (data wpływu 25 stycznia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem dziesięciu lat - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych związane z utratą ulgi na budowę mieszkań na wynajem.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2004 r. Sąd Rejonowy ogłosił upadłość Wnioskodawcy i określił sposób postępowania na obejmujący likwidację majątku. Tym samym postanowieniem zostali wezwani wierzyciele upadłego do zgłaszania wierzytelności do Sądu Rejonowego w terminie jednego miesiąca od daty ukazania się obwieszczenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Następnie ukonstytuowała się Rada Wierzycieli.

W dniu 3 stycznia 2007 r. zatwierdzona została lista wierzytelności w postępowaniu upadłościowym Wnioskodawcy.

W latach 1999-2003 Wnioskodawca odliczył od dochodu wydatki poniesione na budowę mieszkań w budynkach wielomieszkaniowych przeznaczonych na wynajem w ZZZ na Osiedlu "B." w kwocie 2.308.838,81 zł i na zakup nieruchomości i budowę Osiedla "P." w XXX w kwocie 22.626.042,22 zł.

Na użytkowanie mieszkań wybudowanych w ZZZ zostało udzielone pozwolenie w dniu XX.XX. 2001 r.

Mieszkania w ZZZ w 2003 r. w formie wkładu zostały wniesione do firmy Wnioskodawcy, a przychód z najmu lokali w ZZZ doliczany był do przychodów z działalności gospodarczej.

Od mieszkań w ZZZ była przez podatnika naliczana amortyzacja w wysokości 1,5% rocznie ale nie była ona odnoszona w koszty uzyskania przychodów lecz była ujmowana w bilansie.

Wydatki na budowę Osiedla "P." w XXX w księgach firmy Wnioskodawcy nie były księgowane w ciężar kosztów lecz księgowano je na koncie "080- środki trwałe w budowie". Wydatki były ujmowane w bilansie przedsiębiorstwa.

Wydatki - zarówno te na mieszkania na Osiedlu "B." w ZZZ (14 mieszkań) jak te na Osiedlu "P." w XXX rozliczane były w załączniku d do zeznań rocznych PIT-36.

W jednym z tych mieszkań w ZZZ od początku zamieszkiwała córka Wnioskodawcy, a drugie mieszkanie było cały czas w posiadaniu i dyspozycji żony Wnioskodawcy i tylko ona z niego wówczas korzystała.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem dziesięciu lat.

W jaki sposób będzie opodatkowany przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz działki pod budowę tego budynku, od których odliczona była ulga, a ich zbycie nastąpiło przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie budynku lub nabycie działki.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż takich nieruchomości podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Przepis art. 28 ustawy p.d.o.f. od dnia 1 stycznia 2004 r. brzmiał następująco:

Artykuł 28 ust. 1. Przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Artykuł 28 ust. 2. Podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Artykuł 28 ust. 2a. Zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Artykuł 28 ust. 3. Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro mieszkania w ZZZ jak i niedokończona budowa nieruchomości w XXX ujęte zostały w środkach trwałych upadłego przedsiębiorcy, to przychód ze sprzedaży nieruchomości od których odliczona była ulga budowlana na wynajem winien być doliczony do wszystkich innych przychodów jakie uzyskuje upadły przedsiębiorca i podlegać winien opodatkowaniu na zasadach ogólnych, a nie na zasadach wskazanych w art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 tj. na zasadach ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307) o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do i grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przesłanki utraty nabytego prawa do ww. ulgi określał przepis zawarty w art. 26 ust. 10 ww. ustawy, który stanowił, iż jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń na podstawie ust. 1 pkt 8:

Z dniem 1 stycznia 2004 r. art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2000 r. Nr 104, poz. 1104) otrzymał nowe brzmienie. Zmiana została wprowadzona przez art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2003 r. Nr 202, poz. 1956). w myśl tego przepisu podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:

W wyniku nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1956), ustawodawca w ustawie z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, zrezygnował z sankcji polegającej na powiększeniu zwrotu o 10% za każdy rok brakujący do upływu dziesięcioletniego okresu.

Na mocy art. 7 ust. 14a ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:

Na mocy art. 7 ust. 12 ww. ustawy zmieniającej z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2000 r. Nr 104, poz. 1104), podatnicy, którzy przed dniem 1 stycznia 2001 r. ponieśli wydatki na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatki na zakup działki pod budowę tego budynku i nabyli prawo do odliczeń, na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 1997 r. oraz art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r., zachowują prawo do odliczania na zasadach określonych w tej ustawie wydatków, które nie znalazły pokrycia w uzyskanych dochodach.

W myśl art. 7 ust. 13 ww. ustawy zmieniającej podatnikom, którzy przed dniem 1 stycznia 2001 r. ponieśli wydatki, o których mowa w ust. 12 i nabyli prawo do odliczeń na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 6 ustawy wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 1997 r. oraz art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r. i po tym dniu dokonali dalszych wydatków na zakup tej działki lub udziału we współwłasności tej działki oraz na budowę tego budynku, przysługuje prawo do odliczania, na zasadach określonych w tej ustawie, wydatków poniesionych od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2003 r.

Ponadto zgodnie z zapisem art. 7 ust. 14 ww. ustawy zmieniającej w przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w art. 26 ust. 10 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001 r., w tym także w przypadku zbycia działki pod budowę tego budynku stosuje się przepisy art. 26 ust. 10-12 tej ustawy.

W myśl art. 7 ust. 15 ww. ustawy zmieniającej jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku, i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w wersji obowiązującej przed dniem 1 stycznia 2007 r. p przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Przepis art. 28 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że Orzeczenia <44> Interpretacje <1>podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 28 ust. 2a ww. ustawy, Orzeczenia <37> zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Stosownie do treści art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

W świetle art. 28 ust. 4 ww. ustawy, w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W niniejszej sprawie, przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz działki pod budowę tego budynku, od których odliczona była ulga, a ich zbycie nastąpiło przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie budynku lub nabycie działki, opodatkowany będzie na zasadach określonych na podstawie art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2000 r. Nr 104, poz. 1104 z późn. zm.).

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca, w latach 1999-2003 odliczył od dochodu wydatki poniesione na budowę mieszkań w budynkach wielomieszkaniowych przeznaczonych na wynajem w ZZZ i na zakup nieruchomości i budowę osiedla w XXX.

Na użytkowanie mieszkań wybudowanych w ZZZ zostało udzielone pozwolenie na użytkowanie w dniu XX.XX. 2001 r.

Mieszkania w ZZZ w 2003 r. w formie wkładu zostały wniesione do firmy Wnioskodawcy, a przychód z najmu lokali w ZZZ doliczany był do przychodów z działalności gospodarczej.

Od mieszkań w ZZZ była przez podatnika naliczana amortyzacja w wysokości 1,5% rocznie ale nie była ona odnoszona w koszty uzyskania przychodów lecz była ujmowana w bilansie.

Wydatki na budowę osiedla w XXX w księgach firmy Wnioskodawcy nie były księgowane w ciężar kosztów lecz księgowano je na koncie "080- środki trwałe w budowie". Wydatki były ujmowane w bilansie przedsiębiorstwa.

Wydatki - zarówno te na mieszkania na osiedlu w ZZZ (14 mieszkań) jak te na osiedlu w XXX rozliczane były w załączniku d do zeznań rocznych PIT-36.

W przedmiotowej sprawie, przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz działki pod budowę tego budynku, od których odliczona była ulga, a ich zbycie nastąpiło przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie budynku lub nabycie działki, opodatkowany będzie na zasadach określonych na podstawie art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2000 r. Nr 104, poz. 1104 z późn. zm.).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Rozstrzygnięcie przedstawionych we wniosku pytań dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

* obowiązku składania rocznych zeznań podatkowych po ogłoszeniu upadłości, zawarto w interpretacji indywidualnej z dnia 23 kwietnia 2010 r. nr ILPB1/415-122/10-2/AMN,

* powstania zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych związane z utratą ulgi na budowę mieszkań na wynajem zawarto w interpretacji indywidualnej z dnia 23 kwietnia 2010 r. nr ILPB1/415-122/10-3/AMN.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.